Определяющими тенденциями являются полностью восстановившийся спрос и растущее доверие покупателей к российской экономике, валюте и рынку недвижимости, а также незначительное количество новых проектов, вышедших на стадию продаж в январе–апреле этого года.
Элитный рынок уже столкнулся с дефицитом, который ведет к росту цен в основных сегментах. Начиная с апреля, несколько ключевых масштабных проектов пересмотрели цены на 10–15% вверх.
До конца года мы ожидаем дальнейший рост стоимости московского элитного жилья — на 7–18% в зависимости от сегмента.
Московское элитное жилье отличается значительной ценовой дифференциацией. В самом верхнем сегменте (бюджет от $10 млн. и выше) средняя цена достигла $31,120 за м2 по состоянию на конец апреля 2010 года; для новых квартир класса «премиум» в домах высокой степени готовности и на вторичном рынке — $25,354 за м2; для крупных проектов с более длительным сроком строительства — $10,690 за м2.
Большинство новых проектов, которые должны были выйти в 2009–2010 годах, пока остаются вне рынка и не поступили в продажу.
Несмотря на многообразие аналитики и исследований в сегменте московского премиального жилья, покупателю зачастую трудно ориентироваться в многочисленных оценках и прогнозах. Его может ввести в замешательство уровень, динамика и прогноз средних цен по рынку — слишком обобщенные показатели, не учитывающие ключевые характеристики предложения и спроса.
Эти цифры очень сильно варьируются в аналитических отчетах ведущих агентств, но при этом вряд ли могут дать представление клиенту, что, где и почем он может купить на столичном рынке элитной недвижимости.
Московский элитный сегмент действительно очень дифференцирован: ценовое предложение начинается от $8,000 за м2 (в ряде масштабных проектов с длительным сроком строительства) и доходит до $50,000 и выше — в суперпремиальных квартирах лучших клубных домов. В большинстве случаев элитные квартиры — это по-настоящему штучный товар, который к тому же характеризуется нарастающим дефицитом предложения.
Поэтому при написании нашего регулярного обзора мы решили пойти другим путем: оттолкнуться от покупателя, его бюджета, предпочтений и склонности к риску. Для этого мы выделили три основных сегмента московского элитного жилья, сформированных с учетом этих факторов.
Top Prime
Это наиболее роскошный и дорогой сегмент, включающий квартиры с бюджетом от $10 млн. В каждом уважающем себя клубном доме столицы есть несколько предложений, которые попадают в эту категорию, отличаясь от общей массы площадью, дизайном и видовыми характеристиками. В острый кризисный период сделки с бюджетами такого размера были буквально наперечет, однако, в первом квартале ситуация изменилась и было зарегистрировано несколько крупных покупок, в том числе в новых жилых комплексах в районе Патриарших. В настоящий момент предложение квартир в самом верхнем сегменте не превышает 5% всего элитного рынка.
Pure Prime
Включает в себя совокупное предложение новой элитной недвижимости в завершенных или близких к тому жилых комплексах, а также на вторичном рынке. Средняя цена для этого типа элитного жилья составляет около $25,000 за м2, а средняя сумма, который придется выложить покупателю за элитную квартиру, превышает $4 млн. Основные районы включают Остоженку, Замоскворечье, район Патриарших и Тверской, Арбата и Плющихи.
Мы наблюдаем серьезный дефицит предложения в этом сегменте. Так, у самих застройщиков осталось не более 200 квартир; остаток предложения (250–260 квартир) — это объекты вторичного рынка, которых тоже не так
Future Prime
Крупные проекты с комплексной застройкой территории вышли на рынок перед самым началом кризиса и, несмотря на огромные трудности, связанные с финансированием столь масштабных строек, формируют основной объем предложения на элитном рынке 2010 года. На сегодняшний день основные продажи в этом сегменте сосредоточены в нескольких проектах («Итальянский Квартал», «Четыре Солнца», «Трилогия» и др.) и в общем составляют до 700 квартир.
Цены на предложения данного сегмента по-прежнему находятся существенно ниже докризисного уровня; долгое время в течении 2008–2009 гг. покупатели с осторожностью относились к проектам такого типа, несмотря на очень привлекательные цены. Ситуация изменилась в последние несколько месяцев: барьер недоверия был преодолен и значительное число квартир ушло с первичного рынка. Столь успешный результат уже привел к подорожанию жилой недвижимости в данном сегменте: основные проекты пересмотрели цены начиная с апреля на 10–15% в сторону повышения.
Средняя цена на объекты, введение в эксплуатацию которых произойдет не ранее второй половины 2011 года, составляет $10,690 за м2, а общий бюджет покупки — $1,2 млн.
Компания Chesterton была основана в 1805 году в Великобритании и на сегодняшний день является одним из старейших и уважаемых брендов на мировом рынке недвижимости. Chesterton входит в число крупнейших британских
агентств и обладает одной из самых широких региональных сетей в этой стране. По всему миру компания насчитывает около сотни представительств. Помимо Соединенного Королевства компания представлена в таких странах, как Франция, Италия, Испания, Россия, ОАЭ, Ливия, Сингапур и Австралия.
Сегодня компания Chesterton одно из наиболее динамично развивающихся агентств недвижимости в мире. В 2010 году открылось 5 новых офисов компании, в том числе представительство в России. Chesterton International Real Estate в Москве предоставляет весь спектр услуг по покупке и продаже эксклюзивной московской городской и загородной жилой недвижимости, а также зарубежной недвижимости по всему миру. Одним из важных преимуществ компании в России является сочетание квалифицированного персонала и международного опыта, накопленного Chesterton более чем за двести лет работы. Все это позволяет оказывать профессиональные услуги на самом высшем уровне и при этом заботиться о благополучии клиента, интересах его семьи и бизнесе.
