Правительство РФ сегодня рассмотрело вопрос о мерах по реализации земельной реформы. Глава Минэкономразвития Герман Греф выступил на заседании с докладом, посвященным особенно "острым" вопросам земельной реформы. Министерство настаивает на том, чтобы земельные участки под строительство недвижимости распределялись только на конкурсной основе. Сейчас в 96-97 проц случаев застройщики обходят конкурс, а это противоречит недавно принятым Жилищному и Гражданскому кодексам. Соответствующие поправки теперь необходимо внести в Земельный и Градостроительный кодексы. Г.Греф подчеркнул, что в случае, если участки будут предоставлены вне конкурса, их "новые собственники будут преследоваться по закону, и их права будут считаться недействительными". Возможность избежать конкурса будет лишь у промышленных предприятий, и то если речь не идет об участках, способных приносить наибольшую прибыль.
Серьезным вопросом является также спекуляция земельными участками под приватизированными предприятиями. Борьба с земельными спекуляциями ведется во всем мире. В частности, в Германии предусмотрено ограничение прав на перепродажу таких участков на срок до 5 лет. Но в России такой механизм не пройдет, считают эксперты. Это всего лишь затормозит оборот недвижимости, но никак не повлияет на спекулятивные сделки с акциями и долями приватизированных предприятий.
В связи с этим, предлагается два механизма решения проблемы. Первый механизм, который согласован с правительством Москвы, предполагает разрешение приобретения земли под приватизированными предприятиями, но с ограничением прав на изменение фактического использования земельного участка. Если собственник захочет изменить назначение участка, то он должен будет оплатить 80 проц его кадастровой стоимости. Согласно предложениям Минэкономразвития, собственники приватизированного предприятия могут выкупить землю под ним в городах с населением свыше 3 млн человек по цене не выше 20 проц от ее кадастровой стоимости. Таким образом, согласно этому механизму, в случае перепрофилирования назначения земельного участка собственник должен будет заплатить 100 проц его кадастровой стоимости. Но Г.Греф подчеркнул, что этот механизм не является идеальным. "Получается, что мы не помогаем, а дискриминируем различных предпринимателей", - считает он. Согласно второму механизму, если предприятие захочет перепрофилироваться, то оно должно будет заплатить до 20 проц от максимальной кадастровой стоимости земли.
Кроме того, Минэкономразвития предлагает минимизировать разницу между ставками по аренде и выкупу земли под приватизированными предприятиями. Теперь за право бессрочной аренды земли предприятие должно платить 3 проц от ее кадастровой стоимости в год, а при выкупе земли в городах с населением менее 3 млн человек эта ставка составляет 5 проц от кадастровой стоимости земли. Это вызвало закономерный интерес вице-премьера Александра Жукова, который поинтересовался столь маленькой разницей ставок. "Наша позиция - это попытка максимально простимулировать выкуп земли", - ответил ему Г.Греф. По мнению министра, именно выкуп, а не аренда предпочтительнее для полноценного оборота земельных участков.
В то же время, сейчас в Москве процедура выкупа земли под приватизированным предприятием фактически заморожена. Правительство Москвы считает, что земля продается по очень низкой цене, тогда как предприниматели, наоборот, считают ее очень высокой, поскольку они уже заплатили большую сумму за приватизацию предприятий. Г.Греф считает, что если новый механизм выкупа земли заработает, то цены по сравнению с действующими снизятся в 2-2,5 раза. В то же время, Российский союз промышленников и предпринимателей /РСПП/ предлагает установить максимальную ставку выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями в размере 2 проц от кадастровой стоимости земли. Однако представители РСПП согласны платить больше за землю в крупных городах. Глава Минпромэнерго Виктор Христенко заявил в этой связи, что в ближайшее время нужно завершить формирование правовой базы земельных отношений, связанных с деятельностью промышленности. Это необходимо, чтобы не создавать у бизнеса ощущений, что в данной сфере готовится что-то еще и правила игры опять могут измениться.
Еще одна хорошая новость - срок переоформления земель под приватизированными предприятиями, которые распоряжаются этими землями на праве бессрочного пользования, могут продлить до 1 января 2007 г. Первоначально в качестве "последнего срока" для переоформления было 1 января 2004 г, потом он несколько раз продлевался и сейчас установлен до 1 января 2006 г. По истечении окончательно установленного срока предприятия должны выкупить или взять в аренду участки земли, на которых они расположены.
Обсуждался и налог на имущество, о котором в последнее время спорят эксперты и представители власти. Он все-таки будет введен в полной мере, и может еще сильнее, чем сейчас, затронуть права простых граждан. Минэкономразвития предлагает ввести единый налог на имущество для юридических и физических лиц. Сейчас ставка налога для предприятия в разы превышает налог для физлиц, в результате чего многоэтажные здания оформляются на одного человека. Введение единого налога, по мнению Г.Грефа, позволит пресечь подобную схему уклонения от налогов. Безусловно, важен для россиян и законопроект о налоге на жилье, который сейчас находится в стадии разработки. Вопрос этот относится к разряду социальных, и при его решении важно не затронуть интересы малообеспеченных граждан, а с владельцев дорогой недвижимости изъять соответствующий уровень налогов. Для реализации всех этих мер необходим переход от кадастровой оценки земель к системе массовой оценки недвижимости. Переход этот должен быть постепенным и учитывать все сложности процесса формирования цивилизованного рынка недвижимости, который во всех регионах проходит по-разному. Пока же с 2006 г за основу расчета налоговой базы по налогу на землю планируется взять кадастровую оценку земель, порядок и методику которой также усовершенствуют.
В итоге правительство в целом одобрило предлагаемые меры. Теперь в течение месяца механизмы реализации должны быть доработаны, а до 1 июля Минэкономразвития должно подготовить соответствующие нормативные документы. Как заявил премьер-министр Михаил Фрадков, вопрос о земле является одним из ключевых для экономического развития страны, так как он стимулирует развитие бизнеса.
