МОСКВА, 3 окт — ПРАЙМ. Рейтинг российских регионов по доступности покупки жилья в ипотеку возглавили Ямало-Ненецкий автономный округ, Магаданская и Ленинградская области, а в конце списка оказались Ингушетия, Чечня и Дагестан, при этом доступность жилья продолжает расти, однако увеличение цен на жилье практически полностью компенсировало улучшения в части ипотечного кредитования, свидетельствует исследование РИА Новости.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ
По оценкам экспертов, в последнее время строительный сектор России чувствовал себя неплохо, жилищное строительство быстро растет. По итогам 2021 года было введено 92,6 миллиона квадратных метров жилья (без учета жилья на территориях садоводств), что на 12,7% больше результата в 2020 году и является новым абсолютным рекордом для России. При этом эксперты отмечают, что в 2022 году рост продолжился: за восемь месяцев уже введено 69,7 миллиона квадратных метров жилья (прирост к аналогичному периоду прошлого года +33,3%).
В среднем на каждого жителя России за последние 20 месяцев было построено порядка 1,1 квадратного метра жилой недвижимости, что, по мнению составителей рейтинга, является хорошим результатом по мировым и историческим меркам.
Согласно исследованию, хорошие объемы строительства наблюдаются уже несколько лет, и можно осторожно говорить о строительном буме в России. Острый квартирный вопрос находит постепенное разрешение за счет нового строительства и возможности купить жилье при помощи ипотеки, которая частично решает основную проблему приобретения жилья – его высокую стоимость, однако эксперты уточняют, что и тут есть заметные объективные ограничения.
Для оценки региональных различий доступности для семей покупки жилья в ипотеку эксперты РИА Новости провели исследование и составили восьмой ежегодный рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты рейтинга, параметры доступности очень дифференцированы в региональном разрезе.
ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА РАСКАЛИЛА РЫНОК
Как отмечают аналитики, ипотечное кредитование в России в 2021 году показало значительный рост, который обусловлен в основном поддержкой со стороны государства разнообразными льготными программами. По итогам прошедшего года было выдано 1,9 миллиона новых ипотечных кредитов, против 1,8 миллиона в 2020 году и 1,3 миллиона в 2019 году. Таким образом, число кредитов ощутимо выросло и стало новым абсолютным рекордом.
При этом в денежном выражении объем выданной за год ипотеки по итогам 2021 года показал еще более внушительный рост. Годовой объем выданной ипотеки составил 5,7 триллиона рублей, что на 28% больше, чем в 2020 году.
В денежном выражении рост был больше, так как быстро рос средний размер ипотечного кредита. Если в 2020 году он был равен 2,5 миллионам рублей, то по итогам 2021 года — уже 3 миллионам рублей, а в текущем году он поднялся почти до 4 миллионов.
Также наблюдается дальнейший рост среднего срока кредита, который по итогам 2021 года превысил 240 месяцев (20 лет). Для сравнения, в 2018 году средний срок был равен 195 месяцам (16 лет и 3 месяца). Таким образом, рост среднего размера кредита и увеличение сроков кредитования увеличивают доступность приобретения собственного жилья для граждан России.
В исследовании отмечается, что по итогам 2021 года процентные ставки по ипотеке ощутимо снизились за счет льготных программ. Среднегодовая ставка в прошедшем году составила 7,5%, что примерно на 2 процентных пункта меньше, чем в 2019 году. По тем же причинам в 2022 году фактические средние ставки продолжали снижаться. В мае текущего года средняя ставка была на уровне всего лишь 6,17%, что является историческим минимумом. Стоит отметить, что для поддержания спроса многие застройщики стали субсидировать ставки для покупателей и нередкими стали сделки со ставкой 2% и даже 0,1%.
РОСТ ДОСТУПНОСТИ ИПОТЕКИ
Как показывает рейтинг, за прошедший год доступность покупки жилья выросла в 44 регионах РФ, а снизилась в 40. В целом по России доля семей, для которых доступна ипотека, выросла за прошедший год с 32,7% до 32,8% в 2021 году. Рост доступности продолжается уже четыре года подряд, хотя, по мнению экспертов, условия в них были очень разными. Были периоды роста ставок и их снижения, была острая фаза пандемии, а также цены на недвижимость иногда росли очень сильно, однако рост ипотечного рынка и увеличение зарплат компенсировали негативные моменты, объясняют аналитики.
Согласно исследованию, за прошедший год у 17 регионов доступность выросла более чем на 3 процентных пункта, а еще у других 17 регионов рост был в пределах от 1 до 3 процентных пунктов. Во многом большой прирост связан с умеренной динамикой цен на недвижимость на фоне снижения ставок, роста сроков кредитования и роста зарплат, объясняют аналитики. При этом более чем на 1 процентный пункт доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, снизилась в 32 регионах.
ЛИДЕРЫ И АУТСАЙДЕРЫ
Как показали результаты рейтинга, наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты либо для регионов со значительной долей семей, имеющих высокую зарплату у работающих (это вывело на первые позиции Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра и Ненецкий автономный округ), либо для регионов с невысокими ценами на жилье (Магаданская область, Ленинградская область и Республика Коми).
Ямало-Ненецкий автономный округ лидирует в рейтинге по доступности жилья в ипотеку, почти 77% семей могут себе позволить купить типовую двухкомнатную квартиру в этом регионе. В Магаданской области, расположившейся на втором месте, порядка 63% семей доступна покупка жилья в ипотеку. При этом у занимающих третье, четвертое и пятое места Ленинградской области, Ханты-Мансийского автономного округа – Югра и Ненецкого автономного округа чуть более 50% семей могут приобрести квартиру в ипотеку.
По мнению экспертов, лидерство северных регионов закономерно: высокие заплаты и большой объем жилого фонда определяют относительно невысокие цены на недвижимость. Ленинградская область может похвастаться очень высокими темпами строительства, что приводит к хорошим результатам в части доступности жилья.
Согласно исследованию, помимо лидеров еще 12 регионов показали доступность в диапазоне 40-50%. В него попали: Республика Коми (50%), Сахалинская область (49,3%), Камчатский край (48,6%), Мурманская область (48,5%), Тюменская область (47,6%), Челябинская область (45,5%), Оренбургская область (44,5%), Вологодская область (43,9%), Республика Саха (Якутия) (42,6%), Кемеровская область (42,4%), Красноярский край (41,2%) и Иркутская область (40,4%).
Санкт-Петербург (33,2%) в рейтинге занял 38-е место, однако эксперты отмечают снижение доступности в последнее время из-за быстрого роста цен на квартиры. Москва же в текущем рейтинге опустилась на 71-е место из-за быстрого роста стоимости квадратных метров. Оба крупнейших города иллюстрируют ситуацию, когда улучшение условий по ипотеке приводит к опережающему росту цен на жилье и доступность жилья не растет, а, напротив падает, объясняют аналитики.
Несмотря на то что в большинстве регионов доступность ипотеки находится на удовлетворительном уровне, в 7 регионах менее 15% семей могут пробрести типовую "двушку" в ипотеку, отмечают аналитики.
Замыкают рейтинг Карачаево-Черкесская Республика (13,5%), Республика Крым (13,1%), Кабардино-Балкарская Республика (11%), Республика Тыва (10,4%), Республика Дагестан (9,2%), Чеченская Республика (9,1%) и Республика Ингушетия (7,1%).
Эксперты отмечают, что регионы из конца списка, представленные в основном национальными республиками, характеризуются традиционно большим средним составом семей в них, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи, а также невысоким уровнем официальных зарплат.
ПРОГНОЗ
Согласно наблюдениям экспертов, в последние семь лет доступность ипотеки сильно выросла, и это отражается в количестве ипотечных кредитов. По мнению аналитиков, в 2022 и 2023 годах можно рассчитывать на продолжение роста рынка ипотек, однако, скорее всего, ставки сильно снижаться не будут.
"Во-первых, льготные государственные ипотечные программы могут несколько сократить свой масштаб. Во-вторых, инфляционные риски не позволят Центробанку снизить ставку рефинансирования до рекордных уровней конца 2020 и начала 2021 годов, таким образом, рыночная ставка останется в диапазоне 7-9% годовых", — говорится в пояснительной записке к исследованию.
В среднесрочной перспективе можно ожидать, что доступность будет быстрее расти в регионах из нижней части рейтинга. При этом во многих богатых регионах-лидерах предложение будет следовать за спросом, и цены на недвижимость будут съедать и рост зарплат, и улучшение условий по ипотеке, заключают эксперты.
КАК СЧИТАЛИ РЕЙТИНГ
Исследование подготовлено экспертами РИА Новости по данным Центробанка и Росстата.
В качестве индикатора доступности ипотеки в рейтинге выступает доля семей, которые могут вносить ежемесячный платёж по ипотечному кредиту и осуществлять повседневные расходы. Эта доля оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе.
Размер кредита рассчитан для двухкомнатной квартиры среднего качества площадью 60 кв. метров в своём регионе при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплату НДФЛ и скорректированы в соответствии с региональным прожиточным минимумом на каждого члена семьи. Предполагалось, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, идёт на выплату ипотеки, 30% – на прочие расходы.
Анализ проведён независимо для девяти типов состава семьи. Результирующая доля определена как средневзвешенное значение из этих девяти типов. Рассмотрены семьи, в которых хотя бы один человек имеет работу. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки взяты из официальной статистики каждого региона. Для расчёта использованы данные за 2021 год, для сравнения – за 2020 год.
Чукотский АО не включён в рейтинг из-за отсутствия релевантных данных.
