По словам Светланы Тюльбашевой, начальника отдела продаж компании «Пересвет-Инвест» в Волгограде на текущий момент средняя цена кв.м. на рынке первичного жилья Волгограда варьируются от 26 400 рублей до 80 000 рублей. Это один из самых высоких показателей в Южном Федеральном округе.
С кризисной осени 2008 года новостройки Волгограда подешевели в среднем на 20%, чему во многом способствовало снижение платежеспособного спроса и ухудшение условий ипотечного кредитования. В настоящее время на рынке наблюдается некоторое оживление спроса и повышение стоимости кв.м.
Как и в столице, наибольшим спросом в Волгограде пользуются новостройки эконом-класса, но лишь в случае уверенного строительства. Сейчас даже самые низкие цены при долгострое не привлекают покупателей. Также сдерживают покупателей большие площади, ведь если площадь однокомнатной квартиры в жилом комплексе бизнес-класса составляет 90 кв.м., то сумма покупки может превышать цену двухкомнатной и даже трехкомнатной квартиры в новостройке эконом-класса.
Также стоит отметить, что всего лишь 35% площадей возводится с соблюдением заявленных сроков строительства. Почти все застройщики Волгограда продлевают разрешение на строительство, при этом, почти у всех на разных этапах строительства, стоимость кв.м. с осени 2008 была значительно снижена. Поэтому сейчас основным спросом пользуются практически готовые новостройки (не более одного квартала до ввода объекта в эксплуатацию). Такой «сдвиг» спроса в отношении новостроек произошел, прежде всего, из-за реального риска срыва сроков строительства на более ранней его стадии.
Но в тоже время, за полтора года кризиса почти все строительные компании Волгограда сохранились и продолжают строить, при этом, темпы строительства в текущем году более интенсивны и положительные тенденции наблюдаются даже в тех проектах, которые не развивались с осени 2008 года.
Что касается предложения, то количество новых объектов на рынке новостроек Волгограда значительно снизилось, в результате чего число новых проектов на первичном рынке существенно ниже площади сданных объектов. В основном развиваются новостройки в рамках ранее возводимых проектов, или возобновляются строительные работы на приостановленных объектах. Наиболее качественные объекты принадлежат к бизнес-классу, доля которых составляет 27,5% от общего объема предложения. Основной объем рынка сформирован эконом-классом (более 70%). Редко у кого стоимость новостроек превышает 40 000 руб. за кв.м. В центре города есть элитное жилье по цене 48 000 - 80 000 рублей/кв.м., но это единичные объекты.
Кризис существенно снизил платежеспособность потенциальных покупателей, произошла переориентация спроса в сторону более дешевых предложений и малой площади. Наиболее востребованы квартиры студии, а также однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Наблюдая данную тенденцию, некоторые девелоперы разбивают запроектированные многокомнатные квартиры на более компактные варианты, например квартиры студии площадью до 30 кв.м.
При весьма небольшом количестве ипотечных программ многие застройщики стали предлагать длительную рассрочку платежа, но при этом цена объекта повышается на 3 000–5 000 рублей за кв.м.
Ипотеку на первичном рынке Волгограда выдают два банка Сбербанк и ВТБ 24. Сбербанк предоставляет ипотеку на любой стадии строительства. Залог в виде имеющейся недвижимости ускоряет положительное решение банка на получение ипотечного кредита. В среднем ипотечные ставки варьируется от 10% до 16%. Изменение % зависит от первоначального взноса, от срока кредита, есть ли карта Сбербанка и т.д. В ВТБ 24 основным требованием для предоставления ипотеки является практическая готовность коробки дома (80-90%). Ставки варьируются от 12,6% и выше. В начальной стадии строительства требуется залог, в виде уже имеющейся в собственности квартиры. При сдаче дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру ставка снижается на 1%.
С апреля стартовала новая программа АИЖК - рефинансирование ипотечных кредитов взамен на снижения банками ставки кредитов (до 11% в этом году и до 6% в перспективе) на любом этапе строительства, что, безусловно, оживит продажи не рынке новостроек, ведь до кризиса на долю ипотечных покупок приходилось свыше 40% от общего объема продаж.
При сохранении экономической стабильности рынок первичной недвижимости Волгограда претерпит незначительные изменения, а снижение цен остановится. В первую очередь на рынок будет оказывать влияние ценовая стратегия девелоперов и число новых проектов.
