Инвестиции в недвижимость. Какими они могут быть?

Прямая покупка квартиры, офиса, магазина или складского объекта — именно так представляет себе большинство россиян инвестиции в недвижимость. На самом деле, это понятие гораздо шире. Несмотря на то, что недвижимость — один из самых надежных и востребованных активов не только в России, но и во всем мире, в развитых экономиках не принято без особой необходимости вкладывать средства в прямую покупку объектов. Иными словами, если вам не нужна квартира для того, чтобы в ней жить, или магазин, чтобы в нем торговать, не стоит тратить на них денежные средства, можно получать доход и другими способами, например, через финансовые инструменты — акции или паи.

Такой подход вполне оправдан, потому что прямая покупка недвижимости с целью получения дохода от аренды, будь то жилая или коммерческая, означает необходимость ей управлять. Легко сказать, но на практике все складывается не так просто — нерадивые жильцы могут испортить новый ремонт, арендатор небольшого магазина — разорится или само помещение — подвергнуться атаке вандалов. Владельцу коммерческих площадей придется лично вникать в вопросы, связанные с безопасностью, налогообложением, поиском арендаторов.

Эта проблема снимается полностью, если вы приобретаете паи фонда, в обеспечении которого находятся объекты недвижимости. С одной стороны, вы владеете частью объекта, то есть паем, с другой, вам не нужно этим объектом управлять — например, самостоятельно искать арендаторов. Как показывает практика — это довольно привлекательный формат.

Несмотря на пандемию, 2020 год был полон интересных и нестандартных решений. Например, в декабре мы узнали о том, что одна из крупных инвестиционных компаний собирается формировать рентный фонд, ориентированный на вложения в объекты ресторанов быстрого питания. Рассматривались сети фастфуда в Ленинградской, Московской и Тверской областях. Западная практика идет гораздо шире, предлагая инвесторам фондов недвижимости в качестве объектов рекламные щиты, больницы, библиотеки, лесные и сельскохозяйственные угодья, вышки сотовой связи и даже тюрьмы — главное, чтобы объект был интересен арендаторам и приносил рентный доход.

Вполне ожидаемым событием стало открытие фондов индустриальной недвижимости, цели которых — получение дохода от арендных платежей. Логистическая недвижимость — «звезда» 2020 года, склады не закрывались на карантин, интерес к ним неуклонно рос с развитием e-commerce. Обычно такие фонды формируются из объектов класса А, которые уже сданы в долгосрочную аренду на много лет вперед.

Последние годы популярность инвестиций в недвижимость растет и у нас в стране. По нашим оценкам, активы розничных ЗПИФов коммерческой недвижимости выросли за минувший год почти на 10 млрд руб., до 24 млрд. руб. За год было сформировано 8 фондов, а общее их число достигло 20.

Прямая покупка недвижимости — чрезвычайно капиталоемкий проект. Например, небольшой торговый центр в Москве требует инвестиций в размере от 1,5 млрд. рублей. Покупка пая рентного фонда, который владеет этим объектом, позволяет рядовому инвестору владеть недвижимостью институционального качества.

Однако, не стоит забывать об одном важном правиле — выйти быстро из инвестиций в недвижимость невозможно, будь это прямая покупка или, например, паи фонда. Срок действия российских фондов недвижимости — в среднем 3-5 лет, западных гораздо больше — 15-20 лет. Вывести средства до закрытия фонда будет сложно, придется самостоятельно искать покупателей вашего пая, а этот рынок в России еще формируется.

Важным аспектом, на который стоит обращать внимание, является прозрачность вознаграждения и доходности, которую выплачивает инвесторам управляющая компания. Следует помнить, что сумма вознаграждения УК доходит по рынку в среднем до 5% от стоимости чистых активов. Фонды, которые управляют недвижимостью, взимают дополнительную плату и за управление активами — торговыми, логистическими или деловыми объектами. На протяжении последних лет зарубежные управляющие компании практикуют использование международных стандартов GIPS (Global International Performance Standards), которые регламентируют методику расчета результатов инвестирования. Однако в России им следует только одна УК, поэтому инвестору необходимо будет задать напрямую все вопросы относительно вознаграждения управляющих и возможной доходности перед тем, как он решит вложить свои средства в фонд.