Хотя кризис негативно повлиял на финансовое положение некоторых стран /например, Испании/, желание инвестировать в их экономику не исчезло, скорее, произошла переоценка того, во что можно вложиться. По мнению главы аналитического агентства "Индикаторы рынка недвижимости" /IRN.RU/ Олега Репченко, для россиян зарубежная недвижимость перестала быть роскошью. "Если 5-7 лет назад квартира на самой окраине Москвы стоила дешевле "Мерседеса", а вилла была совсем несбыточной покупкой, после значительного роста цен оказалось, что можно поменять "хрущевку" на "европейский дворик". Кроме того, изменился облик и изменились потребности российских покупателей". По мнению О.Репченко, сейчас москвичи покупают жилье или объекты для бизнеса за границей с не меньшей охотой, чем загородную недвижимость.
Для россиян зарубежный рынок недвижимости – и второй дом, и дача, и пенсионные накопления, и спекулятивный бизнес. В любом случае, заграница становится ближе. По данным агентства, количество тех, кто покупал дом для отдыха, за год снизилось на 20 проц, зато на 10 проц возросло количество "инвестиционщиков" /в том числе использующих возможность leaseback – обязательную последующую сдачу недвижимости в аренду, вкладывающих в покупку недвижимости с гарантированным доходом, в дома для проживания студентов, доходные дома и проч/. На 10 проц возросло количество тех, кому нужен вид на жительство за границей.
Доля москвичей среди покупающих зарубежную недвижимость россиян составляет 45 проц, а доля петербуржцев возросла за год на 10 проц пунктов до 25 проц, остальное приходится на жителей других регионов. При этом абсолютно индифферентны жители Южного федерального округа, где климат и близость к морю не настраивают на зарубежные покупки.
Средняя стоимость объектов зарубежной недвижимости, приобретаемых россиянами в 2009 г, снизилась за счет снижения стоимости объектов на 10 проц до 210 тыс долл. По ожиданиям главы агентства Gordon Rock Станислава Зингеля, средняя стоимость в 2010 г останется такой же.
По мнению гендиректора компании "МИЭЛЬ-DPM" Натальи Завалишиной, вложения в недвижимость стоит рассматривать в качестве длительных инвестиций, а в условиях сегодняшней рецессии срок окупаемости может быть еще более длительным, чем раньше. Сейчас все покупатели зарубежной недвижимости, даже с бюджетом 30-50 тыс евро, говорят, что одной из целей покупки является инвестиция, в надежде, что в конце концов недвижимость вырастет в цене. Стоит отметить, что на рынке есть предложения для инвесторов любого достатка - начиная от 30 тыс евро.
По словам С.Зингеля, россияне все в большей степени "уходят" от традиционных схем приобретения жилой недвижимости и используют новые инвестиционные схемы: проекты с гарантированной доходностью /апарт-отели до 50 номеров под управлением международных гостиничных сетей, жилые проекты с гарантированной доходностью от застройщика, leaseback/; проекты с buyback /обратный гарантированный выкуп застройщиком, например через 5 лет и гарантированной доходностью от 4 до 6 проц годовых/; доходная недвижимость /доходные дома, студенческая недвижимость/. Причем, по его признанию, студенческая недвижимость становится все более популярной среди российских же студентов, которые приехали поучиться в Британию или Германию. При достаточно низкой ипотечной ставке с этих странах студент может купить квартиру и сдавать ее еще 2-3 "товарищам по парте".
На фоне мирового кризиса отдельно стоит отметить активность российских инвесторов на рынках, которые подверглись наиболее серьезной коррекции, такие как Испания, Латвия, США, где россияне, грамотно используя кризисную ситуацию на рынках, проявили себя в качестве самых активных иностранных игроков в секторах distressed property /залоговая недвижимость/; аукционная недвижимость; mortgage notes /ипотечные закладные/.
По замечанию С.Зингеля, недвижимость США нельзя продавать из России – надо ехать на место, так как решение приходится принимать моментально. В первую очередь это касается покупки залоговой недвижимости. В качестве примера он привел сделку, в ходе переговоров по которой цена снизилась с 2,4 млн долл до 900 тыс долл. Более 40 проц запросов россиян на залоговую недвижимость приходится на США; на Испанию - 25 проц; Латвию - 20 проц; Англию - 10 проц; Герамнию - 5 проц.
Еще одной новой, но со второй половины 2009 г ставшей популярной, стала схема с buyback – с гарантированным обратным выкупом после 5 лет. Такие схемы практикуются в Израиле, Турции, США, Австралии. Например, в одном из турецких проектов гарантируется 6-процентная годовая доходность и выкуп объекта застройщиком через 5 лет за 150 проц от вложенных средств.
"Сегодня на рынке в России представлено ограниченное количество проектов по системе buyback, но спрос на такие объекты стабильно высокий", - комментирует С.Зингель.
Тем не менее, общемировой тренд последних лет – инвестиции в проекты с гарантированной доходностью – в 2009 г приобрел высокую популярность и у российских покупателей-инвесторов. Порядка 25 проц сделок россиян с зарубежной недвижимостью в 2009 г были осуществлены именно в инвестиционных целях. Лидерами продаж стали апарт-отели, жилые комплексы с управляющей компанией, которые предлагали гарантированный доход в размере 5 проц на 5 лет с возможностью проживания для инвестора и его семьи 30 дней в течение года. Рейтинг доходности по странам, по мнению аналитиков Gordon Rock, выглядит следующим образом: Египет - 10 проц годовых; Карибские острова - 9 проц; Турция - 7 проц; Германия – 6,5 проц; Англия, Испания - 6 проц; Кипр – 5,5 проц; Черногория, Израиль, США, Франция - 5 проц.
Среди основных причин, способствующих росту интереса к зарубежной недвижимости, аналитики называют уравнивание инвестиционных возможностей россиян и иностранных инвесторов. Россиянам предоставляют ипотеку без особенных проблем, так как иностранные банки уже знакомы с НДФЛ-2 и прочими подтверждающими документами. Теперь во многих европейских банках россияне могут получить ипотеку по тем же ставкам, что и местное население. Причем, если у нас средняя ставка в 12 проц может стать достижимой только к концу 2010 г, то для зарубежных рынков, на которых традиционно покупают россияне, ставка в 6 проц является максимальной. Многие российские инвесторы за счет сдачи объекта недвижимости в аренду не только покрывают проценты по ипотечному кредиту, но и зарабатывают до 3 проц годовых дополнительно.
На рынке акций есть правило покупать тогда, когда рынок близок ко "дну". На рынке недвижимости процессы роста и падения более замедлены. С вопросом: можно ли уже вкладываться в объекты тех стран, в которых недвижимость в предыдущие два года значительно упала /США, Великобритания, Испания, страны Балтии/, ПРАЙМ-ТАСС обратился к Н.Завалишиной. По ее оценке, страны, в которых сейчас уже достигнуто ценовое "дно", в настоящий момент очень привлекательны для инвестирования, поскольку можно войти в рынок с существенными скидками, к тому же в некоторых из них есть возможность привлечь еще и ипотечный кредит, существенно более выгодный, чем на российском рынке /в среднем 4-5 проц годовых/. Говорить о том, что в этих странах началось существенное оживление, и вот-вот пойдет рост ценовой стоимости, преждевременно, но, тем не менее, интерес клиентов существенно возрос, отмечает она.
Предыдущий год охарактеризовался продолжением экспансии зарубежных застройщиков на российский рынок зарубежной недвижимости. В 2009 г застройщики из Германии, Кипра, Англии, США, Черногории, Израиля, Австралии и многих других стран стали активно выходить на российский рынок, привлекая внимание россиян скидками, рассрочкой, гарантированным доходом и услугами управляющей компании. Новые застройщики в течение 2009 г открыли представительства в России, а те застройщики, которые уже присутствовали на российском рынке, нередко расширяли географию своего присутствия, открывая филиалы в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге и других городах-миллионниках или активно участвую в региональных выставках недвижимости.
В целом, на российском рынке около 530 компаний различного типа, предлагающих зарубежную недвижимость. Это как универсальные и специализированные агентства недвижимости, вышеуказанные представительства зарубежных строительных компаний, так и подразделения туристических компаний, решивших диверсифицировать бизнес. Аналитики рынка отмечают тенденцию к росту числа игроков.
Что они будут предлагать и что будет интересно россиянам в 2010 г? Сказать сложно, так как у разных целевых аудиторий разные запросы. Впрочем, по мнению Н.Завалишиной, существенный интерес наблюдается к Болгарии, Чехии, югу Италии /Калабрии/, Испании и США. Однако просто сравнивать эти страны было бы бессмысленно, бюджет покупки объекта на Солнечном берегу в Болгарии и в Нью-Йорке очень разный. С.Зингель прогнозирует, что россияне продолжат внимательно следить за недвижимостью в некоторых штатах США. В инвестиционных целях может быть интересна Португалия из-за финансовых трудностей ее соседа – Испании. Не обойдут своим вниманием российские покупатели Кипр, Германию, Израиль и Францию.
Ослабит ли такой рост инвестиций в зарубежную недвижимость интерес к российской недвижимости? С учетом уменьшившихся объемов строительства, скорее всего, нет.
