МОСКВА, 4 сент — ПРАЙМ, Анна Подлинова. Поправки в закон о долевом строительстве существенно усложняют жизнь обманутым дольщикам: финансирование долгостроев может быть остановлено насовсем, пишет газета "Ведомости". Поправки подразумевают, что с 1 сентября текущего года застройщики больше не смогут перенаправлять финансовые потоки с разных проектов: каждый дом должен будет строиться только за счет средств дольщиков, которые вложились в конкретный проект. Вместе с тем, банки будут контролировать денежные потоки, чтобы исключить нецелевое расходование средств и их перенаправление.
Застройщики намерены инициировать новые поправки в закон.
Сейчас в России насчитывается 880 проблемных объектов, обманутыми признаны более 34 тысячи человек.
Поспешность принятия изменений в федеральный закон 214-ФЗ привела к появлению технической коллизии, говорят опрошенные агентством "Прайм" эксперты. Если раньше застройщики могли перенаправлять финансы с успешных проектов на убыточные, то сейчас такая возможность исключается. Это обременяет девелоперов, достраивающих долгострои, а значит, может привести к тому, что долгострои никогда не будут завершены. Возможно, законодателям стоит пересмотреть закон и внести дополнительные правки для компаний, достраивающих вечные стройки, считают эксперты.
ЗАКОН СУРОВ, НО ЭТО ЗАКОН
Речь идет о технической коллизии, вызванной поспешностью в принятии изменений в 214-ФЗ, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
"Последние законодательные поправки, в частности, банковский контроль, были направлены на то, чтобы ликвидировать общий денежный "котел" девелопера, в который поступают средства от дольщиков всех его проектов", — поясняет она.
Возможность аккумулировать все деньги в общем бюджете, а потом из него финансировать разные стройки, в том числе и убыточные, была одной из основных предпосылок краха девелоперских компаний, считает эксперт. "Поэтому было решено разделить финансовые потоки между проектами, сделать так, чтобы они не пересекались", — объясняет Литинецкая.
Этот же механизм единого "котла" используется девелоперами, которые достраивают проблемные объекты, напоминает она. Застройщик направляет часть средств из своих успешных (или почти завершенных) проектов на окончание долгостроя, сочетая их с кредитом и/или бюджетной помощью. Проблемный проект завершается, и застройщик получает прибыль.
"Новая модель финансирования строительства исключает такой механизм, то есть девелопер должен достраивать проблемную стройку исключительно из тех денег, которые аккумулирует эта стройка. Разумеется, часть этих средств уже потеряна или растрачена прошлым девелопером", — объясняет Литинецкая, добавляя, что продажи нераскупленных квартир в проблемной стройке при этом почти всегда идут не активно.
"Использовать средства, полученные в рамках других проектов, застройщик не может. И таким образом, складывается ситуация, при которой денег на завершение долгостроя нет", — говорит она.
Действительно, при внесении поправок в 214-ФЗ не учли, что для обманутых дольщиков придется строить другие дома, соглашается руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов. "Поскольку существует проблема обманутых дольщиков, правительство решило ее устранить, но в реальности нововведения в законодательство лишь усложнили деятельность застройщиков, в том числе и тех, кто строит жилье для обманутых дольщиков", — говорит он.
По мнению Таганова, в дальнейшем будут приняты новые поправки для избежания спорных ситуаций. "Закон пока сырой: осталось много недоработок, есть сложности в понимании механизма банковского контроля, эскроу-счета малопонятны рынку, абсолютное большинство работало все же по ДДУ", — напоминает он.
БАНКОВСКИЙ КОНТРОЛЬ
Банковский контроль над движением средства дольщиков в рамках каждого проекта застройки уже стал реальностью с 1 сентября, говорит Литинецкая. Любое нецелевое направление расходов блокируется. Переход к этой схеме взаимодействия начался летом и не вызвал коллапса в строительстве, потому что застройщики и банки готовились к этой модели совместной работы.
Однако еще до ее введения Минстрой и эксперты отрасли предупреждали, что механизм банковского контроля в том виде, в котором он прописан в законе, может воспрепятствовать завершению долгостроев, но никаких мер законодатели не предприняли, сказала Литинецкая. Для решения этой проблемы, по ее мнению, необходимо предусмотреть исключение для девелоперов, которые завершают чужие долгострои. Банковский контроль может заменить или дополнить надзорным контролем со стороны местных властей, которые также заинтересованы в решении проблем дольщиков, отметила эксперт.
Таганов не очень позитивно оценивает право банков полностью контролировать использование денег застройщиков. "Мы абсолютно не сомневаемся в компетенции банков в финансовой сфере, но есть сомнения в том, что банки разбираются в рынке недвижимости: в ценообразовании, в прогнозировании продаж, объемов предложения", — говорит он, уточняя, что девелоперы строят финансовые модели исходя из рыночных данных.
ЧТО БУДЕТ С ДОЛГОСТРОЕМ
Чтобы завершить долгострой, как правило, применяется несколько источников финансирования: местный бюджет, средства нового девелопера, банковский кредит, средства новых дольщиков, поясняет Литинецкая.
"Ни один из участников ликвидации долгостроя обычно не готов целиком нести финансовое бремя завершения строительства", — говорит она.
Соответственно, если из схемы выпадает хотя бы один элемент, долгострой действительно может остаться долгостроем, заключает эксперт.
