МОСКВА, 26 окт - ПРАЙМ, Наталья Карнова. Схема долевого строительства жилья, когда его продают на этапе котлована и дальше достраивают на деньги дольщиков и соинвесторов, может уйти в прошлое. Как сообщил глава Минстроя Михаил Мень, президент Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства к механизму проектного финансирования. Переход начнется после введения в действие окончательных жестких требований к застройщикам, которые вступают в силу 1 июля 2018 года.
ДЕШЕВО, НО С РИСКАМИ
Опрошенные "Прайм" эксперты указывают, что популярность долевого строительства обусловлена сравнительной дешевизной строящегося жилья. "Поскольку одной из главных задач было обеспечить доступность жилья, в нашей стране законно продавать жилье с момента получения разрешения на строительство, то есть на нулевом цикле. За счет этого покупатель квартиры в новостройке может сэкономить существенные суммы: цены на стадии котлована и на стадии ввода дома в эксплуатацию различаются иногда довольно существенно, в некоторых проектах лишь на 5-7%, а там, где спрос резко подскочил, – до 40%", - рассказала председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
Однако снижение цены обусловлено вполне очевидными причинами – дольщики не столько приобретают, сколько соинвестируют в проект, который в текущий момент не является готовым продуктом, указывает директор "НДВ-Девелопмент" Андрей Стригалев. Отсюда – потенциальные риски, связанные с появлением проблемным объектов, если застройщик не просчитал бизнес-процессы и прочие нюансы, которые могут привести к срыву сроков или даже более негативным сценариям.
"Разумеется, все проблемные стройки со временем разрешаются, тем более что власти прилагают усилия для того, чтобы люди получили свое жилье. При этом наличие резонансных событий толкает на то, чтобы искать механизмы, необходимые для контроля деятельности застройщиков и минимизации рисков при выборе первичного жилья", - отметил он.
На сегодняшний день, по данным Минстроя, в реестре обманутых дольщиков находятся 36,6 тысячи человек, хотя на деле пострадавших порядка 86 тысяч.
ЦЕНЫ НАЧНУТ РАСТИ
При этом эксперты сомневаются, что на сегодняшний день возможна реализация крупных жилищных проектов исключительно на основе банковского финансирования. По мнению управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, это утопия. "Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас", - считает она.
Сегодня при проектном финансировании банки, как правило, требуют, чтобы у застройщика были собственные средства в размере 20-50% от необходимого объема инвестиций. По мнению гендиректора компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Натальи Шаталиной, только единицы из застройщиков имеют такую финансовую подушку безопасности, которая им позволит построить дом без привлечения кредитных средств. Если же большинству застройщиков придется вести стройку в основном за счет банковских кредитов, то это ощутимо скажется на себестоимости проекта и, опять-таки, на стоимости квартир.
С тем, что квадратные метры будут дорожать, согласны и другие опрошенные. Если с рынка уйдут квартиры в домах, находящихся на нулевой и начальной стадии строительства, это приведет к подорожанию квадратного метра. В среднем рост может составить до 10%, полагает Доброхотова.
Вместе с тем, если закон разрешит продажу с момента 30-50% строительной готовности дома, то это только поможет бизнесу и защитит дольщиков. Такая мера будет стимулировать застройщиков вносить собственные средства в строительство, что повысит надежность строек. Кроме того, в Москве сейчас довольно много уже построенного жилья, и, если новые стройки нельзя будет начинать продавать на котловане, эта мера будет стимулировать граждан приобретать квартиры из уже построенного объема, считает она.
Стригалев напомнил о европейском опыте. Там действительно предлагаются готовые новостройки, но и ставки по любым кредитам существенно ниже, и средний класс более устойчив. Поэтому нужно понимать, что мы на выходе получим безопасное, но более дорогое жилье. Повышение порога входа сузит спрос на квартиры в новых объектах, что отрицательно скажется на продажах и приведет в дальнейшем к сокращению количества строек со всеми очевидными последствиями для экономики в сопряженных отраслях, добавил он.
ПРЕКРАСНОЕ ДАЛЕКО
В целом эксперты уверены, что переход к проектному финансированию – вовсе не перспектива ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства, считает Литинецкая. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится.
Увеличение доли проектного финансирования возможно при соблюдении целого ряда условий. Прежде всего, это снижение стоимости банковских кредитов и минимального первоначального взноса для застройщиков. Ставка по кредиту не должна сильно превышать уровень текущей инфляции, тогда как у нас сейчас ключевая ставка ЦБ 8,5%, а инфляция – менее 4%.
Итак, чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным. Однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам не выгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты.
Наконец, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования, рассуждает эксперт. Должен быть и платежеспособный спрос, чтобы риск невостребованности построенного на банковские деньги жилья был сведен к минимуму.
По мнению Шаталиной, в текущих условиях полный отказ от долевого строительства и переход к реализации исключительно готово жилья приведет к остановке отрасли на 70-80%. Фактически стоимость квартир в новостройках будет равна стоимости квартир на вторичном рынке. Это значительно снизит интерес к первичке, а часть покупателей и вовсе лишит надежды на улучшение жилищной ситуации, заключила она.
