МОСКВА, 14 янв – ПРАЙМ, Валерия Княгинина. Планируемое властями усиление контроля над рынком аренды жилья вряд ли выведет съемные "квадраты" из тени. До тех пор, пока не появится эффективных способов отслеживать доходы тех, кто сдает жилье неофициально, пополнения казны не произойдет, уверены опрошенные "Прайм" эксперты.
БЕСПОЛЕЗНОСТЬ ДЕЯНИЯ
Минстрой готовит законопроект, который позволит создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. По плану документ должны внести в Госдуму до конца года. Он подразумевает создание цифровой системы учета договоров о найме жилья, которую впоследствии свяжут с системами федеральной налоговой службы.
Как пояснил замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин, это позволит упростить процесс начисления и уплаты налогов для собственника и поможет вывести арендное жилье из "серой зоны", что даст рост налоговых поступлений.
Однако взять под контроль рынок аренды жилья, который работал без регулирования более 30 лет, одномоментно не получится. Даже если Минстрой каким-то образом продвинет свою законодательную инициативу, ведомства не смогут отслеживать ее исполнение, поясняет генеральный директор юридической компании Urvista Алексей Петропольский.
"С учетом того, что по закону обычные граждане не обязаны декларировать свои доходы, они могут написать все, что угодно — дарение, отдача долга и тому подобное", — отмечает эксперт. За сокрытие правды в данном случае никакой ответственности не будет.
КТО ЗДЕСЬ ЖИВЕТ?
К тому же, совершенно непонятно, как конкретно будет проверяться факт сдачи квартиры в аренду. Предположим, у человека в собственности три квартиры. Он может жить одновременно в одной или двух из них – возможно, вторая ближе к работе. Скажет ли он, что сдает третью, рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
"Сегодня самый эффективный способ проверки серого жилья – это жалоба соседей участковому. А участковый уже по факту проверки, банального выхода на квартиру с вопросом "Кто здесь живет?" выявляет тех, кто сдает квартиры", — говорит Петропольский.
Однако такой ручной способ проверки позволяет выявить не более 10% тех, кто сдает квартиру незаконно, добавляет он. Учитывая объёмы арендного жилья, которые сегодня находится в тени, это ничтожно мало.
НЕ ВРЕМЯ НАКАЗЫВАТЬ
Сегодня рынок съемного жилья регулируется договорными отношениями между арендатором и наймодателем в рамках ГК и УК РФ. Подавляющее большинство высокобюджетных сделок по аренде жилья регистрируются в Росреестре, особенно когда речь идет о сдаче жилья юрлицу или иностранцам – это их обязательное требование. А рантье постепенно регистрируются как налогоплательщики и платят 4% с доходов от сдачи недвижимости в аренду, и это уже неплохой результат, поясняет Кричевский.
80-90% рынка съёмного жилья продолжает оставаться в тени. И объем налогов от аренды, проходящих мимо казны, действительно велик. Только в одной Москве сдается около миллиона квартир. И большинство наймододателей даже после введения новых правил сохранят инкогнито. Время для подобных инициатив выбрано неподходящее, считают эксперты.
"Дело в том, что каждый шестой гражданин страны находится за чертой бедности, безработица – на уровне 10-12%, реальные доходы упали минимум на 10% относительно 2019 года. У ряда наймодателей доход от аренды – это все, что осталось после потери работы. Будут ли они платить 13% НДФЛ? Вряд ли", — рассуждает Кричевский.
Петропольский не исключает, что в законопроект также могут включить пункт об ужесточении наказания за сдачу квартир в серую, например, повысить штрафы. И в этом случае наймодатели могут начать поднимать ставку аренды.
"Причем будут поднимать не на 13%, а на 15, а то 20%, и все равно не будут выплачивать НДФЛ либо уйдут в самозанятость", — добавляет Кричевский.
Куда полезнее для прозрачности этого рынка были бы преференции по оплате ЖКУ или налогу на имущество, заключил эксперт.
