Элитная недвижимость в Москве в последние 5 лет стабильно пользуется спросом. За этот период в несколько раз выросло как число клиентов, так и число предложений в этом сегменте рынка. В первую очередь, это связано с ростом благосостояния определенной категории людей. По некоторым данным, в России насчитывается около 20 тыс мультимиллионеров, из которых 20 проц проживает в Москве. В последнее время эти люди предпочитают тратить свои честно или не очень честно заработанные деньги на родине. Для этого им создают все условия – в столице появляются целые улицы, заполненные дорогими бутиками, где можно купить товары на любой вкус и по любой цене. К услугам богатых самый широкий выбор автомобилей последних моделей, они могут посетить соответствующие их статусу клубы и рестораны. Но традиционно самое главное для русского человека – его дом. Покупка жилья для многих является наиболее важным приоритетом, а для представителей элиты – еще и вопросом престижа. Жилье во многом определяет социальную принадлежность человека, и жить в окружении себе подобных становится одним из наиболее значимых факторов достижения успеха.
Именно этим объясняет успех своей компании управляющий директор агентства элитной недвижимости "Усадьба" Евгений Иванов. Выступая на конференции, посвященной рынку элитной недвижимости, он заявил, что за 5 лет компания, занимающаяся преимущественно реализацией коттеджей на Рублево-Успенском шоссе увеличила свой текущий оборот в 10 раз – с 25 до 250 домов. И это учитывая весьма узкую специфику рынка. На стоимость коттеджей в этом направлении не смог повлиять даже кризис 1998 г. "Тогда говорили: "Кризис есть где угодно, но на Рублевке его нет", - вспоминает в этой связи Е.Иванов. Рынок отреагировал на ситуацию лишь тем, что подобные дома перестали строить. Впрочем, ненадолго – в 2000 г строительство возобновилось с новой силой.
Говоря об особенностях этого направления, традиционно считающегося элитным, Е.Иванов отметил, что здесь можно реализовать все преимущества, важные для покупателя такого дома. Застройка здесь точечная – иными словами, человек покупает дом не в чистом поле, а в уже существующем поселке, с развитой инфраструктурой и изначально знает, кто будет его соседями. И за эти удобства он готов платить. Вопрос – сколько?
Цены в этом сегменте рынка за 5 лет выросли в 3,6 раз. Е.Иванов наглядно продемонстрировал динамику роста на примере среднестатистического стандартного коттеджа в поселке "Горки-2". Такой коттедж включает в себя ряд усредненных параметров: площадь 700 кв.м., состояние "под ключ", участок 30-35 соток с лесом в охраняемом коттеджном поселке. И вот что из этого получилось.
Как видно из таблицы, максимальный рост наблюдался в 2001-2002 гг – практически на 50 проц, и в 2003-2004 гг – на 40 проц. Наибольшей популярностью в настоящее время пользуются коттеджи стоимостью от 2 до 4 млн долл. Однако в последнее время наблюдается повышение спроса на дома стоимостью 10 млн долл и дороже, но соответствующего предложения на рынке крайне мало.
Это лишь одно из изменений, которые принес рынку элитной недвижимости прошедший год. Говоря же о тенденциях в целом, Е.Иванов отметил, что если раньше многие предпочитали покупать "голые стены", продумывая дизайн в соответствии со своими вкусами и потребностями, то теперь все больше клиентов стремятся въехать в готовый коттедж, желательно даже обставленный мебелью. Кроме этого, со всей очевидностью обозначилась одна из главных проблем рынка – недостаток земли под застройку. Все меньше выбора остается у тех, кто желает приобрести объекты, расположенные на больших участках земли. Пик продажи земли пришелся на 2001-2002 гг, но в последнее время землеотводы под застройку давать практически перестали. Действительно, поговорка о том, что "земли больше не делают" становится для бизнеса актуальной, и это говорит о том, что вложения в землю в настоящее время выгодны и с лихвой оправдают себя. Доходность таких вложений составляет сейчас в среднем 20-30 проц в год. Если же говорить о ценах на землю, то сотка на Николиной горе в 2001 г стоила 7 тыс долл, сейчас же ее цена достигает 40-42 тыс долл.
Не менее актуальная для рынка тема – аренда коттеджей. Этот рынок развивается более динамично, чем продажа, и спады и подъемы на нем носят исключительно сезонный характер. Рост спроса традиционно наблюдается в феврале-марте, когда состоятельные москвичи ищут, где можно провести лето вдали от города. Как правило, к апрелю-маю все наиболее интересные предложения по краткосрочной /до 6 мес/ аренде расходятся. Но и те, кто арендуют дома на более длительный срок, также предпочитают делать это весной. Главным образом, коттеджи в аренду предлагают частные владельцы. Коттеджных поселков, построенных исключительно для сдачи в аренду, пока не так много.
Говоря о ценах на загородную недвижимость, участники конференции отметили, что, несмотря на некоторое снижение рынка в 2004 г, в целом спада не будет. Об этом свидетельствуют последние тенденции рынка, ставшие очевидными после Нового года. Напротив, на отдельные объекты, отвечающие всем современным требованиям рынка, возможен рост цен, поскольку таких предложений пока мало. Рост цен на аренду элитных коттеджей так же возможен, поскольку желающих жить за городом, но не покупать дом в постоянное пользование, становится все больше.
Но загородная недвижимость – лишь часть рынка, причем не самая большая. Многие все же предпочитают жить в столице, либо иметь жилье в городе и "домик в деревне". Естественно, что богатые люди хотят жить в престижных районах и в окружении соответствующих их положению в обществе соседей. Поэтому формируются целые районы, где живут представители московской элиты. Прежде всего, это Золотая и Серебряная миля, Плющиха, Арбат. К примеру, на той же Остоженке в 2000 г было всего 8 элитных домов, а сейчас – 32, сообщил руководитель департамента городской недвижимости компании "Усадьба" Александр Дьяченко. И требования к таким зданиям растут – например, дома без подземного паркинга уже не подходят под разряд элитных.
Что же касается цен на рынке городской элитной недвижимости, многие аналитики характеризуют их словом "непредсказуемые". Для сравнения, А.Дьяченко привел цифры прогнозируемого и реального роста цен за несколько лет.
2004 г характерен и тем, что именно тогда цены перешли некий "психологический Рубикон". К примеру, на Арбате они зашкаливали за 10 тыс долл за кв м, а на Остоженке – за 12 тыс долл за кв м. Сильно выросли цены на вторичном рынке элитного жилья – отдельные объекты поднимались в цене до 20 долл за кв м. Текущий год покажет, примет ли рынок такие цены. В то же время, по ряду домов цены снижались, в первую очередь, в тех районах, где концентрация элитной недвижимости сравнительно низкая. Это говорит о насыщении рынка и об отсутствии новых "революционных" предложений, считает А.Дьяченко.
Одна из насущных проблем рынка в целом – отсутствие классификации объектов элитной недвижимости. Это позволяет отдельным недобросовестным дельцам продавать по высокой цене то, что к элитной недвижимости явно не относится. К примеру, 500-квартирный дом около метро Юго-Западная никак не может относиться к разряду элитных, однако квартиры в нем до сих пор пытаются продать по соответствующей цене.
Говорилось и о нехватке аналитики по рынку. Как объяснил независимый аналитик Андрей Бекетов, это связано с тем, что объектов для сравнения пока явно недостаточно, чтобы делать определенные выводы. Кроме того, причины для осторожности специалистов лежат не только в экономической плоскости. Даже прогнозы многие предпочитают делать лишь на первое полугодие 2005 г. И связано это, в первую очередь, с нестабильностью политической обстановки в стране. "С одной стороны, государство забирает бизнес, - заявил А.Бекетов, приведя в пример "дело "ЮКОСа", - с другой – раздает деньги в качестве компенсаций за отобранные льготы".
Он затронул и законодательные нововведения в жилищной сфере. Они никак не повлияют на рынок элитной недвижимости, считает аналитик. "В этом бизнесе крутятся большие деньги и серьезные люди, поэтому вероятность того, что клиента обманут на сделке в 6 млн долл, минимальна", - отметил он. На рынке элитной недвижимости уже давно сложились четко определенные правила игры, которым следуют все участники рынка, и законодательные инициативы явно запоздали. Относительно налога на недвижимость, который вскоре будет рассчитываться по новым правилам, А.Бекетов также настроен оптимистично. По его мнению, клиенты рынка настолько богаты, что деньги, потраченные ими на покупку домика на Рублевке явно не последние, не говоря уж о сумме налога на этот домик. Для них гораздо важнее статус, который они подтверждают таким приобретением. Повышение налога приведет лишь к отсеву случайных людей, которые покупают элитные коттеджи буквально "на последние деньги", еще и наделав долгов. "Тех "братков", которые "загибали пальцы", либо давно отстреляли, либо они переродились", - сказал аналитик. Если прежде, чем приобрести то или иное жилье, человек будет думать о налоге, это убережет его от необдуманных покупок, считает он. И тогда уже имеющиеся тенденции получат закрепление – центр столицы целиком отойдет к тем, кто не считает денег, а те, у кого они явно нелишние, будут добираться на работу с московских окраин. С другой стороны, это сделает еще сильнее социальное расслоение в обществе. Снова появятся жители дорогих кварталов и "дети трущоб". Не приведет ли это к появлению в России аналогов бразильских "фавел" – городских трущоб, славящихся высоким уровнем криминала и являющимися, в конечном итоге, "фактором риска" для более благополучных граждан? Но это уже тема отдельной статьи.
