По информации ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по выданным в мае ипотечных кредитам составила 9,56%, и потенциал снижения ипотечных ставок в РФ еще не исчерпан. Тем не менее он может оказаться незначительным.

Средняя ставка по ипотеке еще не опускалась ниже ключевой ставки ЦБ (7,25%) и вряд ли опустится, так как это возможно лишь в условиях серьезного удешевления фондирования для банков и уверенности, что ключевая ставка не будет повышаться в течение длительного времени. К слову, если банки ожидают снижения или стабилизации ключевой ставки, то это может привести к коррекции долгосрочных ставок, в том числе по ипотеке.

ЦБ РФ в настоящий момент находится в процессе плавного перехода от умеренно жесткой денежно-кредитной политики к нейтральной. При этом расчетный нейтральный уровень ключевой ставки сместился ближе к верхнему пределу в диапазоне от 6 до 7% из-за повышения премии за страновой риск и пересмотра процентных ставок в сторону повышения в странах с развитой экономикой. При этом регулятор намерен завершить переход к нейтральной денежной-кредитной политике в 2018 году. Таким образом, в текущем году можно ожидать еще одного понижения ключевой ставки на 25 базисных пунктов до 7%.

Другое дело, что на ближайшем заседании ЦБ РФ 27 июля ожидаемого понижения ключевой ставки может не случиться из-за резкого скачка инфляционных ожиданий. В июне 2018 года инфляционные ожидания населения на следующие 12 месяцев выросли до 9,8% после 8,6% в мае на фоне планируемого повышения НДС. Инфляционные ожидания в РФ обычно носят инерционный характер, а в долгосрочном периоде сохранение высокого уровня инфляционных ожиданий несет риски выхода фактической инфляции за рамки целевого уровня ЦБ РФ (4%). Таким образом, высокие инфляционные ожидания в ближайшие месяцы могут удерживать регулятора от решений по изменению ключевой ставки.

Теоретически ставка по ипотеке могла бы продвинуться вниз к 8-8.5%. Однако минимальный спред между ставками в 1,1 процентного пункта был зафиксирован в марте 2016 г., во время действия программы госсубсидирования ипотечных ставок. В настоящий момент никакой программы госсубсидирования нет, серьезного удешевления фондирования в банках не предусматривается, как и дальнейшего снижения ключевой ставки. Таким образом, потенциал снижения ипотечных ставок может оказаться незначительным. По оценкам, средневзвешенная ставка по ипотеке в 2018 году максимум еще может опуститься до 9%.