МОСКВА, 14 окт - ПРАЙМ. Любая квартира на вторичном рынке может таить в себе определенные юридические нюансы. Поэтому проверять необходимо все возможные моменты, даже если кажется, что рисков быть не может, рассказала агентству "Прайм" юрисконсульт офиса "Академическое" ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.
Например, приватизация: в основной массе этот процесс завершился довольно давно, но то, как он проводился, может влиять на историю квартиры. Важно проверить, нет ли детей, выписанных накануне приватизации и лишенных таким образом своими родителями права на долю в указанной квартире. Или имеется отказник от приватизации, который не знает о том, что квартира продается и не собирается никуда выписываться. В свое время были возможны многие нарушения, особенно если подключали административный ресурс.
Второй подводный камень – маткапитал, который мог быть использован для приобретения квартиры. Важно, чтобы дети обязательно были наделены долями. Нередко родители пытаются этого избежать, ведь затем все последующие сделки с жильем возможны лишь с разрешения опеки. Но даже если доли детей выделены, покупателю следует изучить, что они получат взамен. Ведь даже в самом разрешении опеки сказано, что она вправе признать сделку недействительной, если интересы несовершеннолетних окажутся ущемлены.
Очень важно, кто прописан в квартире на момент продажи. Обязательно проверить и документально подтвердить до сделки, что все они снимутся с регистрационного учета, дабы не выписывать потом их в судебном порядке уже из своей квартиры. И опять об отказниках от приватизации: выписать их по суду крайне сложно.
Бывает, что собственник просит занизить стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Как правило, так он пытается уменьшить сумму налога на доходы физических лиц, а в отдельных случаях – вообще уклониться от уплаты. Но бывают и бытовые причины, например, один родственник хочет скрыть реальную сумму продажи от других, если между ними есть финансовые трения.
"Основной риск для покупателя наступает в случае признания сделки недействительной. Есть договор, есть цена, все остальное – на усмотрение суда. Но имеет ли смысл брать на себя такой несоизмеримый риск ради стремления продавца уклониться от его финансовой обязанности перед государством?", - рассуждает эксперт.
Кроме того, если вы решите продать квартиру ранее, чем через пять лет, вам придется заплатить НДФЛ уже самому – с разницы между суммой продажи и покупки. И если цена в сегодняшнем договоре занижена, налог за продавца придется заплатить уже вам. А налоговые органы сейчас работают очень четко, быстро и профессионально: уклониться уже не получится.
Еще один момент – банкротство. Бывает, что квартиру продают, чтобы ущемить права кредиторов. В этом случае сделку обычно проводят быстро и со значительным дисконтом. Если покупатель не сможет доказать, что не знал об этом, то он не будет признан добросовестным, а значит, квартиру у него могут изъять, заключила Киселева.