Только в 2005 г цены выросли более чем на 50 проц, а за первые пять месяцев текущего года – почти на 40 проц. Правда, в июне темп прироста замедлился, но большинство экспертов рынка расценили это как традиционный летний спад. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" /IRN.ru/, рост цен на жилье в Москве в последние месяцы составлял 6-8 проц, а средняя цена квадратного метра уже превысила отметку 3600 долл. Только за прошедшую неделю общегородской индекс стоимости жилья вырос на 1,2 проц и составил 3640 долл за квадратный метр против 3596 долл за метр неделей ранее.
Такая ситуация уже давно вызывает нарекания москвичей. Цены на недвижимость, даже самую непритязательную, давно оставили позади даже высокие по общероссийским меркам столичные зарплаты. По разным оценкам, средняя зарплата в Москве составляет 800-1000 долл, и при таком раскладе даже на "однушку" в Бутово копить придется всю жизнь. Аналогичная ситуация и с ипотечным кредитованием. Несмотря на все обещания властей сделать ипотеку доступной, позволить ее себе могут не более 10-15 проц населения. И это в крупных городах, что уж говорить о мелких населенных пунктах. Путем несложных вычислений можно получить сумму, которую ежемесячно необходимо отдать в качестве ипотечного взноса за ту же "однушку" – со всеми страховками и прочими выплатами, которыми банки стремятся защитить себя от невозвратов, получается те же 800-1000 долл в месяц. Все бы ничего, если в семье работают оба. Но если появляется ребенок /а, как правило, ипотеку берет молодежь, желающая жить отдельно/, выплаты становятся проблематичными. Вот и получается, что пресловутый жилищный вопрос продолжает "портить" москвичей, разрушая браки и снижая и без того низкую рождаемость. Иная картина в Германии: средняя стоимость квадратного метра в Берлине – 3000 долл, а получает средний бюргер 4000 долл в месяц. В Нью-Йорке картина еще интереснее: при средней цене за метр в 3500 долл /почти как в Москве/ средняя зарплата нью-йоркца достигает 5500 "зеленых". Получается, что у них приобрести собственное жилье сложно, но можно, у нас же об этом остается только мечтать. Сегодня Москва по темпам роста цен на недвижимость является абсолютным лидером в мире, но вряд ли это лидерство способно порадовать москвичей с их далеко не "лидирующими" зарплатами.
На такое несоответствие, наконец-то, обратили внимание в московском правительстве. И если раньше В.Ресин в ответ на вопросы "как нам бороться с ростом цен на жилье" неизменно сообщал, что стоимость квадратного метра диктует рынок, и вмешиваться в это – не дело властей, то сейчас тональность его высказываний изменилась. Глава стройкомплекса порекомендовал строительным организациям, которые выступают в качестве инвестора, "заморозить" цены, так как они, по его словам, "неоправданно высоки". Правда, он подчеркнул, что власти не вправе командовать строителями и указывать им "потолок" стоимость жилья в городе, поэтому ограничиваются лишь рекомендациями.
Но эти заявления, по мнению экспертов рынка, никак не отразятся на стоимости жилья. Никаких тенденций к замедлению темпов роста цен на недвижимость, и уж тем более к их "замораживанию" сейчас не наблюдается. Как уже отмечалось, некоторое замедление характерно для летних месяцев, когда участники рынка разъезжаются по отпускам, и больше озабочены проблемой летнего отдыха, нежели покупкой и продажей квартир. А вот осенью все вернется на круги своя, и цены продолжат стремительный рост. Другое дело, что сложившаяся ситуация никак не вписывается в рамки национального проекта "Доступное жилье". Это не только снижает популярность столичного руководства в глазах простых москвичей, но и вызывает недовольство в правительстве. Поэтому московским властям ничего не остается, кроме как хотя бы на словах демонстрировать озабоченность проблемой – реального влияния на рынок у них нет.
Впрочем, некоторые аналитики уверены в обратном. От хороших отношений с московскими властями в работе застройщиков зависит если не все, то очень многое. Поэтому игнорировать указание, пусть и данное в форме необязательной к исполнению рекомендации, отважатся немногие. Однако добровольно снижать свои прибыли несвойственно бизнесменам. И здесь они могут найти вполне типичный для России выход – уйти в тень. "Все это приведет к тому, что застройщики начнут продавать квартиры по ценам, устраивающим власти, но только на бумаге", - заявил ПРАЙМ-ТАСС один из аналитиков рынка недвижимости на условиях анонимности. На деле же цены продолжат расти, как росли, а реальные продажи будут идти по высоким, как прежде, расценкам. Ведь уже сейчас застройщики, как правило, не продают квартиры напрямую, а привлекают для этого всевозможные риэлторские агентства. Через них они и получают прибыль, формально работая лишь на уровне рентабельности. Все останутся довольны. Кроме, разумеется, покупателей.
Вспомним, что до сих пор попытки властей повлиять на рынок жилья оборачивались ростом цен. Так, закон о долевом строительстве, призванный оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков, по некоторым оценкам, "дал" до 70 проц в нынешнем ценовом скачке. Если же "указания" сдерживать цены будут доведены до застройщиков в принудительном порядке, и на "теневые" схемы будет наложен запрет, то жилье эконом-класса, которое идет под социальные программы, действительно перестанет дорожать. Зато застройщики "отыграются" на коммерческом жилье бизнес-класса, цены на которое начнут расти с пугающей скоростью.
Между тем, если цены на жилье растут, этому есть причины. О них ПРАЙМ-ТАСС уже писал – это и уменьшение количества вводимых в эксплуатацию новостроек, и ипотечные программы, и использование недвижимости в качестве инструмента для вложения инвестиций. Многие эксперты уже прогнозируют дальнейший рост средней цены на квадратный метр московской жилой площади до 5000 долл США. Столь же настойчиво говорят и о возможном обвале цен, обещая его то в конце текущего, то в начале следующего года. Факторов, способствующих обвалу, много, и сработать может любой из них. Прежде всего, планы Минэкономразвития, уже давно стремящегося реформировать налогообложение недвижимости из расчета рыночных цен. Как только эти планы станут реальностью, рынок рухнет – ведь немногие готовы ежегодно платить за имеющееся в собственности жилье круглые суммы. Кроме того, любой банковский кризис по образцу 2004 г, способен обвалить рынок ипотеки – ведь деньги под ипотечные программы банки берут из краткосрочных вкладов. По-видимому, власти если и должны вмешиваться в ситуацию на рынке, то отнюдь не запретительными методами. Скажем, способствовать увеличению числа вводимых в эксплуатацию новостроек. Тогда, исходя из законов рынка, разумно ждать ценового спада.
А пока этого не произошло, московские власти пытаются помочь отдельным категориям москвичей. Например, молодежи. Как стало известно на днях, в Москве могут появиться дома, квартиры в которых будут сдаваться молодым семьям по ставкам ниже, чем у частных арендодателей. Деньги за "молодежное жилье" будут поступать в городской бюджет. Соответствующее положение записано в концепции городской целевой программы "Молодежь Москвы" на 2007-2009 гг, которая будет рассмотрена в августе на заседании столичного правительства. Правда, откуда возьмутся эти дома, пока непонятно. С участками под новое строительство в городе напряженка, а те, что есть, жители не хотят отдавать без боя /вспомним пример с Южным Бутово/. Причем новостройки, которые вводит в эксплуатацию город, уже "расписаны" между очередниками и льготниками на много лет вперед. Остается вторичный жилой фонд, в котором городу будет отходить неприватизированное, социальное жилье. Но и его не хватает, а дешевые и малокомфортабельные хрущевки активно сносят. По словам того же В.Ресина, к 2010 г в Москве останется лишь одна старая пятиэтажка – и то "в назидание потомкам". Чтобы помнили, в каких условиях жили строители коммунизма и их дети.
