Проект закона о досрочном расторжении договоров аренды - изменения в пользу арендаторов

Правительство внесло в Госдуму законопроект, согласно которому арендатор в случае потери более 50% доходов в результате карантинных ограничений имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, а также потребовать возврата залогового платежа.

Законопроект значительно улучшает переговорные позиции арендаторов по отношению к собственникам недвижимости и арендодателям. В результате введенных в конце марта карантинных ограничений трафик в торговых центрах сократился в апреле на 85%, при этом почти все непродовольственные магазины – которые зачастую являются крупными арендаторами – были закрыты. По нашим оценкам, продовольственные магазины могли избежать падения продаж, магазины детских товаров потеряли до 50% оборота, а другая непродовольственная розница по большей части не работала.

Уровень вакантных площадей в Москве и Санкт-Петербурге по состоянию на конец 2019 г. составил 3,6–4,1%. Среди анализируемых нами компаний X5 Retail Group сообщила о росте выручки на 17,5% г/г за первые три недели апреля, а Детский мир зафиксировал падение выручки на 33% г/г. Расходы на аренду у публичных операторов розничных сетей в 1к20 составили 5–9% от выручки. Наибольший интерес, на наш взгляд, представляют окончательные положения законопроекта, регулирующие отношения между арендодателями и арендаторами после отмены карантинных ограничений, а также определяющие новые структуру и условия арендных договоров. Принимая во внимание замедление экономической активности и изменения в регулировании в пользу арендаторов, крупные розничные сети могут значительно усилить переговорные позиции и оптимизировать статьи расходов на аренду.