МОСКВА, 10 ноя – ПРАЙМ, Роман Серов. По данным РБК, с начала года объем просроченной задолженности по ипотеке в России вырос на 28 процентов. При этом за полный 2023 год просрочка увеличилась лишь на 4 процента. Чем резкий рост плохих долгов в ипотечном портфеле российских банков опасен для заемщиков и финансового рынка?
В коллекторском агентстве "Долговой консультант" РБК рассказали, что самыми крупными должниками среди регионов c января стали Крым и Тува, где показатель вырос втрое. На Северном Кавказе с января просрочка увеличилась на 67 процентов, или 2,2 миллиарда рублей. Высокий рост просрочки отмечен и в ЮФО.
Кто виноват
Рост просроченной задолженности происходит не только в абсолютном, но и в относительном значении - и это заставляет задуматься.
По словам Эльмана Мехтиева, основателя сервиса "Кредчек", в основном, проблемными являются кредиты с низким первоначальным взносом и так называемые льготные кредиты. Это еще раз подтверждает, что, с одной стороны, первоначальный платеж должен быть не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья. А с другой стороны, прямое субсидирование процентной ставки не спасает заемщика от финансовых проблем в будущем.
По мнению Полины Гусятниковой, старшего управляющего партнера юридической компании PG Partners, рост просроченной задолженности почти на 30 процентов - серьезный показатель, который говорит о значительных проблемах с платежеспособностью ипотечных заемщиков. "Это не погрешность или случайность, а совершенно четкий сигнал", - говорит она.
В сложившейся ситуации, по ее словам, во многом виноваты сами банки. В последние годы, особенно в период лихорадочного спроса в 2020-2021 годах, ипотеку выдавали практически всем, даже без первоначального взноса, даже при высокой кредитной нагрузке, а иногда и без справки о доходах.
В итоге весомый процент заемщиков не может выполнять свои обязательства - желание банков побить рекорды по выдаче ипотечных кредитов оказало большее влияние, уверена эксперт.
Конечно, немаловажно и то, что люди стали меньше зарабатывать, кто-то не тянет платежи из-за возросших расходов на жизнь, кто-то переехал в другие страны. Но совершенно точно в таком росте просрочки есть "заслуга" жесткой денежно-кредитной политики ЦБ, уверен Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала "Экономизм".
Дело в том, что многие просрочившие платежи заемщики брали квартиры в ипотеку некоторое время назад по выгодным, как тогда казалось, ценам, с надеждой рефинансировать кредит в этом году. Когда стало понятно, что они просчитались, люди просто перестали платить.
"Так что, причин у такого прироста показателя может быть много, но все их объединяет ключевая ставка",- говорит Кричевский.
Останется неликвид
Для сегодняшних масштабов ипотечного рынка отмеченный рост просрочки не представляет особой угрозы. Правда, пока это лишь начало процесса. Если тренды не изменятся, рынок недвижимости может столкнуться с определенными рисками.
Банки начнут забирать заложенные квартиры и пытаться их продать. Для них эти активы будут непрофильными, и они будут искать варианты для реализации. Самые ликвидные заберут те, у кого есть "доступ к телу".
Останется неликвид. Его будут пытаться сбыть через торги, прямые продажи, срочный выкуп - и это будет получаться. Но с очень приличным дисконтом. В зависимости от того, каким был размер кредита и сколько заемщик успел внести средств в счет погашения, продажи для банков могут быть как "в ноль", так и с убытком.
"Если это явление станет массовым, начнутся проблемы, и ЦБ придется дофинансировать системно значимые банки, а самим структурам - играть со ставками по вкладам и кредитам", - предупреждает Кричевский.
Полина Гусятников согласна с тем что, скоро нас может ждать выход на рынок большого объема ипотечных квартир. Какие-то будет реализовывать сам банк, какие-то заемщики, чтобы продать подороже.
"Как это отразится на рынке недвижимости, станет ясно, лишь когда мы поймем пропорцию объектов, которые попадут на рынок с дисконтом от банков. Если их будет большинство, то, вероятно, цена квадратного метра снизится", - считает она.
Риски для банков
В то же время рост долгов - это всегда угроза стабильности отдельного финансового института и даже всей финансовой системы. Даже для "хороших" заемщиков рост долгов в портфеле банков будет означать более высокие ставки при получении кредитов, говорит Мехтиев.
"Для банков же такой рост просроченной задолженности может означать резкий рост резервов и сокращение прибыли, что, в свою очередь, приведет к невозможности конкурировать за депозиты населения и риску сокращения ликвидности в целом", - объясняет финансист.
Не исключено, что банки могут увеличить расходы на работу с просроченной задолженностью. Возможно, это приведет к удорожанию банковских услуг в отдельных сегментах.
Между тем, в последние три месяца выдача ипотечных кредитов сократилась почти в 3 раза, что, как указывает Гусятникова, является резким падением. Скорее всего, процент выдачи еще сократится, и мы выйдем на какое-то плато, что "абсолютно закономерно, потому что миллионные ипотечные кредиты под 22-25 процентов - очень серьезная финансовая нагрузка".
Это примерно вдвое увеличивает ипотечный платеж двухгодичной давности на аналогичные объекты с аналогичной стоимостью в первые годы. Вероятно, что те люди, которые берут сейчас такие кредиты, надеются рефинансировать их в дальнейшем, когда произойдет снижение ключевой ставки.
Просадка выдач при этом однозначно будет до 250 миллиардов рублей в месяц - это вопрос времени, уверен Кричевский.
Из льготных программ сейчас толком ничего не работает, а в ипотеку охотно входят только те, у кого уже есть большая сумма для выкупа и не хватает 20-30%.
Это, как правило, или те, кто разъезжается, то есть меняет большую квартиру на 2-3 поменьше, или те, кто улучшает свои жилищные условия, скажем, продает однушку и покупает двушку. Обычных ипотечников, которые имеют на руках 25-35% первого взноса, становится все меньше по одной простой причине.
За квартиру стоимостью 10 миллионов рублей с первым взносом 30% при ставке в 26% годовых на 20 лет придется платить 152 тысячи в месяц, а доход для этого нужен не менее 250 тысяч. А аренда такой квартиры обойдется в 50-60 тысяч. Что выглядит более приемлемым для россиян со средней зарплатой менее 90 тысяч рублей в месяц (по оценке Росстата), думается, пояснять не надо.