Если вы намерены инвестировать в курортную недвижимость для последующей сдачи в аренду, главное – правильно выбрать страну, отвечающую соответствующим параметрам, советует Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.
Для европейцев и американцев основная мотивация при организации отпуска – цена. Поэтому перед ними обычно встает вопрос – заняться ли путешествием самим или доверить его туристической компании. В Европе, например, самостоятельная поездка (перелет лоукост-авиакомпанией и аренда курортной недвижимости) обойдется в 2-3 раза дешевле покупки турпакета. Соответственно, предпочтение будет отдано этому варианту. Если стоимость турпакета не отличается (или ненамного отличается) от самостоятельной покупки билетов и аренды жилья, то, чтобы не утруждать себя ненужной суетой, лучше приобрести уже готовую путевку. Обычно эта ситуация имеет место в случае поездок в экзотические страны – например, Вьетнам. Арендный бизнес в странах, где пребывание в пятизвездочном отеле стоит от 20 до 40 долларов в сутки, по определению малоприбылен. Но нередко мы видим, что именно в этих странах несведущим россиянам предлагают купить дорогие объекты для сдачи в аренду.
Компания IntermarkSavills представила пять основных признаков, на которые нужно обратить внимание перед тем, как приобретать курортную недвижимость с целью сдачи ее в аренду.
1. Страны, в которых пляжи или главные драйверы (аквапарки, гольф-поля и т.д.) принадлежат отелям – как, например, в Египте или Доминикане. В итоге турист, арендовавший жилье, не сможет пользоваться пляжем вовсе или без дополнительной платы, поэтому для него аренда бессмысленна, а значит, он предпочтет остановиться в отеле.
2. Регионы, где нет крупной управляющей компании, а гостиницами заправляют семейные предприятия. В ваше отсутствие кто-то должен следить за домом, поддерживать в нем порядок, наконец, самое главное – подыскивать арендаторов. Небольшие гостиницы имеют свою наработанную клиентскую базу и свои каналы рекламы, и вы им ни к чему. Поэтому если в конкретном туристическом месте не представлены известные отельные операторы Hilton, Marriott, не стоит делать свой выбор в пользу этой страны. Кроме того, крупные отельные бренды прогнозируют туристический поток, загрузку, и здесь также вы можете «следовать за большими деньгами».
3. Регионы, где нет аэропортов, обслуживающих авиакомпании-дискаунтеры. Россия стоит на первом месте по дороговизне билетов. Если в месте, где вы намерены купить курортную недвижимость, нет аэропортов, куда приземляются лоукост-авиакомпании (неважно ли, идет речь о Европе, США или Азии – везде есть дискаунтеры), это ещё один аргумент против покупки здесь курортной недвижимости. Для туриста авиаперелет – существенная часть бюджета, если же он обходится в 35 евро, то слетать на море можно даже в выходные. При этом есть масса малозаметных непрофессионалу нюансов. Например, турецкий курорт Бодрум. Местные аэропорты принимают все европейские авиакомпании – дискаунтеры, перелет из Европы может стоить от 10 до 50 евро со всеми сборами, поэтому снимать виллу или апартаменты для всей семьи на побережье оказывается порой в 4-4,5 раза дешевле, чем покупать тур. Из-за этого расчетливый европеец с семьей ни за что не поедет отдыхать в Бодрум, переплатив за тур в агентстве. Он будет самостоятельно снимать жилье. Соответственно, львиная доля рынка аренды в Турции сконцентрирована именно в Бодруме, а не в Анталье или Аланье, как можно было бы подумать.
4. Посмотреть, кто является основным туристом на данном направлении. Основная масса самостоятельно организующих свой отдых туристов – это европейцы, американцы, канадцы. Это можно также понять по тому, есть ли в стране массовые путевки на определенные направления. Например, в Великобритании сложно купить турпакет во Францию или Испанию – там это абсолютно непопулярно, т.к. туристы предпочитают арендовать жилье самостоятельно.
5. Обратить внимание на распределение рынка аренды в данном регионе – holiday rentals/lettings. Так, например, на весь Египет сдается 50 квартир, и покупка квартиры для последующей сдачи в аренду лишь пополнит число этих простаивающих объектов. Для сравнения на небольшом острове Тенерифе число объектов для сезонной аренды - 1500-2000.
Гостиничный бизнес
Игорь Индриксонс также отмечает, что если россияне планируют инвестировать в гостиничный бизнес за рубежом, нужно отдать предпочтение покупке 10-15 номеров в крупном отеле, нежели приобретать мини-отель. Самая высокодоходная категория отелей – это 3-4 звезды, а вовсе не категория люкс.
«Ситуация, которая имеет место сегодня, выглядит следующим образом: бизнесмены, инвестировавшие в мини-отели, признаются, что в лучшем случае они выходят на самоокупаемость – то есть никакой речи о прибыли, в принципе, нет», - говорит эксперт.
При этом нужно иметь четкое представление о характере спроса – так, например, во Франции 80-90% клиентов мини-отелей – это французы, то есть перед владельцем мини-отеля может встать ещё и проблема языкового барьера. К тому же мини-отели – чаще всего сезонный бизнес со всеми их достоинствами и недостатками.
При покупке мини-отеля привлечь к управлению крупную компанию тоже не получится, так как для этого нужно иметь достаточные объемы – от 150 номеров минимум, а не 10-15 как в случае с мини-отелями. Управляющая компания будет брать за свой сервис максимально 8% от прибыли отеля в год, поэтому нанимать стороннюю компанию, не располагая объемом номеров, попросту невыгодно. В среднем отель в 200 номеров приносит чистой прибыли около 5 млн евро в год.
В отличие от мини-гостиниц, в обычных отелях 60% дохода приходится на долю поступлений от аренды номеров, а остальные 40% - на долю дополнительных услуг (организацию банкетов и конференций). Обычно риски при инвестировании в коммерческую недвижимость значительно ниже, чем при инвестировании в жилую. Связано это, прежде всего, с тем, что управлением объектом занимается профессиональный оператор, как правило, крупная международная группа. Именно поэтому инвестировать в отели разрешено западным пенсионным фондам. Оператор не понаслышке знаком с рынком туризма, поэтому инвестору не придется волноваться: абсолютно все заботы, начиная от страховки и уплаты налогов и заканчивая загрузкой номера, возьмет на себя хотельер.
