МОСКВА, 10 ноя - ПРАЙМ, Медведева Елена, Анастасия Сапрыкина, Гульнара Вахитова, Екатерина Жирова. Растущие темпы роста ипотечного кредитования в России не несут прямых рисков для образования пузыря на ипотечном рынке в ближайшие годы, риском является рост цен на жилье, сообщили агентству "Прайм" аналитики.
Ипотечный рынок в России, по оценкам Сбербанка
Ипотечное кредитование в последние годы демонстрирует высокие темпы роста в РФ, но говорить о надувании пузыря и о существенных рисках в этом секторе не следует, считает главный аналитик Промсвязьбанка
"Объем ипотечного портфеля в России по соотношению к ВВП, к численности населения, к среднегодовым доходам, этот показатель ниже, чем в западных странах и странах Восточной Европы. Поэтому у нас есть ещё потенциал роста и думаю, что в ближайшие три года говорить о возможных рисках не следует", - сказал Монастрышин.
По данным "Русипотеки", средняя ставка по ипотеке на рынке вторичного жилья у российских банков в сентябре 2017 года составила 10,55%, а средняя ставка предложения на первичном рынке – 10,58%. Однако ряд крупных банков в конце августа рассказали РИА Новости, что ожидают к концу этого года снижения средней ставки по ипотеке ниже 10%.
НАДЕЖНОСТЬ ЗАЕМЩИКОВ
Ипотечные кредиты являются надежными с точки зрения дефолтов заемщиков, до пузыря на ипотечном рынке очень далеко, заявили в Сбербанке, занимающем полее половины рынка ипотеки в РФ.
"Пока весь опыт показывает, что ипотечные кредиты являются исключительно надежными с точки зрения дефолтов заемщиков. Ключевыми факторами этой надежности является достаточный объем первоначального взноса, наличие подтвержденного дохода и занятости, консервативное долговое поведение заемщика (его кредитная история). Именно вокруг этих параметров и должно строиться возможное регулирование, нацеленное на ограничение рисков подобного кредитования", - сказали в пресс-службе Сбербанка.
Большим риском является то, что рост доступности ипотеки вследствие снижения кредитных ставок приведет не к росту возможностей для улучшения жилищных условий, а к росту цен на недвижимость в РФ, таким образом, весь эффект достанется застройщикам и продавцам недвижимости, а не потребителям, предупредили в Сбербанке.
"Но это уже вопрос градостроительной политики и регулирования строительного рынка, обеспечения достаточного объема предложения жилья, а не собственно банковского регулирования. Пока до формирования пузыря на ипотечном рынке очень далеко", — заявили в крупнейшем российском банке.
Реальные доходы россиян снизились на 1,2% за январь-сентябрь 2017 года в годовом выражении, однако реальные зарплаты растут за тот же период на 2,5%, или 6,7% в номинальном выражении. Для рынка ипотеки принципиальна именно динамика зарплат, так как именно работающие по найму являются главными заемщиками, отметили в Сбербанке.
По сравнению с серединой 2016 года средняя ставка выдаваемой ипотеки снизилась с 13% годовых до 10%, к следующем году продолжат снижаться, ожидают в крупнейшем российском банке. То есть ежемесячный платеж при том же объеме кредита сократился почти на четверть.
ИПОТЕЧНЫЙ ПУЗЫРЬ, ИЛИ ЦБ НЕ ДРЕМЛЕТ
Вероятность образования ипотечного пузыря на российском рынке возможна в ближайший год-два, предостерег экс-замминистра финансов, профессор факультета экономических наук ВШЭ Олег Вьюгин.
"Сейчас этот рынок для банков очень привлекателен. И других рынков очень мало – корпоративное кредитование не очень привлекательно. Но по потребительскому кредитованию действует очень много ограничений. При этом по ипотечному кредитованию постоянно снижаются ставки, а банки пытаются успеть прокредитовать клиентов по более высоким ставкам, которые все еще дают маржу", - отметил Вьюгин.
Если большое количество некачественных заемщиков вовлечено в кредитование, то рано или поздно рынок распознает это и растут неплатежи, соответственно, банки начинают резко сокращать свое кредитование, несут убытки, далее падает стоимость ценных бумаг, стоимость квартир на рынке, это снижает стоимость залога по рыночным кредитам, описал экономист.
"Сейчас идет рефинансирование ипотечных кредитов, есть вероятность ослабления требований к заемщикам. Но, насколько я знаю, ЦБ уже озабочен тем, чтобы не происходило чрезмерное ослабление требований к клиентам при выдаче ипотечных кредитов. То, что в России может образоваться ипотечный кредит – это не прогноз, это предостережение", - добавил Вьюгин.
В начале ноября ЦБ представил проект изменений риск-параметров по ипотечным кредитам, где первоначальный взнос составляет 20%. Ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 20% цены жилья ЦБ предлагает взвешивать с коэффициентом риска 150%, а менее 10% - с коэффициентом 200%.
Международное рейтинговое агентство Moody's оценило последствия ужесточения правил выдачи ипотечных кредитов. Агентство считает предлагаемые ЦБ изменения положительными, поскольку это приведет к тому, что банки будут получать более высокие первые взносы или выделять больший капитал под рискованные кредиты.
ОЦЕНКА РЫНКА
Россельхозбанк считает, что в настоящее время заявление о формировании в России пузыря на ипотечном рынке преждевременно. "В 2018 году с учетом существующих тенденций изменения уровня доходов населения и при условии сохранения политики ЦБ РФ по снижению ключевой ставки доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме ипотечного кредитования будет расти", - отмечает банк.
"Россельхозбанк продолжит активно развивать направление ипотечного кредитования населения, так как работающая система ипотечного кредитования, помимо решения жилищной проблемы в стране, стимулирует и экономический рост", - отметили в пресс-службе РСХБ.
"ЦБ РФ ведет продуманную политику в области ипотечного кредитования. Вместе с тем, на наш взгляд, целесообразно снизить уровень резервирования при реструктуризации и рефинансировании ипотечных кредитов", - добавили в банке.
В банке "ДельтаКредит" считают, что тенденции на рынке - снижение ставок, повышение доступности современного жилья ввиду высокого предложения, упрощение процесса выдачи ипотеки - свидетельствуют не о риске пузыря, а о развитии ипотечного рынка РФ.
Если судить по динамике показателей просроченной задолженности, то ситуация в ипотечных портфелях банков улучшается. На 1 октября по данным ЦБ РФ, этот показатель продолжает снижаться и составляет уже 2,39%, что на 5 базисных пунктов ниже сентября, отметили в банке.
"Если говорить конкретно о "ДельтаКредит", то 80-85% клиентов - это клиенты с "белым" доходом и с первоначальным взносом выше 15%. Их доля стабильна, более того, мы наблюдаем ее прирост относительно прошлых лет. Кроме того, если возвращаться к рынку в целом, то около 15% новых кредитов - это рефинансирование, то есть увеличение выдач за счет качественных заемщиков, которые просто перетекают из банка в банк. В этом случае риск даже снижается", - отметили в "ДельтаКредите".
За 9 месяцев 2017 года ипотечные выдачи в РФ выросли на 25%, а их объем всего на 5% превысил показатели докризисного 2014 года. Кроме того, благодаря снижению процентных ставок ниже исторически минимальных уровней значительный вклад в рост выдач в этом году внесло рефинансирование старых кредитов. Без их учета темпы прироста рынка составили бы на 5-7 п.п. меньше, подчеркивает ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.
Значительный вклад в рост выдач в этом году внесло рефинансирование старых кредитов. "Тем не менее, в условиях роста рынка и конкуренции банков за заемщиков Банк России превентивно минимизирует риски возможного ухудшения качества портфелей, которое пока находится на высоком уровне. Рост коэффициентов риска для ипотеки с первоначальным взносом меньше 20% приведет к тому, что банки, предлагавшие такой продукт, либо повысят первоначальный взнос, либо ставки по нему", - считает Щурихина.
ЗАПАДНЫЙ ОПЫТ
При упоминании ипотечных пузырей и их последствий обычно вспоминают кризис 2007-2008 годов в США, но России это не грозит, считают в "Эксперт РА".
Так, в США не только в течение длительного времени был бум выдачи ипотечных кредитов заемщикам с сомнительной кредитоспособностью, но и оценка качества таких кредитов была не на высоком уровне. "В итоге в условиях кризиса, когда заемщики перестали платить по таким кредитам, финансовая система оказалась близка к краху. Однако в России такие последствия маловероятны в связи с традиционно консервативным подходом банков к оценке кредитоспособности ипотечных заемщиков и слабым развитием рынка секьюритизации", - сообщила Щурихина.
Рост ипотечного кредитования в РФ во многом отражает изменившиеся предпочтения населения в пользу инвестирования сбережений в недвижимость и товары длительного пользования, отмечает старший аналитик группы банковских рейтингов АКРА Михаил Доронкин.
"С лета 2017 года мы наблюдаем скорее стабилизацию реальных доходов населения, а уже в следующем году мы ожидаем их рост, пусть и совсем небольшой. Устойчивое снижение ставок позволяет заметно снизить долговую нагрузку, в том числе и путем последующего рефинансирования существующего кредита в другом банке", - пояснил он.
Конкуренция на рынке ипотеки в РФ может стимулировать средние и малые банки, не имеющие доступа к дешевому фондированию, использовать иные методы привлечения клиентов, в частности, выдачу ипотеки с небольшим либо отсутствующим первоначальным взносом.
"Вероятно, объем таких продуктов на рынке стал расти, что и обусловило введение Банком России повышенных коэффициентов риска по таким кредитам. Это превентивная мера и, в случае необходимости, регулятор может дополнительно повысить данные коэффициенты, что не позволит доли кредитов с низким первоначальным взносом достичь уровня, на котором они будут оказывать влияние на финансовую устойчивость банковского сектора", - заключает эксперт.
