МОСКВА, 5 окт - ПРАЙМ. Август и сентябрь 2024 года отметились рекордами: цены на аренду недвижимости в Москве и Московской области достигли исторического максимума на фоне отмены госпрограммы льготной ипотеки на новостройки под 8% и принятия решения о повышении ключевой ставки ЦБ до 19%. Главная причина тренда кроется в решении потенциальных покупателей отложить покупку собственной квартиры и арендовать жилье. Рост цен на аренду в большей степени затронул столицу, чем регионы.
Недвижимость для россиян остается ключевым активом и приоритетной инвестицией. С 2020 года спрос мощно поддерживала льготная ипотека, которой, по данным Росреестра, с начала января 2020-го по февраль 2024 года воспользовались свыше 830 000 домохозяйств. Исключение льготной ипотеки из общей картины рынка недвижимости ожидаемо спровоцировало снижение спроса на покупку новостроек. В столичном регионе количество сделок в августе 2024 года на 28% меньше, чем было в июле. Тенденция ярко прослеживается и на примере Подмосковья, где двукратное снижение спроса (3,5 тысяч сделок в сравнении с 6,9 тысяч в июле) вызвало падение цен на приобретение жилья и резкий рост на аренду.
Если проанализировать и обобщить данные порталов-агрегаторов недвижимости, к концу сентября 2024 года в городах-миллионниках, за вычетом Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость долгосрочной аренды составила около 31 500 рублей за студии (+5% за месяц), около 35 000 рублей за однокомнатные квартиры (более 7% роста за месяц), 47 000 рублей за двухкомнатные (+4%) и 65 000 рублей за трехкомнатные (+3% роста стоимости). Как видно, больше всего подорожание коснулось наиболее востребованных в миллионниках однокомнатных квартир. В Москве общий рост мы оцениваем в 30% за лето и сентябрь, в Петербурге – примерно на 20%. При этом стоимость аренды студии в столице уже дошла до 53 000 рублей в среднем, однокомнатной — в 60 тыс. руб., двухкомнатной — в 75 тыс. руб., трехкомнатной — в 90–115 тыс. руб.
Куда пойдет рынок?
Льготная ипотека привела к диспропорциям на рынке. К началу 2024 года между процентными ставками ипотеки на новостройки и вторичную недвижимость возник большой разрыв, что сковало рынок кредитования вторичного жилья. Вторичка составляла 20-25% годовых, а новостройки – 5-6%. Из-за этой огромной разницы люди, которые хотели бы продать свое старое жильё и вложиться в новое, не могли этого сделать. Сейчас из-за отмены льготных программ этот разрыв должен начать сглаживаться. На рынок выйдет больше предложений вторичного жилья.
В настоящее время мы видим, что крупные банки сворачивают специализированные ипотечные программы. Семейную ипотеку в некоторых банках предлагают уже при условии первоначального взноса в 50% от стоимости – это очень много и недоступно для многих семей. По сути, такие тарифы являются заградительными. Скорее всего, это же произойдет и с IT-ипотекой, тем более что многие люди пытаются стать "айтишниками" по бумагам для банков для ее получения.
Учитывая существующий дефицит предложений и текущий размер ключевой ставки, цены, вероятно, продолжат расти как минимум до конца 2024 года, но рост может замедлиться до средних 4-5% в месяц до декабря включительно. Уже сейчас рост реальных зарплат в столицах не успевает за стоимостью аренды и это может привести к увеличению числа удаленных работников и выбору ими других регионов, в том числе столичных областей. Впрочем, эта же ситуация мотивирует и работодателей в крупных городах повышать зарплаты для удержания кадров, а это, в свою очередь, снова приведет к росту стоимости аренды на 3-4% в месяц и в 1-м квартале будущего 2025 года.
Скорее всего, некоторое возвращение государственных льготных программ не исключено уже в будущем году – для сглаживания этой диспропорции и поддержки застройщиков, но, скорее всего, они будут возвращаться не столь массово, а выборочно для поддержки тех или иных профессий и регионов, например, Дальнего Востока.
Автор: Марина Триандофилиди, основатель и СЕО агентства недвижимости TriA.
В разделе "Мнения" сайта Агентства экономической информации "ПРАЙМ" публикуются материалы, предоставленные аналитиками, трейдерами и экспертами российских и зарубежных компаний, банков, а также публикуются мнения собственных экспертов Агентства "ПРАЙМ". Мнения авторов по тому или иному вопросу, отраженные в публикуемых Агентством материалах, могут не совпадать с мнением редакции АЭИ "ПРАЙМ".
Авторы и АЭИ "ПРАЙМ" не берут на себя ответственность за действия, предпринятые на основе данной информации. С появлением новых данных по рынку позиция авторов может меняться.
Представленные мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала и носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по совершению каких-либо действий и/или сделок, в том числе по покупке либо продаже ценных бумаг. По всем вопросам размещения информации в разделе "Мнения" Вы можете обращаться в редакцию агентства: combroker@1prime.ru.