Кризисная ситуация вокруг долевого строительства, когда жертвами недобросовестных застройщиков и просто откровенных мошенников стали десятки тысяч россиян, пока не получила однозначного разрешения. "Борьбу за права обманутых" первой начала Москва. Активные действия обманутых дольщиков, то и дело организующих акции протеста перед госучреждениями столицы и грозящих перекрыть федеральные трассы, побудили власти города уделить внимание этой проблеме. Но до полного умиротворения пока далеко. С одной стороны, в московском правительстве клятвенно заверяют, что работа по каждому конкретному случаю уже вовсю ведется, и вопросы практически решены. С другой – представители инициативных групп обманутых дольщиков заявляют, что даже намека на строительство и сдачу домов, которых они ждут уже несколько лет, пока не наблюдается. Власти же, вдобавок, не сообщают им достоверной информации о ходе дела и вообще отказываются общаться с "активистами".
Ситуация, между тем, складывается довольно острая. Дело в том, что большинство застройщиков привлекали соинвесторов именно своими связями с официальными инстанциями – московским правительством и даже Министерством обороны. Поэтому устраниться от решения проблем людей, сказав что-то вроде "сами виноваты" у города не получается. Хотя доли вины с жертв недобросовестных застройщиков никто не снимает. Их проблема, прежде всего, в желании купить жилье подешевле, без оглядки на сложившуюся на рынке ситуацию. Понять это можно – для многих вкладчиков даже явно заниженные суммы, декларируемые застройщиками, были последними, а жилищный вопрос, что называется "стоял ребром". Кроме того, большинство людей, заключая договоры, не вникали ни в юридические тонкости составления документа, ни в правильность /и подлинность/ предоставляемых им застройщиками документов.
Но только ли доверчивость соинвесторов и некомпетентность, а то и недобросовестность застройщиков стали причиной конфликта, тянущегося уже не один год и периодически переходящего в судебные процессы и митинги? Есть ли выход из сложившегося положения дел? На эти вопросы попытались дать ответ участники прошедшего сегодня "круглого стола" на тему "Рынок долевого строительства жилья: разрешился ли кризис"? Как заявил представитель Ассоциации пострадавших вкладчиков строительных "пирамид" Антон Беляков, сославшись на данные соответствующего комитета Госдумы, на данный момент жертвами строительных пирамид стали 15 тыс человек в Москве и около 20 тыс человек в Московской области. Действия таких пирамид были зафиксированы более чем в 100 населенных пунктах России. Между тем, сроки решения проблем, о которых в конце минувшего года заявлял первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Александр Косов, давно прошли. Представители инициативных групп обманутых дольщиков, также участвовавшие в обсуждении, подтвердили, что подвижек в решении их вопросов не наблюдается. Об этом заявили, в частности, члены инициативной группы жилого комплекса "Лесная корона" из города Юбилейного Московской области. Иногда, даже если поиски выхода налицо, пострадавшие не владеют полной информацией. Так, в ВАО клиентам компании "Новый мир" сообщили, что дома, где они купили квартиры, достроят за счет города. Компания же в письмах обещает сама достроить объекты.
Анализируя происходящее на рынке долевого строительства в последние годы, вице-президент Российской гильдии риэлторов /РГР/ Григорий Полторак подтвердил точку зрения других участников дискуссии – речь идет о настоящем системном кризисе. В 2004 г цены на стройматериалы, в частности, металл, достаточно серьезно поднялись. Следовательно, затраты застройщиков на строительство увеличились. В то же время в СМИ прошла волна "разоблачающих" материалов о том, что себестоимость квадратного метра жилья колеблется в пределах 150-200 долл, и в скором будущем власть применит самые строгие меры к "накрутчикам". В конечном итоге, летом 2004 г спрос на жилье упал в среднем на 45 проц /данные по Москве/. Люди предпочитали отложить покупку, чтобы через несколько месяцев приобрести квартиры дешевле. Строители начали обращаться за кредитами в банки – ведь замораживание стройки привело бы к тому, что продажи, возможно, не возобновились бы совсем. Банки тогда переживали "кризис доверия", и были озабочены скорее собственным выживанием, нежели кредитованием застройщиков. Именно поэтому строительство многих объектов пришлось заморозить.
Свою роль сыграл и скандально известный федеральный закон N214, серьезно ограничивший застройщиков в правах. Соинвесторы же получили возможность забирать вложенные средства без суда, вдобавок застройщик должен был отдать им 60-70 проц сверх вложенной суммы в качестве пени, рассказал Г.Полторак. Все это также сыграло роль в банкротстве и финансовой несостоятельности целого ряда строительных компаний. Вдобавок, согласно этому закону, банки также должны нести солидарную ответственность за действия строителей. Это стало одной из причин отказа членов Ассоциации российских банков /АРБ/ от кредитования строительства. Все это в совокупности нанесло удар по всей строительной отрасли, а заложниками "передела" в отрасли оказались обманутые дольщики, делает вывод представитель РГР.
Но, как известно, наряду с вечным вопросом "Кто виноват?" Россию терзает еще один, не менее вечный – "Что делать?" Как заявил заместитель председателя Комиссии по перспективному развитию и градостроительству Александр Милявский, московские власти принимают конкретные меры по каждому адресу. Ситуация регулярно обсуждается на заседаниях правительства Москвы, а префекты округов получили самые жесткие распоряжения уделять внимание каждому пострадавшему от строительных пирамид. Самый болезненный для города вопрос – "двойные продажи", рассказал А.Милявский. Дело в том, что некоторые квартиры были проданы застройщиками нескольким гражданам /или даже юрлицам/ 2-3, а то и более раза. И если "чистые" квартиры город готов за свой счет "довести до ума" с помощью добросовестных компаний, то ситуация с перепродажами значительно сложнее. "Вопрос двойной перепродажи квартир лежит за рамками решения московского правительства, и находится в уголовной плоскости" – заявил он. Пострадавшие в этом случае могут подавать солидарные гражданские иски к инвестору и риэлтору и добиваться заведения уголовных дел по статье 159 УК РФ "мошенничество". Московские власти и депутаты Мосгордумы, в свою очередь, озаботятся тем, чтобы с виновных были взысканы средства для возмещения пострадавшим, однако в целом это прерогатива судебно-исполнительных органов. Впрочем, А.Милявский отметил, что город не отказывается помочь жертвам перепродаж жилья, однако с ними есть немало вопросов. Главный из них – непонятно, на каком участке земли строить дома и откуда брать квартиры для возмещения этим людям? Если для домов, где строительство просто заморожено, существует план строительства, под него отведено место или часть здания уже существует в реальности, то перепроданных квартир фактически не существует. Использовать для расселения жертв "двойных продаж" фонд, предназначенный для очередников, было бы неправильно.
В принципе, выход из ситуации, которую сейчас приходится "расхлебывать" обманутым дольщикам и администрации регионов должен быть в рамках законодательных изменений. Прежде всего, должен быть усовершенствован уже упомянутый ФЗ N214. Наряду с нестыковками этого документа, в нем есть и рациональное зерно, отмечают участники дискуссии. В частности, в его новой редакции гораздо четче прописан вопрос госрегистрации договоров. Это уже не просто учетная регистрация, а именно государственная регистрация". Как рассказала президент РГР Елена Дранченко, в большинстве договоров обманутых соинвесторов прописаны лишь "ориентировочные" сроки сдачи объекта, что позволяет застройщику безбоязненно затягивать строительство. Для того чтобы не попадать впросак, граждане должны научиться подходить к заключению таких договоров со всей ответственностью, тщательно изучать правоустанавливающие документы партнера. Вопрос со сроками, кстати, также детально прописан в ФЗ N214.
Рекомендация "быть внимательнее" и тщательно подходить к юридической стороне вопроса неоднократно звучала в рамках "круглого стола". Правда, никаких конкретных сроков – когда именно граждане получат долгожданное жилье – озвучено на сей раз не было. Сами же обманутые дольщики требуют от властей решения проблемы на федеральном уровне. Их требования состоят в следующем: необходимо создать федеральную комиссию по взысканию денег со счетов фирм-обманщиков. Ведь в свое время, когда возникла необходимость найти зарубежные счета "ЮКОСа", это было сделано довольно быстро. Значит, у государства есть соответствующие рычаги? Кроме того, они надеются на решение своих проблем в рамках президентской программы "Доступное жилье". В то время, как президентские инициативы направлены на поддержку людей, могущих хотя бы частично приобрести жилье на свои деньги, тот самый средний класс, который должен являться "локомотивом" этой программы, оказался брошен на произвол судьбы, отмечают пострадавшие, при этом люди готовы к диалогу с властью, поиску компромисса. "Главная наша задача - не продемонстрировать свой протест, а решить насущную проблему, касающуюся десятков тысяч людей по всей стране", - подчеркнул А.Беляков. Хорошо, если эта задача станет главной и для представителей власти, которые от замалчивания проблемы перейдут к открытому диалогу с гражданами. Ведь если в соответствующих СМИ будут появляться официальные документы, например, о выделении площадок под строительство, пространство для маневра у мошенников существенно сузится.
