БАНКОВСКИЙ ПОЗИТИВ
По предварительным данным Банка России за первый квартал 2012 года, в январе – марте объем выданных в России ипотечных кредитов вырос, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года, в 1,7 раза – почти до 127 тысяч (181,1 миллиарда рублей), напоминает руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева.
При этом, как рассказывает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталия Алымова, в этот период крупнейший игрок отечественного рынка ипотеки выдал 71 тысячу кредитов на сумму порядка 86 миллиардов рублей, что на 40% превышает показатели прошлого года.
"Мы ожидаем, что до конца года наши темпы выдачи будут не меньше, чем в прошлом году. Так, в 2011 году Сбербанком было выдано 320 тысяч кредитов на общую сумму 346 миллиардов рублей", - заявляет она.
Инвестторгбанк предоставил в первом квартале 2012 года 562 ипотечных кредита на сумму 1,304 миллиарда рублей – в три раза больше, чем в 2011 году, отмечает заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева.
"Абсолютно все кредиты были выданы в рублях, что подтверждает наметившуюся после кризиса тенденцию оформления заемщиками кредитов исключительно в национальной валюте", - уточняет эксперт.
В Номос-банке, по словам директора департамента ипотечного кредитования банка Сергея Арзянцева, также все кредиты рублевые, результат первого квартала – 470 кредитов на 897 миллионов рублей.
При этом, поясняет Любимцева, по статистике Банка России, в первом квартале 2012 года пятерка регионов-лидеров по объему предоставленных кредитов выглядит так: Москва – 22,6 миллиарда рублей, Московская область – 14 миллиардов рублей, Тюменская область – 11,4 миллиарда рублей, Санкт-Петербург – 9,5 миллиарда рублей, Свердловская область – 6,4 миллиарда рублей.
Топ-5 субъектов РФ с самым большим числом предоставленных ипотек отличается от предыдущего списка несильно – одну из позиций вместо Санкт-Петербурга занял Татарстан из-за того, что размер кредита в северной столице в два раза больше, чем в этой республике.
В Москве было выдано 6,569 тысячи кредитов, в Тюменской области – 6,192 тысячи, в Московской – 5,641 тысячи, а в Свердловской – 4,65 тысячи.
"Самый высокий средний размер кредита, естественно, в Москве – 3,4 миллиона рублей, далее следуют Московская область – 2,5 миллиона рублей, Санкт-Петербург – 2,3 миллиона рублей, Тюменская область – 1,8 миллиона рублей, Свердловская область – 1,4 миллиона рублей и Татарстан – 900 тысяч рублей", - рассказывает Любимцева.
КАЧЕСТВЕННЫЙ ЗАЕМЩИК
Следует отметить, что в настоящее время банкиры не особо переживают за качество своих ипотечных портфелей, а Сбербанку даже удалось при росте портфеля сократить просроченную задолженность с 23,5 миллиарда рублей (3,9%) в январе 2011 года до 23,9 миллиарда рублей (3%) в апреле 2012.
В России существенный рост просроченной задолженности возможен при резком изменении социально-экономической ситуации, а в 2012 году это маловероятно, уверен Арзянцев.
С ним согласен и заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка "Петрокоммерц" Дмитрий Шапочкин.
"Закон "Об ипотечных ценных бумагах" подробно описывает требования к ипотечным кредитам. Все, кто планирует долгую работу на ипотечном рынке, проводят свою продуктовую политику с учетом возможности выхода на секьюритизацию", - развивает мысль он.
Впрочем, аналитики АИЖК оценивают ипотечные портфели банков менее оптимистично.
В первой половине 2011 года, в условиях обострения конкурентной борьбы, банки несколько смягчили стандарты андеррайтинга и требования к заемщикам, чем заложили основу для ухудшения качества своих ипотечных портфелей в среднесрочной перспективе, указывает Любимцева.
"Особенно остро это может проявиться в случае реализации рисков ухудшения макроэкономической ситуации и, как следствие, снижения благосостояния заемщиков. Вместе с тем, во второй половине 2011 года андеррайтинг заемщиков в целом снова вернулся на прежние, более жесткие позиции", - добавляет эксперт.
НИ ШАГУ НАЗАД
Рост темпов выдачи ипотечных кредитов обусловлен изменением настроений у населения с накопительного на потребительское, считает Пономарева. Она уверена, что базовые параметры выдачи ипотечных кредитов, влияющие на уровень просрочки, – размер первоначального взноса, соотношение ежемесячного платежа к доходу – не будут сильно изменяться.
Для потенциальных заемщиков эта позиция банка, впрочем, не так уж и позитивна: фактически она означает, что проще получить ипотеку не станет.
"В ближайшей перспективе мы не планируем смягчать условия выдачи ипотеки, так как нас устраивает и качество ипотечного портфеля и его объемы выдачи, что касается процентных ставок, то судя по текущей ситуации, прогнозировать дальнейшего снижения ставок не приходится", – говорит Пономарева.
Арзянцев же настаивает на том, что Номос-банк и так предъявляет одни из самых лояльных требований к клиентам: минимальный размер первоначального взноса в банке составляет всего 10%, а минимальная процентная ставка – 10,5% годовых в рублях.
Как весьма привлекательные условия предоставления ипотеки в банке "Петрокоммерц" характеризует и Шапочкин.
Примечательно, что условия выдачи ипотеки устраивают не только частные банки, но и самый крупный государственный банк на рынке ипотеки, выдающий почти 50% от всех ипотечных кредитов в РФ. Алымова утверждает, что в настоящее время Сбербанк предоставляет максимально широкие возможности по улучшению жилищных условий за счет небольшого первоначального взноса – от 10%, большого срока кредитования – до 30 лет и упрощенных требований к подтверждению доходов потенциального заемщика.
Дальнейшее улучшение условий по ипотечному кредитованию будет зависеть от изменений макроэкономических показателей, отмечает представительница Сбербанка.
В конце 2011 года российская банковская система начала испытывать негативное влияние последствий нестабильности на мировых финансовых рынках – это проявилось в удорожании фондирования и дефиците ликвидности, поэтому многие коммерческие банки объявили о росте ставок по ипотечным программам, а госбанки стали сворачивать специальные акционные предложения, напоминает Любимцева из АИЖК.
По ее мнению, на рынке российской ипотеки сейчас нет однозначно сформировавшегося отношения кредитных организаций к изменению требований к заемщикам. В первом квартале 2012 года количество активных игроков рынка, повысивших минимальный размер первоначального взноса, и число участников рынка, снизивших его, были примерно одинаковыми, аргументирует собеседница РИА Новости.
"Вместе с тем, в условиях роста российского ипотечного рынка на фоне нестабильности в мировой экономике, одной из самых главных задач становится контроль рисков. В этой связи АИЖК не ожидает снижения существующих сейчас и достаточно разумных требований к ипотечным заемщикам", - продолжает она.
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КУРС
Получается, что банки не рвутся претворять в жизнь поручения президента РФ Владимира Путина по развитию рынка жилья и ипотеки, данные им в день инаугурации.
Так, по итогам первого квартала 2012 года средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях в РФ составила 12%, что на 0,1 процентного пункта выше, чем средневзвешенная ставка за 2011 год, отмечают аналитики АИЖК.
Между тем, согласно указам главы государства, подписанным 7 мая, к 2018 году процентная ставка по ипотеке в России должна достичь уровня "инфляция плюс 2 процентных пункта". Если требования Путина, по словам президента Ассоциации региональных банков "Россия" Анатолия Аксакова, перевести на текущую экономическую ситуацию, то получится, что при сегодняшнем индексе потребительских цен 6,1% стоимость ипотеки в стране должна опуститься до 8,5%.
К сожалению, уровень процентных ставок - это категория экономическая, а не политическая, а сам по себе приход того или иного политика к руководству государством не может изменить уровень процентных ставок, считает Пономарева.
"Для выдачи кредитов под ставку 5-6% банки должны иметь ресурсы стоимостью не выше 2-3%. Это возможно в рамках целевого финансирования на государственном уровне банков, работающих с ипотекой", – рассуждает она.
Однако, подчеркивает эксперт, субсидирование ставки по ипотечному кредиту, на наш взгляд, не очень эффективная мера.
"При объемах ипотечного рынка в 1,3 триллиона рублей и средневзвешенной ставке по ипотечным кредитам в 11,9% годовых, субсидирование ставки до уровня 6% обойдется бюджету в 75 миллиардов рублей в год", – подсчитывает директор департамента розничных операций Инвестторгбанка.
По ее мнению, данные денежные средства эффективнее использовать в целях решения структурных проблем в экономике страны, а уже это приведет к постепенному снижению стоимости ипотечного кредитования.
Банкиры также не видят особо светлого будущего у рынка ипотечных ценных бумаг в России, развитие которого могло бы серьезно повлиять на доступность и объемы выдачи ипотечных кредитов.
В основе формирования любого рынка лежит спрос, а объем спроса на рынке ипотечных ценных бумаг в России определяет государство, поэтому если государство будет выделять больше средств на инвестирование в ипотечные ценные бумаги – рынок будет расти, полагает Арзянцев.
"По нашему мнению, рынок ипотечных ценных бумаг в России отсутствует в строгом смысле этого слова, сейчас на этом рынке существуют только два потенциальных инвестора – АИЖК и Внешэкономбанк. В итоге любая организация, планирующая выпуск ипотечных ценных бумаг, в первую очередь ориентируется на наличие гарантий выкупа облигаций со стороны потенциальных покупателей, что является абсолютно нерыночным механизмом", - в свою очередь сетует Пономарева.
По словам председателя совета директоров ГК "МИЦ" Андрея Рябинского, новым толчком для развития ипотеки в РФ могло бы стать упрощение сотрудничества с зарубежными банками.
"Российские банки пока имеют более выгодные условия для размещения средств", – утверждает он.
В общем, несмотря на достаточно позитивные итоги первого квартала для рынка ипотеки в РФ, улучшать условия предоставления кредитов и уж тем снижать их стоимость банкиры пока не собираются. Представители кредитных организаций считают, что условия кредитования вполне адекватны для российского рынка, а сложившаяся процентная ставка по ипотечным кредитам обусловлена экономическими факторами. И пока отечественный рынок ипотечных ценных бумаг находится в зачаточном состоянии и держится исключительно на инициативах властей, предупреждают эксперты, государственное субсидирование ипотечной ставки обойдется бюджету в десятки миллиардов рублей в год.
