РЕМОНТ СНАЧАЛА, ДОКУМЕНТЫ ПОТОМ
Как правило, вернуть ту или иную ситуацию в лоно действующего закона уже после правонарушения достаточно трудно. Но случай с узакониванием перепланировок в Москве, похоже, особый.
Собеседники ПРАЙМ в риелторских компаниях, где чаще всего сталкиваются с клиентской проблемой "сделал ремонт, хочу продать, а перепланировка не узаконена", отмечают, что приведение проекта квартиры в соответствие с ее действительным состоянием происходит намного позже того, как закончен сам ремонт.
Так, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина, для создания уюта хозяева квартир незаконно сносят перегородку, объединяя кухню или лоджию с комнатой, убирают стену, объединяя смежные комнаты, расширяют дверной проем, превращая его в арку. Самой распространенной перепланировкой, добавляет эксперт, является объединение ванной комнаты и санузла в единое помещение.
При этом, говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов, существует два вида перепланировок, которые в Москве не удастся законно согласовать ни при каких обстоятельствах: это перенос "мокрых точек", то есть перемещение санузла из одной части квартиры в другую или перетяжка трубы от одного стояка к другому, и снос капитальных стен.
"Каждая четвертая квартира в старом жилом фонде продается с перепланировкой, как с согласованной, так и с несогласованной", - утверждает Бирина.
НЕСВОБОДНАЯ СВОБОДА ПЛАНИРОВКИ
Не обошла эта проблема и собственников квартир с так называемыми "свободными планировками".
"…Нет такого понятия, как "свободная планировка". Даже если в квартире отсутствуют стены, это не значит, что планировки нет. Есть разработанный проект, по которому БТИ и делает свои замеры жилых и нежилых помещений. То есть фактически обмеры не производятся, а выполняются по тому проекту, который предоставляет застройщик", - поясняет генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая.
А директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева указывает, что, как правило, новостройки со свободной планировкой имеют проектную планировку, которая намечена в один кирпич в квартире. Для согласования же перепланировки собственнику приходится действовать в обычном порядке – согласовать проект в управляющей компании, получать разрешение межведомственной комиссии и так далее.
Насколько же "легким" окажется процесс, обращает внимание Литинецкая, зависит от серьезности изменений, планируемых собственником квартиры в новостройке.
Она считает, что серьезные перепланировки, в основном, можно осуществить в лишь монолитных домах, где нет несущих стен, а зафиксированы только несущие колонны и "мокрые зоны" – туалет, ванная, кухня – где проходят выходы коммуникаций.
ПОД ДАВЛЕНИЕМ БЮРОКРАТИИ
Нельзя сказать, что собственники квартир в столице не понимают важности подготовки "нормального" хода ремонта квартиры и нарушают нормативные акты, требующие получения согласия на перепланировки у соответствующих инстанций, несознательно – скорее, к этому их вынуждают "внешние" обстоятельства, считают собеседники агентства.
Люди решаются на несогласованные перепланировки ради экономии времени, ведь согласование – достаточно долгий процесс, а затягивать ремонт не хочется, поясняет Дивеева.
Действительно, для согласования перепланировок необходимо пройти множество инстанций – ЖЭК, межведомственную комиссию, архитектурное бюро, БТИ и другие, соглашается с ней генеральный директор "МИЦ-Недвижимость" Наталья Соломонова.
Впрочем, несмотря на огромную долю квартир с еще не узаконенными перепланировками, в Жилищной инспекции Москвы проблем пока не видят. Видимо, чиновники смирились с "обратным" порядком процедуры перепланировки в столичных квартирах, когда сначала ремонт делают, а только потом приводят в порядок документы.
Так, представитель Мосжилинспекции пояснил РИА Новости, что если в процессе перепланировки не затронуты несущие конструкции и коммуникации здания, то ее без особых сложностей можно согласовать и "постфактум".
Однако у этого есть и оборотная сторона: если владельцем затронуты несущие конструкции, то уже необходимо техническое заключение, что переустройство не нанесло вреда состоянию несущих конструкции и инженерных коммуникаций здания, отметили в инспекции.
Как напоминает сотрудник пресс-службы инспекции, согласно московским нормативам согласование проектов перепланировок осуществляется в срок, не превышающий 20 дней, причем совершенно бесплатно. Собственник должен явиться в территориальную инспекцию с правоустанавливающими документами на квартиру, планом БТИ, поэтажным планом здания, а также и эскизом или проектом перепланировки.
Эскиз, который можно от руки набросать на плане БТИ, требуется для простых перепланировок, не затрагивающих несущие конструкции, а для более сложных перепланировок требуется проект с техническим заключением, которое может подготовить проектная организация, имеющая соответствующие допуски в СРО, рассказывает представитель Мосжилинспекции.
При этом, настаивает он, в подавляющем большинстве случаев сегодня не требуется согласования перепланировок с санэпидемнадзором и пожарным надзором. Например, "добро от пожарных" следует получать в таких необычных случаях, как устройство в квартире камина или сауны. Сложнее придется собственникам квартир в домах, отнесенных к памятникам культуры - там для перепланировки требуется согласие Департамента культурного наследия столицы.
ТЕНЕВОЙ БИЗНЕС
Однако в реальности, судя по рассказам участников рынка вторичного жилья, с перепланировкой оказывается все не так просто, как в комментарии Мосжилинспекции. По сути, необходимость собрать целую папку документов привела к формированию в городе целого "серого" бизнеса, помогающего вечно занятым москвичам экономить время.
Проблем, связанных со сбором документов, довольно много, настаивает Таганов, а плата за разрешение на изменение внутреннего пространства жилища весьма высока.
Он поясняет, что в среднем согласование простой перепланировки в посреднических компаниях обойдется примерно в 30-40 тысяч рублей, а вместе с разработкой проекта – 70 тысяч рублей, а в особых случаях (когда дело касается капитальных и несущих конструкций) - вплоть до 90-100 тысяч рублей.
Косвенно наличие проблемы с "теневыми" помощниками по перепланировкам признают и в Мосжилинспекции.
Тот, кто хочет сделать все по закону – найдет способ, а тот, у кого нет времени, обращается к посредникам и, естественно, платит деньги, подчеркивает представитель инспекции.
ПРЕСТУПЛЕНИЕ И НАКАЗАНИЕ
Еще один феномен узаконивания перепланировок в Москве, который, как допускают эксперты, также стимулирует подчас весьма легкомысленное отношение жителей столицы к этому вопросу - это несоответствие преступления и наказания.
С одной стороны, обращает внимание Таганов, незаконные перепланировки, затрагивающие, к примеру, капитальные стены, несут угрозу не только нерадивому собственнику, но и его соседям.
С другой стороны, напоминает заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владлена Астанина, штрафные санкции для нарушителей в Москве достаточно смехотворны.
"За самовольную перепланировку жилого помещения установлена ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 1 тысячи рублей до 1,5 тысячи рублей", - рассказывает она.
При этом, добавляет собеседница агентства, в случае производства самовольной перепланировки в многоквартирном доме, при которой ухудшаются условия проживания многих граждан в таком доме, законодательством предусмотрена повышенная ответственность в виде наложения "повышенного" административного штрафа - в размере от 2 тысяч до 2,5 тысячи рублей.
Неудивительно, что необходимость заплатить штраф мало кого останавливает при ремонте квартиры. Единственное серьезное последствие, с которым может столкнуться владелец квартиры с незаконной перепланировкой – это судебный процесс, ведь назначение и уплата административного штрафа за самовольную перепланировку не освобождает собственника от обязанности ее согласовывать.
Как предупреждает Астанина, если незаконно перепланированная квартира не приведена собственником в исходное состояние в установленный инспекцией срок, то суд может принять решение о ее продаже с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние лягут на нового собственника.
С БОЛЬНОЙ ГОЛОВЫ НА ЗДОРОВУЮ
Однако, рассказывают игроки вторичного рынка, далеко не перспектива судов чаще всего пугает москвичей, решившихся через какое-то время все-таки привести в соответствие с законом ремонт в своем жилье. По всей видимости, такие прецеденты настолько редки, что ни один из собеседников РИА Новости не мог вспомнить случая продажи по решению суда в Москве квартиры с незаконной перепланировкой.
По словам риелторов, всерьез москвичи начинают заниматься узакониванием перепланировки лишь в одной ситуации – если хотят в ближайшем будущем продать свое жилье.
"Сегодня БТИ не осуществляет контрольные функции, а лишь констатирует факт перепланировки, и у собственника есть возможность продать квартиру с обременением "неузаконенная перепланировка" и переложить обязанность произвести необходимые действия в течение шести месяцев на покупателя", - проясняет ситуацию управляющий партнер офиса "Университет" холдинга "Миэль" Алла Вишневская.
В этом случае, добавляет Астанина, на нового собственника квартиры ложится обязанность по согласованию данной перепланировки и с момента государственной регистрации права собственности именно он несет ответственность за допущенное ранее нарушение.
Соломонова же делает вполне очевидный вывод: серьезные изменения планировки мешают продаже квартиры - понятно, что потенциальные люди опасаются столкнуться с проблемами.
Бирина в свою очередь уточняет, что банки не дают кредиты под квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Да и сами маклеры в агентствах недвижимости, признается Дивеева, не советуют своим клиентам приобретать квартиры с непонятными перепланировками – ведь такое перепланированное без согласования жилье будет сложно продать или обменять.
Вот и получается, что в условиях, когда в том, чтобы узаконить перепланировку, заинтересованы лишь люди, стремящиеся как можно быстрее продать свою квартиру, уже не кажется странным, что согласование перепланированной квартиры превратилось из обычной госуслуги в бизнес. На ком еще заработать, если не на человеке, который вот-вот получит минимум 5-6 миллионов рублей? Ведь когда намечается пятимиллионная сделка, даже 100 тысяч рублей – это лишь два процента. Комиссия риелтора и то больше. Так что если в Москве не сделают согласование перепланировок доступным и понятным в том числе и для тех, у кого нет специального архитектурного или строительного образования, на рынке и дальше продолжат царствовать теневые посредники, при молчаливом согласии чиновников убеждающие незадачливых собственников, что даже самый сомнительный ремонт можно узаконить "постфактум", передает РИА Новости.
