МОСКВА, 9 ноя - ПРАЙМ. Как показали результаты исследования РИА Рейтинг, абсолютно во всех регионах России за последние два года увеличилась доступность жилья, приобретаемого в ипотеку. Причины – кризис на жилищном рынке, снижение ставок и номинальный рост зарплат.
Строительство жилья в России в последние годы оставалось достаточно масштабным, и хотя объем ввода несколько снизился с рекордных уровней, он по-прежнему относительно высок. В 2016 году было введено более 80 миллионов квадратных метров жилых помещений, а в 2017 году, по оценкам РИА Рейтинг, будет введено порядка 75 миллионов квадратных метров. Как мы уже отмечали в 2015 году, число отдельных квартир и жилых домов в России превысило количество семей, таким образом, теоретически каждая семья может уже жить в своей отдельной квартире или доме.
Однако, это лишь теоретическая конструкция, и до сих пор далеко не все российские семьи могут купить себе собственное жилье, в интересующем для себя месте и с приемлемыми параметрами, например, если речь заходит не о типовой средней квартире, а о большой площади, с улучшенными коммунальными удобствами или с хорошим расположением. И хотя в последние годы цена на недвижимость снижалась почти повсеместно в России, по-прежнему основной проблемой остается относительно высокая цена жилья. Накопить на квартиру для одномоментного приобретения практически не реально для обычной российской семьи, поэтому, как и в остальном мире, люди для покупки недвижимости используют уже ставший привычным механизм ипотеки.
За последние 12 лет российскими банками было выдано почти более 7 миллионов ипотечных кредитов, а в последние годы ежегодно люди берут в банках чуть менее 1 миллиона новых кредитов. При этом, по оценке РИА Рейтинг, порядка 4 миллионов семей на данный момент обслуживают хотя бы один ипотечный кредит. В целом рынок ипотеки демонстрирует очень высокие темпы роста, и данный сегмент рынка кредитования населения стал настоящим флагманом банковского сектора в последние два года. За последние три года в денежном выражении ипотечная задолженность на балансах банков выросла в 1,5 раза и на 1 сентября 2017 года превышала 4,8 триллиона рублей, а в 2017 году объем выдачи выше результата 2016 года на 14% в количестве кредитов и на 22% в денежном выражении.
Для оценки региональных различий покупки жилья в ипотеку семьями эксперты РИА Рейтинг провели исследование и составили рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты рейтинга, доступность жилья по ипотеке для российских семей заметно повысилась в последние два года, но пока все же остается не очень высокой. При этом параметры доступности очень дифференцированы в региональном разрезе, причем с довольно широким разбросом в зависимости от большого количества факторов.
Кризис помог увеличить доступность вдвое
Результаты текущего рейтинга вселяют определенный оптимизм, так как за два последних года в среднем по России доля семей, для которых доступна покупка жилья в ипотеку, заметно выросла. При этом по-прежнему для большого количества семей во многих российских регионах приобретение собственной двухкомнатной квартиры без значительного первоначально взноса является практически неразрешимой задачей. С другой стороны, в ряде регионов цены на недвижимость достаточно низкие, а зарплаты населения относительно высокие, поэтому приобретение жилья в этих регионах является в целом вполне решаемой задачей.
В пятерке регионов-лидеров по доступности (Ямало-Ненецкий автономный округ, Чукотский автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Магаданская область и Мурманская область) имеются наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку из-за высоких зарплат в автономных округах и за счет средних невысоких цен на жилье в Магаданской и Мурманской областях. В пяти перечисленных регионах доля семей, для которых доступна покупка модельной квартиры в ипотеку, составляет более 40%. При этом в Ямало-Ненецкий автономный округ данный показатель даже превышает 66%. Помимо первой пятерки еще в 15 регионах рассчитанная доля семей превышает 30%, что в целом можно назвать неплохим результатом. Для сравнения, в 2015 году лишь в трех регионах доля семей, для которых доступна покупка жилья в ипотеку, была выше 30%.
В среднем в России, рассчитанная по методологии рейтинга, доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составила 25,8%. Это по-прежнему немого, но в 2015 году доля была заметно меньше – 13,9%. Таким образом, доступность за два года выросла вдвое, что во многом связано со снижением цен на недвижимость. По мнению экспертов РИА Рейтинг, в данном случае «спасибо» можно сказать кризису, что привело в части регионов к затовариванию рынка недвижимости как за счет активной продажи нового жилья, так и из-за сокращения спроса на жилье в инвестиционных целях и выход на рынок ранее приобретенной инвестиционного жилья. Ощутимую роль также сыграло и снижение ставок и рост номинальных зарплат, но вклад этих факторов был меньше, чем спад цен на недвижимость. За 2 года средняя ипотечная ставка в целом по России снизилась более чем на 2 процентных пункта, что обеспечило примерно четверть прироста доступности. Текущий уровень доступности покупки жилья в ипотеку уже достаточно неплох, и заметная часть населения уже может не просто мечтать хоть о каком-нибудь своем «угле», но и выбирать себе вариант получше.
Лидерство в рейтинге северных регионов не удивляет – помимо высоких заплат, данные регионы часто характеризуются большим объемом жилого фонда, доставшимся со времен СССР, что определяют относительно невысокие цены на недвижимость, однако вызывает вопросы качество (в широком смысле) предлагаемой недвижимости. Поэтому многие жители северных регионов стремятся обзавестись жильем не только в родном регионе, но и в других – для детей или себе на старость.
В нижней части рейтинг прогресс также заметен
Несмотря на удвоение среднероссийской доступности жилья в ипотеку по-прежнему в ряде регионов менее 10% семей могут пробрести типовую «двушку» даже используя ипотечный заем, а доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, менее 15% наблюдается в 9 регионах. В данном случае тоже наблюдается прогресс – в 2015 году доля менее 10% наблюдалась в 14 регионах против четырех в текущем рейтинге.
Регионами-аутсайдерами в основном стали национальные республики и крымский регион. В части национальных республик низкое положение регионов в рейтинге объясняется традиционно большим средним составом семей в этих регионах, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи, и невысокими зарплатами, что взаимосвязано с высокой безработицей в республиках. При этом в последнее время безработица в данных регионах достаточно быстро сокращается, однако новые рабочие места в большинстве своем низкооплачиваемые, поэтому большого прогресса в части доступности жилья в ипотеку это не вносит.
Крымский регион (Республика Крым и Севастополь) оказался достаточно популярным вариантом для переезда жителей из других российских регионов, и поэтому спрос на местное жилье зачастую предъявляют «варяги», что позволяет ценам держаться на очень высоком уровне, при этом местные жители со своими относительно небольшими зарплатами испытывают трудности в приобретении жилья, что и отражается в низкой доле семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку. Кроме того, после перехода под российскую юрисдикцию остались нерешенными ряд правовых вопросов, поэтому, скорее всего, не все жилье может выйти на вторичный рынок из-за затруднений с оформлением собственности, а строительство нового жилья ограничивается требованием к местным фирмам работать по российским нормам, против прежних, к которым они привыкли. Таким образом, предложение жилья пока на полуострове ограничено.
Из числа регионов в нижней части таблицы можно выделить экономически развитые Краснодарский край и Ростовскую область. Уровень зарплат в этих регионах сравнительно высокий, однако доступность жилья здесь находится на относительно низком уровне – 17% и 17,9% соответственно. Основная причина заключается в том, что цены на недвижимость в этих регионах несколько завышены по причине наличия в них курортных зон и в целом относительно теплого климата по российским меркам, что привлекает покупателей из других регионов. Таким образом, как и в случае с крымским регионом внешний спрос занижает возможности местных по покупке жилья из-за его дороговизны. При этом Краснодарский край и Ростовская область это одни из лидеров России по вводу нового жилья – поэтому ситуация с доступностью в них хоть и не идеальная, но имеет тенденцию к улучшению. В Ростовской области доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, за два года выросла в 1,9 раза, а в Краснодарском крае – в 1,7 раза.
В целом в 49 регионах доступность оказалась меньше среднероссийской. В число данных регионов в частности попала Москва (расположилась на 57 месте), что не удивляет, учитывая цены на «золотые» квадратные метры в столицы. Несмотря на высокие зарплаты (56% москвичей зарабатывают более 50 тысяч рублей в месяц, а почти 20% – 100 тысяч и более) высокая стоимость жилья значительно ограничивает возможности по покупке даже простенькой квартиры. В целом, согласно оценкам РИА Рейтинг, 22% московских семей могут себе позволить купить среднестатистическую двухкомнатную квартиру. Для сравнения, В Санкт-Петербурге доля таких семей составляет 29%. Но даже в столице решение «квартирного вопроса» становится проще. За два года доступность жилья в ипотеку в столице выросла почти в 2 раза (по прогрессу Москва один из регионов-лидеров). Во многом это стало возможным из-за того, что москвичи активно мигрируют за МКАД – в Московскую область и в Новую Москву. И если ранее покупки москвичей жилья в ближнем Подмосковье завышали цены в области (в 2015 году в Московской области доступность жилья была не намного выше, чем в самой Москве — всего 13,2%), то за последние два года из-за строительного бума в области и на новых территориях самой Москвы цены на жилье в Подмосковье заметно упали, что позволило Московской области показать лучший среди всех регионов прогресс в доступности (+22 процентных пункта) и занять 12-е место против 45-го места двумя годами ранее.
Доступность жилья в ипотеку выросла во всех регионах
Из-за номинального роста зарплат в стране, сокращения ставок по ипотеке и снижения цен на жилье, динамика доступности жилья в последние два года была повсеместно положительной. Несмотря на то, что причин для улучшения ситуации было несколько, все же главную роль сыграло снижение цен на квартиры. Таким образом, кризисные явления на рынке недвижимости положительно сказались на доступности покупки жилья.
Лучший результат по динамике доступности наблюдался, как уже указывалось выше, в Московской области. При этом последующие четыре позиции заняли Магаданская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, Архангельская область (без АО) и Ханты-Мансийский автономный округ-Югра. В этих регионах доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, выросла в пределах 16,5-18 процентных пунктов.
Наименьший прогресс был в ряде регионов Северного Кавказа (Кабардино-Балкарская Республика, Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Республика Северная Осетия – Алания и Карачаево-Черкесская Республика) и в Псковской области. Относительно слабая динамика в этих регионах в большинстве своем связана с динамикой и невысоким размером зарплат.
В целом среди всех регионов за два года медианный рост доступности покупки жилья был на уровне 11 процентных пунктов, при этом пять регионов показали прирост менее чем на 5 процентных пунктов, а десять регионов более чем на 15 процентных пунктов.
Наибольший прогресс по местам в рейтинге за два года показала Московская область. Архангельская область (без АО) за два года поднялась на 21 место в рейтинге, что является вторым результатом, Республика Мордовия – +19 мест (до 59 места), а Рязанская область занимает теперь 21 место против 36 места в 2015 году. Наибольшее снижение в рейтинге у Астраханской области (-25 мест), Ставропольского края (-25 мест) и Брянской области (-27 мест).
Снижение ставок может еще повысить доступность, но не сильно
Небольшие (в пределах 1-3 процентных пункта) изменения ставок по ипотечным кредитам достаточно слабо сказываются на доступности жилья, поэтому не стоит ожидать, что ожидаемое снижение ставок в ближайшие два года сразу всем позволит купить желаемую жилплощадь. При этом дальнейшее развитие ипотеки может вернуть российские цены на недвижимость к росту. Скорее всего, в среднесрочной перспективе доступность в среднем по России будет расти медленно, так как цены на недвижимость могут престать снижаться. В частности, борьба за права обманутых дольщиков усложняет работу строительных компаний, что может несколько снизить предложение новых квартир. В целом по оценкам РИА Рейтинг, из-за положительной динамики зарплат и снижения ставок по ипотеке в большинстве регионов продолжится рост доступности, но в некоторых регионах из-за слабого развития строительной отрасли доступность может снизиться в следующие два года.
Достаточно важно тенденцией также должно стать большее расслоение в ценах на рынке недвижимости. С ростом доступности население будет все больше предъявлять требований к качеству жилья (близость к работе, инфраструктура, окружение, архитектура, ремонт и другие), что будет обесценивать старое некачественное жилье в спальных районах, а новые проекты будут дорожать из-за затрат застройщиков на повышение качества строительных проектов.
По оценкам РИА Рейтинг, в ближайшие два года цены на жилье в России будут в среднем расти на 4-7% в год, но динамика в разных регионах и даже внутри одно региона будет сильно отличаться. В ряде регионов цены будут продолжать падать из-за недостаточного спроса. При этом, скорее всего, уже в 2018 году выдача ипотеки заметно превысит рубеж в 1 миллион кредитов за год. В целом, по оценке аналитиков РИА Рейтинг, доступность жилья в ипотеку в ближайшие два года в среднем по России вырастет до 27-28%.
Как считался рейтинг
В качестве индикатора доступности покупки жилья в ипотеку в рейтинге выступает доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячный платеж при приобретении жилья в ипотеку. Объем кредита рассчитывался для приобретения семьей типовой двухкомнатной квартиры в своем регионе площадью 54 квадратных метра (стандартная двухкомнатная квартира) при первоначальном взносе в 20%. В модели предполагалось, что семья тратит на выплату по ипотеке 70% своих ежемесячных денежных доходов от трудовой деятельности, скорректированных на региональный прожиточный минимум всех членов семьи. При расчете учитывались семьи, в которых хотя бы один член семьи имеет работу и хотя бы один член семьи имеет возраст от 18 до 55 лет. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе. Расчет проводился независимо для 9 типов семей (различающихся по количественному составу и по числу детей), итоговая доля рассчитывалась как средневзвешенная доля из них. Чукотский АО и Крымский ФО в рейтинг не включены из-за отсутствия данных для расчета. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки учитывались для каждого региона в отдельности на основе официальной статистики, при этом цены на жилье по Чукотскому АО взяты из открытых источников. Чеченская Республика в рейтинг не включена из-за отсутствия релевантных данных для расчета. Для расчета рейтинга использованы данные за III квартал 2017 года.
Полученная результирующая доля является индикативным показателем, отображающим различия в доступности жилья в различных регионах, при этом фактическая доступность жилья для отдельных семей и в среднем семей из определенного региона зависит от множества неучтенных факторов (распределение сбережений, структура рынка недвижимости, необходимость в улучшении жилищных условий и другие) и не является предметом данного исследования.
