Ряд ведущих банков с 1 октября снизил ставки по ипотечным кредитам на 30–80 бп, до 8,5%, в случае если заемщик является зарплатным клиентом, покупает страховку и приобретает квартиру у партнера-застройщика. Другая важная новость: освобождение от участия в схеме с эскроу-счетами на основании уровня строительной готовности (более 30%) и объема реализации (10%) истекло с 1 октября, в результате чего под риском оказалось 28,5 млн кв м., или 24% общих площадей на стадии строительства, – то есть эти площади не соответствуют критериям, но еще не обеспечены проектным финансированием.

Наш комментарий: Банк России в начале сентября снизил ключевую ставку на 0,25 бп, до 7,0%, что подстегнуло новую волну снижения ставок по ипотечным кредитам. По итогам августа общая рыночная ставка снизилась на 30 бп, до 9,92%, по сравнению с зафиксированным в октябре 2018 г. историческим минимумом 9,41%.

Как мы полагаем, в ближайшие кварталы ставки по ипотеке продолжат снижаться: исходя из нашего прогноза по ключевой ставке в 6,5% к концу 2020 г., ипотечные ставки могут опуститься до 8,0–8,5%. По оценкам застройщиков, в массовом сегменте рынка снижение ставок по ипотеке на 50 бп может привести к увеличению количества потенциальных заемщиков на 10–20%. Снижение ставок может стать существенным фактором поддержки в краткосрочной перспективе, благодаря которому доля кредитных продаж останется на высоком уровне – у публичных застройщиков она сейчас составляет 37–65%.

Исключения из схемы с эскроу-счетами были введены для облегчения переходного периода, который, по нашему мнению, продлится 3–5 лет. По подсчетам Метриум на основе данных DOM.RF, под исключения подпадало 24% реализуемых площадей – это говорит о том, что отношения между банками и застройщиками только формируются. Однако эти проекты находятся на ранней стадии реализации, и поэтому вполне могут получить финансирование и перейти на этап активной застройки в ближайшие два года. Крупные застройщики отличаются налаженными отношениями с банками с точки зрения проектного финансирования благодаря широкому предложению и привлекательным объектам недвижимости.

По нашему мнению, сектор, в котором сейчас представлено 3200 застройщиков, ожидает масштабная консолидация, более других от которой выиграют лидеры отрасли.