"Кризисные явления ипотечного рынка США и некоторых европейских стран создали неблагоприятную конъюнктуру на международном долговом рынке, следствием которой стало повышение стоимости заимствованных средств. В связи с этим Москоммерцбанк принял решение скорректировать собственные планы по развитию бизнеса в сегменте ипотечного кредитования. Принятые меры, такие как повышение процентной ставки, сократят темпы прироста кредитного портфеля банка и позволят банку сохранить доходность бизнеса", - объяснил банк свою позицию.
Банк пересмотрел условия кредитования в сторону фактического увеличения для заемщика первоначального взноса. "Меняя соотношение кредит/залог, банк регулирует повышенные риски в связи с нестабильной ситуацией с ценами на недвижимость", - объясняется в релизе банка.
Итак, каковы причины такого решения Москоммерцбанка?
Первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов пояснил ПРАЙМ-ТАСС, что уже в июле банк разместил облигации дороже на 0,5 проц пункта, чем планировал. "Однако если бы мы размещали бумаги сейчас, то пришлось бы платить еще больше – не LIBOR+1,75 проц годовых, а LIBOR+3,5 проц годовых", - добавил он. Рынок восстановится в лучшем случае через год, прогнозирует он. Кроме того, по словам А.Хисаметдинова, "рынок недвижимости тоже непонятно в каком состоянии находится". Вместе с тем, это не помешало заемщикам банка по-прежнему активно брать кредиты в июле и не снижать этот темп в августе. В прошедшем месяце банк выдал ипотечных кредитов на 100 млн долл и на 1 августа его портфель достиг 1,2 млрд долл, сказал первый зампред Москоммерцбанка. Вместе с тем, как пояснил А.Хисаметдинов, банк стимулирует спрос со стороны "прозрачных" клиентов. Например, по кредитной программе банка "Залог 50" для заемщиков без подтвержденного дохода ставка по кредиту вырастет с 12,5 проц до 13,5 проц годовых в долларах. Максимальная сумма кредита по программе "Залог" составит не более 70 проц стоимости объекта недвижимости. В среднем, в зависимости от программы кредитования, ставки вырастут от 0,5 проц до 1 проц.
Вместе с тем, Москоммерцбанк компенсирует изменения в условиях ипотечного кредитования увеличением срока выдачи кредита до 30 лет /ранее кредиты выдавались только на срок до 25 лет/. Кроме того, отменяется комиссионный сбор за выдачу кредита, составлявший 1 проц от суммы кредита и сбор за рассмотрение заявки на кредит, составлявший 4 тыс руб.
Неизменными остаются условия банка для лиц с доходом, подтвержденным официально: процентная ставка для этой категории заемщиков остается прежней – 10,8 проц годовых в долларах.
Новые условия ипотечного кредитования Москоммерцбанка вступают в силу с 13 августа 2007 г. Весь объем требований банка к заемщикам остается прежним – возможность рассмотрения дополнительных доходов, отсутствие штрафов и комиссий за досрочное погашение. Ипотечный кредит в банке можно получить без наличия постоянной прописки в регионе, где приобретается недвижимость и вне зависимости от гражданства. Срок рассмотрения заявки на выдачу кредита также остается неизменным – 24 часа.
В целом, резюмировал А.Хисаметдинов, "мы считаем, что адекватно отреагировали". В то же время он не исключил возможности незначительного оттока клиентов. Сейчас банк занимает 1 место в Москве и 3 – по России.
Ипотека – одна из любимых услуг российских банков. Невозвраты по ипотеке минимальны, к примеру у Москоммерцбанка – 1 проц, заемщиков проверяют, что называется "и в хвост и в гриву". Ряд банков заключают договоры со своими клиентами и кредитуют их сотрудников по более льготным ставкам. Это вполне понятно и объяснимо – клиент у банка как на ладони, он видит весь его доход по основному месту работы. В каком-то смысле эти клиенты уже имеют свою банковскую историю, пусть и не кредитную. Кроме того, во многих банках, работающих на ипотечном рынке действуют особые условия в рамках партнерских программы с крупнейшими застройщиками: СУ-155, Группа компаний "ПИК", ПСФ "КРОСТ", Главмосстрой, ДСК-1, "Дон-строй", Капитал Групп, Интеко, Конти, С-Холдинг и др.
Конечно, сейчас уже можно получить ипотечный кредит и на 30 лет, однако большинство наших граждан предпочитают гасить ссуды раньше. Это подтверждается не только общением с друзьями, которые брали или только планируют брать ипотечный кредит, но и официальными данными обследования, проведенного Банком России. По его информации, заемщики до наступления сроков по договорам ипотечных жилищных кредитов в 2005 г погасили 5,4 млрд руб, в 2006 г - 16,3 млрд руб, или 9,6 проц и 6,2 проц к объему выданных кредитов соответственно. В отличие от операций по уступке прав, основной объем которых относился к ИЖК в рублях, заемщики погашали досрочно как кредиты, полученные в рублях, так и в иностранной валюте. Так, в 2006 г 47 проц общей суммы досрочно погашенных средств относилось к кредитам, предоставленным в рублях, 53 проц – к кредитам в инвалюте /в 2005 г – 45 проц и 55 проц соответственно/.
В 2005 г правом досрочного погашения задолженности воспользовались заемщики 74-ти регионов РФ, в 2006 г - 79 регионов РФ. При этом из общей величины погашенных российскими заемщиками в 2006 г средств 6,6 млрд руб, или 40,8 проц, было погашено заемщиками Москвы, 1,5 млрд руб, или 9,2 проц - заемщиками Тюменской области, 1,5 млрд руб, или 9,2 проц - заемщиками Московской области, 0,8 млрд руб, или 5,1 проц - заемщиками Санкт-Петербурга, 0,4 млрд руб, или 2,7 проц - заемщиками Самарской области.
По данным первого заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/ Павла Войтова, заемщики досрочно гасят примерно 20-25 проц ипотечных кредитов. По мере снижения ставок по кредитам, процент досрочного погашения увеличивается, потому что людям выгодно путем перекредитования снижать ставки по своим кредитам. Вторая причина досрочного погашения - это рост доходов заемщика, считает он.
Что говорят коллеги-конкуренты о сегодняшнем решении Москоммерцбанка? В целом, решение их не удивило, но следовать его примеру они не собираются. Во всяком случае пока.
По мнению директора департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексея Дороша, Москоммерцбанк строил свою политику на слишком лояльном, даже, можно сказать, "безотказном" рассмотрении заявлений заемщиков, что компенсировалось более высокими ставками относительно среднерыночных, и позволило за короткий срок выбиться в лидеры рынка, обойдя даже ВТБ в России и Сбербанк в Москве и занять 2-ое место в России по объему выданных кредитов.
"Решение об увеличении ставок может являться следствием кризиса ликвидности, докатившегося на прошлой неделе до Казахстана, а акционером Москоммерцбанка является Казкоммерцбанк, в виде возросшей стоимости привлечения ресурсов, и является первым звонком для банковского сообщества о том, что все происходящее "где-то далеко" может достаточно быстро дойти и до России, если не будут запущены собственные защитные механизмы", - поясняет он. В первую очередь, это касается снижения рисков при кредитовании, а не компенсации этих рисков через повышение цены на кредит.
С другой стороны, может быть "это маркетинговый ход, осуществленный для того, чтобы воспользоваться текущей ситуацией для увеличения доходности по наиболее рискованной категории кредитов", - размышляет А.Дорош.
Как сказал ПРАЙМ-ТАСС член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников, "думаю, решение об увеличении процентных ставок связано с удорожанием ресурсов, которые Москоммерцбанк использует для финансирования собственных ипотечных операций. Недавняя сделка Москоммерцбанка по секъюритизации ипотечных активов была закрыта по цене 175 базисных пунктов выше LIBOR, тогда как ВТБ в прошлом году провел сделку по цене только на 1 проц выше LIBOR. Увеличение размера первоначального взноса, по моему мнению, это реализация требований международных инвесторов, высказанных в ходе недавнего размещения ипотечных облигаций Москоммерцбанка".
Заместитель председателя правления Абсолют-банка Анатолий Максаков сказал ПРАЙМ-ТАСС, что в связи с кризисом в США число иностранных инвесторов, готовых покупать российские ипотечные активы, сократилось. Не исключено, что для того, чтобы привлечь интерес инвесторов к своим активам, банки пойдут на предложение им большей премии. Кроме того, на коррекцию тарифов Москоммерцбанка могло оказать свое влияние и повышение ставки LIBOR. "Мы полагаем, что это повышение носит временный характер и, со своей стороны, не планируем повышать наши ставки по ипотечному кредитованию", - сказал зампред Абсолют банка.
Ставка LIBOR подскочила до самого высокого уровня за 6,5 лет: по overnight – 5,96 проц годовых, по одномесячным – 5,3451 проц годовых, по годовым – 5,7660 проц годовых.
Вчера два крупных российских банка объявили о снижении ставок по ипотечным кредитам: Альфа-банк и банк "Возрождение". Отметим, что Альфа-банк вышел на рынок ипотечного кредитования достаточно поздно – лишь в августе 2006 г, то есть ровно год назад. Он снизил процентные ставки на покупку квартиры на вторичном рынке в среднем на 0,5 проц пункта. Теперь, при получении займа с первоначальным взносом 15 проц на срок от 16 до 20 лет, ставка составляет 10,8 проц в долларах /ранее 11,3 проц/ и 12 проц в рублях /ранее – 12,5 проц/. При получении кредита на срок от 21 до 25 лет процентная ставка составляет 10,9 проц в долларах /ранее 11,5 проц/ и 12,5 проц в рублях /ранее – 12,7 проц/.
Банк "Возрождение" снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на этапе строительства в среднем на 1,75 проц пункта. В частности, минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях снизилась с 14 проц до 12,25 проц годовых. Ставка по долларовым кредитам составляет сейчас от 11,5 проц. Ставка по ипотечным кредитам, выдаваемым под залог имеющегося жилья, составляет от 10,75 проц годовых в рублях, от 10 проц годовых в долларах. В случае залога приобретаемого жилья размер первоначального взноса, которым должен располагать заемщик, может составлять от 10 проц до 70 проц от инвестиционной стоимости жилья. Если в залог оформляется имеющееся жилье, то кредит может быть выдан и без первоначального взноса, при этом сумма кредита не должна превышать 90 проц от оценочной стоимости залога.
