Практически все сделки этого сегмента проходят при полной изоляции, и лишь изредка информация просачивается из закрытых источников, что весьма затрудняет оценку объемов предложения таких площадей, реальных рыночных ставок их аренды и продажи.
В кризисные 2008-2009 гг этот сегмент также выделялся из общей картины. Несмотря на то, что ставки аренды и продажи сильно упали и на особняки в том числе, этот процесс не был столь же стремительным и однозначным. Скорость падения ставок аренды в особняках сравнима со скоростью падения ставок в классе «В». Рост же напротив, опережает и приближается к стремительно растущим ставкам в премиум сегменте класса «А».
Интерес инвесторов к объектам этого подкласса если и понизился во времена кризиса, то сейчас снова набирает обороты. Этому весьма способствует несовершенство нашей российской экономики и, как следствие, ограничение возможностей альтернативного вложения. «Мы наблюдаем большой интерес со стороны непрофессиональных инвесторов, которые предпочитают вкладывать свои личные деньги в офисную недвижимость», - говорит Алан Гацунаев, директор отдела офисных помещений компании Core Group. Доходность объектов офисной недвижимости, которую рассматривают для себя частные инвесторы, колеблется в пределах 9-12 %, что почти в два раза выше предлагаемой банковской ставки по депозитам, которая в зависимости от банка и программы составляет порядка 4-6%.
По мнению г-на Гацунаева небольшие объекты офисной недвижимости от одной до 3-5 тыс. кв.м., в частности особняки, не теряли своей привлекательности для тех, кто хочет выгодно инвестировать. Интерес частных инвесторов к особнякам объясняется в первую очередь небольшой площадью самих особняков, да и сам особняк, как средство инвестиций намного понятнее для непрофессиональных участников рынка недвижимости, чем прочие, более сложные объекты офисной недвижимости.
По оценкам специалистов CORE GROUP общий объем офисных площадей приходящихся на особняки в Москве, составляет порядка 600 - 900 тыс. кв.м. Стоимость аренды на сегодняшний день колеблется от 400 до 1500 долл за кв.м., стоимость продажи имеет еще больший разброс от 3000 долл и в иных случаях достигая 15 000 долл за кв.м. и более. Такой разброс цен объясняется спецификой данного сегмента офисного рынка.
«Сделки с особняками чаще всего происходят по схеме «из рук в руки», и точной информации о стоимости, по которой объект был выставлен и куплен, и даже о ставке аренды, нет, и точно оценить объем этого сегмента, ставки аренды и продажи просто не возможно. Разница между предложением и реальной стоимостью, по которой объект куплен или сдан, иногда составляет более чем 30 %», - заключает Алан Гацунаев.
