МОСКВА, 5 авг – ПРАЙМ, Роман Серов. В начале июля завершилась самая масштабная и эпохальная госпрограмма по обеспечению россиян жильем — льготная ипотека под 8%. Реально ли купить квартиру по новым ипотечным ставкам и сколько для этого нужно зарабатывать, рассказали опрошенные агентством “Прайм” эксперты.
После отмены программы льготной ипотеки на новостройки условия, конечно, стали заградительными, говорит Валерий Кочетков, директор направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость.
К примеру, при цене квартиры 19 миллионов рублей и наличии первоначального взноса 15,1 процента ежемесячный платеж будет 292 тысячи рублей, а процентная ставка 21,3 процента. Платить так нужно в течение тридцати лет.
Артур Сокольников, основатель агентства SOKOLNIKOV Estate приводит такие расчеты: квартира за 12 миллионов рублей, сумма кредита - 12 млн руб. При базовой ипотеке на 30 лет рыночная процентная ставка составит 21,8 процента, ежемесячный платеж - 222 181 рубль.
При этом зарплата заемщика должна быть еще выше. Выдавая ипотеку, банки смотрят на коэффициент предельной долговой нагрузки. В идеале она не должна превышать 50% от подтвержденного дохода. Если брать упомянутые выше расчеты, он должен составлять 450-550 тысяч рублей. Конечно, банки понимают, что такие зарплаты у россиян единичные. Поэтому они сдвигают планку до 70 и даже 80%, милостиво позволяя клиенту оставлять на расходы несколько десятков тысяч рублей в месяц.
Но желающих влезть в такую кабалу на десятилетия очень и очень немного. Государственная компания "Дом.РФ" прогнозирует снижение выдачи ипотеки по итогам 2024 года на 35-40%. Представители многих банков в неофициальных беседах сетуют – выдача ипотеки по рыночным ставкам практически рухнула.
Выход есть, но подходит он не каждому
Однако льготные программы в обновленном виде сохраняются – они позволяют рынку более или менее держаться на плаву. По словам начальника аналитического отдела ИК "РИКОМ-ТРАСТ Олега Абелева, половина всего объема льготной ипотеки сейчас – это семейная ипотека. Еще несколько лет назад на нее приходилось не более трети.
Он считает логичным, что в эпоху высоких ключевых ставок семейная ипотека остается самой популярной, показывая рост 82% по объемам выдачи в 2023 году по сравнению с 2022 годом. Правда, условия для ее получения стали жестче – по крайней мере, один из детей в семье должен быть не старше шести лет (это ограничение снимается лишь для малых городов).
Безусловно, сегодня по этой программе условия более лояльные. Например, при той же цене квартиры в 19 миллионов рублей ежемесячный платеж составит 72 тысячи рублей, процентная ставка 6 процентов, а необходимый подтвержденный доход должен быть 94 тысячи рублей, приводит расчеты Кочетков из "Инкома". Но так как максимальная сумма кредита 12 миллионов рублей, первоначальный платеж в этом случае должен составлять 37%, добавил он.
Можно оформить комбинированную ипотеку, состоящую из семейной и базовой. Тогда первоначальный платеж будет 20,1 процента, доход надо подтвердить на сумму 160 тысяч рублей, процентная ставка - 9 процентов, а ежемесячный платеж - 122 тысячи рублей.
Еще один вариант – оформить совместную программу застройщика и банков, где первые пять лет ставка по ипотеке может быть 8 процентов, а ежемесячный платеж - 110 тысяч рублей в течение этого срока. Потом придется либо платить больше по рыночной ставке, либо рефинансировать кредит, если условия станут лучше.
Таким образом, по оценкам Кочеткова, разница в ежемесячном платеже между базовыми условиями и льготными может составить от 220 тысяч до 170 тысяч рублей. При средней зарплате в России 70 с небольшим тысяч рублей, а в Москве – 100 тысяч это не просто существенный, а основополагающий аргумент в пользу решения об ипотеке.
Рынок замер минимум на год
Обновлены условия и по IT-ипотеке: теперь она не распространяется на Москву и Санкт-Петербург, лимиты сокращены до 9 миллионов рублей, ставка увеличена с 5 до 6%. От компании требуется не только аккредитация Минцифры, но и получение ей налоговых льгот, а от заемщика. При этом устанавливается четкая планка по доходам заемщика, невзирая на возраст (раньше она не касалась людей до 35 лет).
Несмотря на ужесточение, спрос на программу останется высоким, полагает руководитель по работе с физическими лицами компании "Страховой брокер AMsec24" Максим Колядов. Он ожидает расширения числа сделок в регионах, ведь там тоже есть немало IT-компаний. Это должно подстегнуть интерес застройщиков к региональным проектам.
Однако прорыва на рынке недвижимости в текущей ситуации ждать было бы странно. В лучшем случае объемы сделок законсервируются, в худшем – будут сокращаться. Некоторый прирост возможен лишь при рыночной ставке в 15%, а настоящий взлет – при ставках в 10-12%. В первом полугодии следующего года ждать таких перемен вряд ли стоит, а вот начиная с июля они вполне возможны. Все будет зависеть от инфляции, политики Банка России и целого ряда других факторов, заключил эксперт.