Дата: 12.12.2011
Автор: Наталья Еремина
Возможна ли сегодня в России дешевая ипотека? Анализ показывает, что обещания доступных жилищных кредитов остаются пока не более чем популистским ходом.
Предвыборная пора богата на всякого рода обещания. И нынешняя кампания - не исключение.
Где-то за месяц до выборов в Думу на федеральных телеканалах прошла серия сюжетов о дешевой ипотеке. Не то чтобы руководители страны брали на себя конкретные обязательства - нет, они, скорее, рассуждали вслух и мечтали вместе с народом. Так, президент Дмитрий Медведев заявил, что кредиты на покупку жилья станут более или менее доступными при ставке 6 - 7% годовых. И добавил, что для бюджетников к февралю 2012 года будет разработана льготная ипотечная программа. Не отставал и премьер-министр. На одной из недавних встреч с рабочими Магнитогорского металлургического комбината Владимир Путин в очередной раз призвал банки снизить ипотечные ставки до 5 - 6%. "В целом мы, конечно, должны стремиться к тому, чтобы ставка по ипотеке у нас была где-то процентов пять-шесть, не больше", - убеждал премьер металлургов. Правда, он не объяснил, откуда возьмутся эти самые 5 - 6%. Мы решили побеседовать с участниками рынка, чтобы понять, возможна ли в нашей стране дешевая ипотека - хотя бы теоретически.
Сегодня действительно во многих регионах существуют программы, которые позволяют уменьшить долговое бремя для заемщиков. Это, например, софинансирование первого взноса или субсидирование процентных ставок. Но пока доля таких кредитов в общей массе очень невелика. Несколько масштабней программа Агентства по страхованию вкладов (АИЖК), рассчитанная на многодетные семьи. Как сообщил заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк, молодые семьи, решившиеся на приобретение жилья на первичном рынке, смогут рассчитывать на ставку по кредиту в районе 6,15% годовых. Формально минимальная ставка по продуктам "Новостройка" и "Малоэтажное жилье" составляет 7,9% годовых, однако семья может получить ряд вычетов из этой ставки, если, например, покупает квартиру, стоимость квадратного метра которой не превышает норматива, установленного Минрегионом ( - 0,5%), если на оплату первоначального взноса направляются средства материнского капитала ( - 0,25%) или если в семье трое и более несовершеннолетних детей ( - 0,5%).
Однако и эти программы не очень популярны. "Для того чтобы люди решились взять такой долгосрочный (20 - 30 лет) кредит, они должны быть уверены в стабильности своего финансового положения, а этого, к сожалению, в настоящее время не наблюдается", - говорит аналитик фондового центра "Инфина"
Вероника Чекина. Кроме того, по условиям программы "Новостройка", например, первоначальный взнос по кредиту должен составлять не менее 30% от рыночной стоимости жилья, либо заемщику необходимо будет застраховать свою ответственность по договору. А это уже приведет к росту ставки. Большие же накопления для первоначального взноса имеют немногие. Так что банки выдают крайне мало таких кредитов. Как сообщили "Профилю" в АИЖК, с января по сентябрь 2011 года агентство рефинансировало всего 2879 кредитов, выданных по программе "Новостройка".
А пока власти мечтают о снижении ставок, в реальности они только ползут вверх. Так, согласно данным Центробанка, в октябре средняя ставка по ипотеке в рублях составила 11,6% годовых. Но, например, банк "Интеза" уже увеличил ставки по рублевой ипотеке с 12 - 14% годовых до 16% годовых. Альфа-банк повысил ставки по программам с первоначальным взносом от 20% с 12,5 - 13,25% до 12,75 - 13,75% годовых в рублях. Не остались в стороне и иностранцы. Раффайзенбанк повысил ставки по ипотеке на 1,25 процентного пункта, Юникредит Банк - на 0,5 - 1%. В ОТП-банке вообще решили выдавать ипотечные кредиты теперь только VIP-клиентам.
На рынке сейчас не встретишь таких привлекательных предложений, какие были весной 2011 года, когда Сбербанк выдавал ипотеку по рекордно низкой ставке - 8% годовых. "Последние два квартала российские банки столкнулись с серьезным ухудшением ситуации с ликвидностью, для разрешения которой потребовалась помощь Министерства финансов и Центробанка, - комментирует Александра Лозовая, директор аналитического департамента ИК "Вектор секьюритиз". - Статистика по банковскому сектору за 2011 год тоже указывает на проблемы банков: темпы роста вкладов вдвое ниже темпов роста кредитов, то есть очевидна проблема нехватки длинных денег; проблема эта всегда была, но в 2011 году ситуация обострилась из-за разрастания долгового кризиса в еврозоне". По словам главы Национального рейтингового агентства Виктора Четверикова, ставки могли бы снизиться, только если бы у нас заработал в полную силу рынок ипотечных облигаций, - тогда кредитные организации смогли бы рефинансировать свои кредиты. Однако на этом рынке крайне низкая активн
ость, такие бумаги пока мало кому интересны.
Ожидается, что из-за повышения стоимости фондирования российские банки после выборов преподнесут своим заемщикам очередной "подарок" - увеличение ставок по ипотеке еще как минимум на 1,5 - 2 процентных пункта и ужесточение условий ее выдачи.
Кредитные учреждения уже стали жестче относиться к заемщикам, нарушающим условия договора. С сентября ведущие участники рынка банковского кредитования изменили правила работы с просроченными кредитами, рассказывает генеральный директор компании "Центр юридического сопровождения бизнеса" Александр Федоров. "За последнее время число исков, поданных к должникам нашими клиентами, увеличилось почти на треть, и в дальнейшем этот показатель будет только расти", - уверен эксперт. Это также связано с нестабильностью на финансовом рынке: входить в новый кризис с большой просрочкой по ипотеке никому не хочется.
Противоречивое воздействие на рынок оказывают и принимаемые Госдумой законы, направленные на защиту заемщиков. Так, совсем свежий закон "О залоге", позволяющий должнику не платить по кредиту, если он передает банку заложенную квартиру, приведет к тому, что кредитные организации начнут страховаться от снижения цен на недвижимость с помощью высоких ставок и отказываться от ипотеки с низким первоначальным взносом. "Стоимость недвижимости в России сейчас не растет докризисными темпами, а в случае повторения кризиса 2008 года она начнет падать, тогда банки столкнутся с серьезными рисками", - объясняет консультант департамента Due Diligence "2К Аудит - Деловые Консультации/Морисон Интернешнл" Андрей Чернявский. Так что ожидать облегчения условий выдачи ссуд явно не стоит. Скорее, наоборот.
Сегодня, согласно обнародованным недавно данным Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, около 62% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако только 15% могут действительно позволить себе воплотить мечты в реальность с помощью ипотеки. Заработки большинства элементарно не позволяют им рассчитывать на кредит. Средняя зарплата в Москве сегодня составляет 39 тыс. рублей. А по расчетам компании "Миэль-Новостройки", для приобретения квартиры эконом-класса в столице потенциальному заемщику надо зарабатывать не менее 92 тыс. рублей в месяц и ежемесячно платить 45,5 тыс. рублей по кредиту. Для покупки жилья экономического класса в Московской области зарплата может быть чуть меньше - от 55 тыс. рублей, поскольку ежемесячный платеж по кредиту составит 27,3 тыс. рублей. Заработок желающих приобрести в Москве квартиру бизнес-класса должен составлять не менее 225 тыс. рублей в месяц, отмечают риелторы. В этом случае ежемесячно отдавать банку придется 112,5 тыс. рублей.
Банкиры тоже делятся статистикой. По словам представителя одного из крупных игроков на рынке, в среднем сумма ипотечного кредита на приобретение коттеджа и земельного участка в Московской области варьируется от 3,5 млн до 7 млн рублей. Соответственно зарплата заемщика должна составлять от 85 тыс. до 160 тыс. рублей в месяц.
Получается, что ипотека сегодня - продукт только для избранных с доходами существенно выше среднего.
Замначальника отдела кредитования физических лиц Мастер-банка Юлия Бородина так описывает ипотечных заемщиков банка: это граждане от 35 до 45 лет с доходами выше среднего (от 85 тыс. рублей), работающие в торговле, строительстве, производстве, финансовой сфере или сфере обслуживания. Среди заемщиков банка около 45% женщин и 55% мужчин. "Большинство вносят первоначальный взнос в размере от 10 до 15% от стоимости объекта недвижимости. Средний срок кредитования составляет от 10 до 20 лет", - говорит Юлия Бородина.
Бюджетники в категорию людей, которым под силу платить за жилищный кредит, не попадают. В этой связи обещания властей создать спецпрограммы для врачей и учителей выглядят привлекательными. По словам президента, процентная ставка в этом случае будет субсидироваться за счет бюджета. "Мы на федеральном уровне примем правила, каким образом будут отрегулированы кредиты по госгарантиям", - пообещал Медведев. Однако для низкооплачиваемых бюджетников даже ставка в 6 - 7% годовых может оказаться непосильной. Посчитайте сами. Средняя зарплата учителей, по данным третьего квартала 2011 года, в целом по России составила 18,4 тыс. рублей, по Москве - до 40 тыс. рублей. А непрезентабельная "однушка" в одном из спальных районов Москвы стоит 4,5 - 5 млн рублей. Если брать кредит без первоначального взноса по ставке 6% годовых, то учитель будет вынужден платить в течение 30 лет ежемесячно примерно по 27 тыс. рублей. Получится ли?
Так что те, на кого рассчитаны будут льготные кредиты, все равно не смогут ими воспользоваться, а остальным россиянам, которые и рады бы взять кредиты под 6 - 7%, они не будут доступны. Заставить же банки снизить ставки для всего рынка невозможно. Как объяснил летом 2011 года премьер-министру Владимиру Путину глава Сбербанка Герман Греф, возможность снижения стоимости кредита напрямую зависит от инфляции. "Ставка в 6 - 7% возможна при удешевлении стоимости ресурсов, а также уменьшении инфляции в стране до уровня 3 - 5%", - вторит ему Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка. Но такой уровень инфляции в ближайшей перспективе вряд ли достижим. А значит, и дешевая ипотека может существовать пока только в предвыборных программах политических партий.
НА ПИКЕ
Несмотря на замедление экономического роста и нехватку ликвидности у российских банков, в АИЖК считают, что по итогам 2011 года объем выданных ипотечных кредитов достигнет докризисных уровней, составив 640 - 650 млрд рублей. Напомним: в 2008 году банки выдали жилищные займы на общую сумму 655,8 млрд рублей. Уже за девять месяцев 2011 года эта цифра оказалась равной 536,65 млрд рублей. Чтобы достичь докризисных высот, банкам надо выдать в четвертом квартале ипотечных кредитов на 113 млрд рублей. Впрочем, эксперты полагают, что едва ли это возможно. Отложенный из-за кризиса в 2008 - 2009 годах спрос уже удовлетворен, а ставки по кредитам выросли.
