МОСКВА, 25 мар — Наталья Карнова. Девелоперы торговых центров бьют тревогу – из-за снижения трафика в торговых центрах они могут потерять прибыль и даже платежеспособность по кредитам. Эксперты расходятся в оценке этого заявления – одни считают, что опасения преувеличены, другие – что ТЦ, особенно открывшиеся недавно, действительно могут допустить дефолты по выплатам.
Снижение трафика в торговых центрах может привести к массовому дефолту владельцев этих объектов. Как пишет "Коммерсант", долг девелоперов перед банками оценивается в 1 трлн рублей. На фоне падения посещаемости арендные платежи сокращаются – арендаторы платят их, исходя из оборота – поэтому гасить кредитные долги девелоперам нечем.
Чтобы не допустить коллапса, Российский совет торговых центров (РСТЦ) обратился к премьеру Михаилу Мишустину с просьбой дополнить меры господдержки. Девелоперы просят субсидировать процентные ставки по кредитам в размере не менее 4%, реструктуризовать займы госгарантиями, а также отсрочить уплату НДС и налога на прибыль минимум на три месяца. РСТЦ также надеется на временную отмену остальных налоговых платежей и пересмотр кадастровой стоимости объектов, а также просит отменить влияние курсовой разницы при исчислении налогов, пишет издание.
В настоящее время меры властей по поддержке торговых сетей касаются в основном ритейлеров – им обещают отсрочку налоговых платежей и помощь в заполнении полок продуктами. Однако посещаемость магазинов падает из-за общего ухудшения экономической ситуации и распространения коронавируса. Пока этого не отмечают разве что продуктовые ритейлеры – они, наоборот, столкнулись с повышенным спросом на товары первой необходимости. В целом же, по данным аналитической компании Watcom Group, Shopping Index в торговых центрах Москвы в прошедшие выходные — 21 и 22 марта – рухнул почти на 30% по сравнению со средним значением всех выходных в марте прошлого года. И это при том, что торговые центры не закрывались, как в других странах.
МАСШТАБЫ БЕДСТВИЯ
Опрошенные "Прайм" эксперты разошлись в оценке того, насколько критична данная ситуация для рынка коммерческой недвижимости. Общий объем кредитной нагрузки на российские качественные ТЦ на данный момент составляет 1-1,5 трлн рублей, поскольку почти все торговые объекты строятся на заемное финансирование, рассказала директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.
"Можно предположить, что больше 70% ТЦ, открытых после 2010 года, даже сейчас имеют кредитные обязательства. Сегодня собственники торговых центров, особенно тех, которые были открыты в 2015 году и позднее, только начинают выходить на заявленные мощности. Именно они находятся в самом тяжелом положении, поскольку несут существенную нагрузку: кредитные обязательства, налоги, затраты на эксплуатацию объекта, при этом в связи с текущей ситуацией их основной доход от арендных платежей может сократиться", — считает она.
Если некоторые ТЦ действительно окажутся на грани банкротства из-за отсутствия доходов от аренды, даже моментальная стабилизация ситуации и возвращение клиентов не помогут быстро восстановить посещаемость и качество эксплуатации объекта. Как следствие будут страдать арендаторы, представленные в данном ТЦ, их обороты и также перспективы возврата инвестиций. Это, в конечном итоге, ляжет нагрузкой на банки, финансовую систему и экономику в целом
КАТАСТРОФЫ НЕ БУДЕТ
В свою очередь, доцент кафедры предпринимательства и логистики РЭУ им. Г.В. Плеханова Алексей Гришин сомневается, что ситуация действительно настолько катастрофична, как ее рисует РСТЦ. "Разумеется, если говорить о длительном периоде времени, общие потери от снижения посещаемости и оборота ритейлеров могут быть ощутимыми, однако даже в этом случае поистине деструктивные последствия маловероятны", — уверен он.
Во-первых, в известной степени, сейчас мы имеем дело с массовой истерией, которая в первую очередь связана с недостатком информированности граждан о характеристиках коронавирусной инфекции. Соответственно, это временное явление (ведь, к примеру, на посещаемость ТЦ не влияют ежегодные эпидемии гриппа, хотя они по своему размаху и опасности существенно превосходят нынешнюю эпидемию коронавируса).
Во-вторых, действительно ощутимый спад продаж затрагивает далеко не всех ритейлеров. И даже если спад проявляется, он очень неравномерен от одной торговой точки к другой (в этом плане бессмысленно сравнивать между собой Zara и, к примеру, Ашан, посещаемость и оборот которого за последние недели только выросли). Это и дает эффект "средней температуры по больнице", пояснил эксперт.
ГОСПОДДЕРЖКА НЕ ДЛЯ ВСЕХ
Дальнейшее развитие событий, по словам экспертов, зависит от дальнейшего хода пандемии и ситуации в национальной экономике. Вероятнее всего, снижение будет иметь место, но оно не будет критическим, полагает Гришин. Тот факт, что сейчас РСТЦ бьет тревогу, говорит не столько о реальных проблемах девелоперов (они еще просто не успели толком проявиться, так как массовая истерия развернулась лишь в последние недели), сколько об их опасениях относительно развития ситуации и желании потерять как можно меньше, а лучше всего сохранить норму прибыли. Конечно, если сбудутся самые негативные прогнозы эпидемиологов и начнется подлинная пандемия, проблемы девелоперов могут обрести действительно опасный масштаб, но пока это, по счастью, лишь один из возможных сценариев, и не самый вероятный.
В этой ситуации государство если и будет поддерживать ритейлеров и застройщиков, то лишь по остаточному принципу. У него есть гораздо более важные задачи — обеспечение безопасности и здоровья граждан, а также нормального функционирования правовых, административных и экономических институтов в новых условиях. "В целом, можно сказать, что меры поддержки, если они потребуются, должны носить адресный и ситуационный характер. ТЦ слишком разные по масштабу, специфике и форме собственности, и даже по местоположению. Поэтому льготы для всех подряд экономически неоправданны", — говорит Гришин.
По словам Хакбердиевой, единственно верной спасительной меры нет ни для девелоперов, ни для арендаторов. Только со временем станет ясно, насколько драматичными являются текущие события для торговых объектов и какой запас прочности необходим для восстановления.
Однако рынкам, по ее мнению, нужна господдержка, и она уже поступает. Это, например, снижение налоговой нагрузки и лояльная политика со стороны банков, которые могут на время снизить нагрузку для владельцев ТРЦ. "Мы уже видим, как ключевые банки идут навстречу своим заемщикам и готовы обсуждать льготные условия на время текущих кризисных явлений", — резюмирует она.
