МОСКВА, 10 сен — ПРАЙМ, Александр Жирнов. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 1 января 2019 года представит методику переоценки стоимости квадратного метра жилья во всех регионах страны. Об этом 10 сентября на заседании президиума Госсовета РФ в рамках Восточного экономического форума (ВЭФ) сообщил глава Минстроя Владимир Якушев.

"До 1 января 2019 года мы представим методику, и квадратный метр будет переоценен по всем 85 субъектам Российской Федерации. Этот вопрос действительно давно назрел", — заявил Якушев.

Министр подчеркнул, что стоимость квадратного метра является проблемой, касающейся всех субъектов РФ.

Средняя рыночная стоимость квадратного метра на IV квартал 2018 года для расчета социальных выплат на покупку жилья была утверждена в конце августа. Максимальная цена установлена в Москве (91 670 рублей), минимальная — в Кабардино-Балкарии (28 381 рублей).

По мнению экспертов, опрошенных агентством "Прайм", изменения в методике расчета стоимости жилья не должны оказать влияния на рынок, но могут серьезно отразиться на уровне налогообложения физических лиц.  

Эти цифры не имеют отношения к рынку

Вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов считает, что новая методика переоценки стоимости квадратного метра жилья, о которой говорит глава Минстроя, никак не отразится на реальной рыночной стоимости российской недвижимости.

"С точки зрения рынка, на мой взгляд, любая подобная расчетная цифра вряд ли окажет какое-либо влияние на ситуацию", — сказал он.

Эксперт напомнил, что рынок функционирует совсем на других принципах, которые определяются соотношением платежеспособного спроса и объемами предложения в текущий момент.

"Собственно, так было всегда, и ничего принципиально нового в данном случае нет", — заявил он.

По словам Самойлова, на основе определяемой Минстроем стоимости квадратного метра устанавливаются размеры социальных выплат на покупку жилья, объемы инвестирования по регионам, размеры дотаций. Такие расчеты в большей степени влияют на цифры, закладываемые в бюджет и на налогообложение.

"Но прямого отношения к рынку это никогда не имело и, думаю, иметь не будет, если мы не рассматриваем в обозримом будущем полный переход к государственной плановой экономике. Тогда бы это означало уничтожение рынка, и эти цифры устанавливались бы директивно", — подчеркнул Самойлов.

Важнейший момент для налогообложения

Доктор экономических наук, профессор, замдекана факультета рыночных технологий РАНХиГС Елена Иванкина считает, что для оценки влияния новой методики расчета стоимости квадратного метра жилой недвижимости на реальный рынок необходимо детально ознакомиться с ней.

При этом, по ее словам, сами цифры получить достаточно легко. Рыночную стоимость сложно оценить лишь для коммерческой недвижимости, когда это делается на основе доходного, затратного или сравнительного подхода. Стоимость жилой недвижимости, с которой государством собираются основные налоги, определяют от 60 до 80 различных факторов. Данные по средней стоимости квартир есть у всех риелторских агентств, которые выдают собственную статистику по районам, типам домов и квартир.

"По новостройкам просто выставлен каждый квадратный метр и известны цифры дисконтов, которые предоставляются владельцами. По вторичному фонду немного сложнее, но это тоже абсолютно явные цифры", — сказала Иванкина.

Новая методика, по мнению эксперта, в первую очередь должна отразиться на уровне налогообложения. В России налоги с 2015 года платятся по кадастровой стоимости. 

"Это очень важный момент. В мире имущественные налоги физических лиц составляют в местных бюджетах 70-75%. Это – очень серьезный фактор формирования доходов государства и регионов", — подчеркнула Иванкина.  

Методика расчета, по ее мнению, должна, прежде всего, базироваться на рыночной стоимости жилья. 

"Я делала исследование по налогообложению недвижимости. Во всем мире налогооблагаемая база определяется на уровне 10-20% рыночной стоимости на момент установки. Не больше, поскольку рынок колеблется. Для того, чтобы налогоплательщик не попал в неприятную ситуацию", — пояснила Иванкина.

В России с 2009 года кадастровая стоимость приравнена к рыночной, что стало огромной победой, считает эксперт. До этого рыночная цена отличалась от кадастровой очень серьезно, и эти цифры принимали суды, требуя от государства установить точное соотношение двух понятий. 

"Удалось в 2009 году через Минэкономразвитие протолкнуть, что она не может быть выше 100% рыночной. Но расчет рыночной стоимости может быть искажен. Он может быть сделан на "верхушке" рынка, а с тех пор уже три или четыре года идет понижение", — отметила эксперт.

В России при снижении рыночной цены налоги на недвижимость платятся от базы, заложенной к 2015 году и еще по повышающейся ставке, напомнила Иванкина. Поэтому государство собирает все больше и больше.

"Налог каждый год увеличивается на 0,2%. Мы сейчас платим 0,8% от кадастровой стоимости. У нас получается двойное расхождение. Ставка повышается, рыночная цена падает, а кадастровая – неизменна. Она осталась на высоком уровне. И плюс к ней берется повышенная ставка ", — подчеркнула она.

Эксперт отметила, что раньше методики расчета цены квадратного метра определялись по статистическим моделям, по различным факторам, влияющим на стоимость, но экспертизы показывали, что кадастровая стоимость завышена практически по всем регионам России.

"Интересно, что будет сейчас. Какая будет новая методика. Когда она стала базироваться на рыночной стоимости – тут все ясно. По коммерческой – определяет оценщик, по жилой – берется статистическая цифра. Что будет в новой, я не представляю", — призналась Иванкин