Рынок недвижимости: неясные перспективы спроса на II полугодие

Согласно последним данным Росстата, объем ввода жилья в 1к19 снизился на 5,6% г/г, до 14,8 млн кв. м. Помимо этого, как сообщает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, количество ипотечных кредитов за квартал уменьшилось на 5% г/г, до 280 тыс., сумма выданных кредитов увеличилась на 5% г/г, до 610–620 млрд руб.

Объемы ввода жилья начали снижаться четыре года назад в связи с ухудшением динамики продаж в 2015–2016 гг. на фоне слабого спроса на жилую недвижимость и повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. Благодаря восстановлению продаж в 2017–2018 гг. мы ожидаем роста в краткосрочной перспективе. По прогнозу Минстроя, в 2019 г. объем ввода жилья составит 76 млн кв. м, что соответствует уровню предыдущего года. На московском рынке новостроек в 2018 г. количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 47% г/г, в январе–феврале рост составил 21% г/г и в среднесрочной перспективе этот индикатор должен опередить показатели ввода в эксплуатацию.

В 2018 г. ставка по ипотечным кредитам снижалась и в октябре достигла минимума в 9,4%. Снижение ставок создало дополнительный спрос, причем 30% новых кредитов было привлечено для рефинансирования существующих обязательств. В результате объем новых ипотечных кредитов в 2018 г. вырос на 50%, до 3 трлн руб. За период с ноября средняя ставка поднялась на 70 бп и в феврале составила 10,2%, при этом упомянутое выше замедление пока на подтверждено данными Банка России.

Вместе с тем очевидно наличие ряда факторов замедления: высокая база сравнения, снижение привлекательности рефинансирования и всплеск спроса на жилье в преддверии введения с 1 июля схемы со счетами эскроу. Мы отмечаем высокие темпы роста продаж жилья в 1п19, однако перспективы на 2п19 представляются нам менее определенными на фоне недавнего резкого повышения количества сделок, а также ввиду сомнений в устойчивости объемов предложения и уровней цен после начала действия новых требований к застройщикам.