Средние цены во всех сегментах изменились незначительно: наибольший рост наблюдался в сегменте нового строительства, в основном за счет вымывания более дешевых квартир, и составил +2.4% к предыдущему месяцу и около +16% с начала года. В сегменте готового премиального жилья рост цен находился в пределах одного процента в июне и более восьми процентов за полугодие.
По рынку в целом, средняя стоимость московского элитного жилья составила 17.9 тысяч долларов за кв. метр, средний бюджет– более 3 млн. долларов, а средний рост долларовых цен за первое полугодие – более 12%.
Основным фактором, который может нарушить сложившееся равновесие и придать импульс развитию рынка, может стать выход новых проектов. По нашим данным, до конца года рыночное предложение может увеличиться на 100 тысяч кв.метров, в том числе в сегменте жилья высокой степени готовности, а также суперпремиальных квартир и апартаментов (бюджетом более 10 млн. долларов).
Последний месяц первого полугодия 2010 года закончился для московского рынка элитной недвижимости на спокойной ноте. Совокупные продажи, которые после бурного всплеска в течение первых четырех месяцев начали замедляться в мае, так и остались на невысоком уровне, чему немало поспособствовал тот факт, что в крупнейшем на текущий день премиальном проекте «Садовые кварталы» процесс продаж был временно приостановлен (после очень удачного периода активных продаж застройщик взял паузу, чтобы адаптировать ценовое предложение к новым условиям).
Ценовая динамика в июне также была не слишком впечатляющая: по имеющейся выборке объектов роста цен зафиксировано не было, тем не менее средние цены предложения выросли совсем чуть-чуть – сказалось изменение структуры предлагаемых квартир в результате вымывания наиболее ликвидных. Таким образом, московский элитный рынок после долгого периода неопределенности и колебаний пришел в точку равновесия, которое, правда, вряд ли устраивает и покупателей, и застройщиков.
Первые (покупатели) жалуются на то, что рынок совершенно не делает скидку на кризис: готовое элитное жилье стоит столько же, сколько и на пике 2008 года, да и по этой цене нужно очень постараться, чтобы найти квартиру своей мечты, так как предложение в этом сегментепродолжает сужаться. Да, есть крупные проекты нового элитного строительства, занимающие огромную долю рынка, но все они наперечет и к тому же обладают определенной спецификой (сроки строительства, расположение), которая может не подходить значительной части потенциальных клиентов.
Вторые (девелоперы) находятся на перепутье: да, на элитном рынке наличествуетсерьезныйплатежеспособной спрос и органиченное предложение, неспособное этот спрос удовлетворить. Но насколько восприимчив окажется этот спрос к существенному повышению цен в текущих проектах или выходу новых крупных объектов в стадию продаж? Ответы на эти вопросы далеко не так однозначны.
При сохранении текущего равновесия московский рынок элитной недвижимости легко прогнозируем на ближайшую перспективу. В сегменте готового жилья будет наблюдаться небольшой рост цен при ограниченном количестве сделок. В новом строительстве крупнейшие проекты продолжат распродавать наиболее ликвидные квартиры, но с меньшей скоростью, которая, прежде всего, будет зависить от аппетитов застройщиков и роста цен по мере продвижения процесса строительства.
Есть, однако, ряд факторов, которые могут сдвинуть сложившуюся ситуацию в ту или иную сторону. Прежде всего, речь идет о выходе на рынок крупных проектов: здесь важнейшим для рынка фактором станет не только количество нового предложения, но и цены, по которым эти квартиры будут продаваться. Не для кого ни секрет, что у девелоперов накоплено много потенциальных площадок элитного строительства, которые могут выйти из спящего состояния уже в течение ближайших 12 месяцев. Ключевым вопросом здесь является привлечение внешнего финансирования, становящегося, по нашим наблюдениям, все более доступным именно для застройщиков, специализирующихся на элитном жилье; текущие ставки по кредитам, предлагаемые крупнейшими банками элитным застройщикам, могут при определенных условиях (собственные ресурсы, проработання документация, четкая стратегия продаж и маркетинга) составлять 11-14%, что является серьезным улучшением по сравнению с ситуаций годичной давности.
По нашим оценкам, до конца года на рынок может выйти два-три крупных элитныхпроекта с общим объемом новой жилплощади до 100 тысяч кв. метров. Крупнейшим выходом на рынок, который существенно изменит структуру предложения в сегменте готовой премиальной и суперпремиальной жилой недвижимости, может стать многофункциональный комплекс, расположенный в районе Кремля.
Приведенные графики иллюстрируют ценовую динамику московского рынка элитного жилья в двух его основных сегментах в течение первого полугодия 2010 года и в сравнении с докризисным уровнем (первое полугодие 2008 года):
Сегмент Pure Prime (готовое или близкое к сдаче первичное и вторичное жилье) в результате кризиса пострадал менее всего: максимальное падение составляло не более 25% (в долларах). К концу первого полугодия этого года рынок практически отыграл кризисное снижение: цены на готовую элитку превысили 26 тысяч долл. за кв. метр.
В сегментеFuture Prime(крупнейшие проекты нового строительства)кризисноепадение было более чем радикальным – более 45% в экстремуме. Кризис ударил в самое сердце всей модели нового строительства московского жилого рынка, особенно в сфере кредитования девелоперов. В результате те наиболее рещительные застройщики, которые не заморозили стройку, вынуждены были продавать по бросовым ценам при том, что напуганный покупатель с большим недоверием относился к такого рода проектам. Однако, со временем усилия и смелость застройщиков были вознаграждены: по мере восстановления экономических показателей и покупательской способности и уверенности росли и цены на строящееся жилье, включая проекты со значительными сроками строительства. На сегодня средняя цена в этом сегменте составляет около 11 тысяч долл. за кв. метр и имеет дальнейший потенциал к росту.
Компания Chesterton была основана в 1805 году в Великобритании и на сегодняшний день является одним из старейших и уважаемых брендов на мировом рынке недвижимости.
Chesterton входит в число крупнейших британских агентств и обладает одной из самых широких региональных сетей в этой стране. По всему миру компания насчитывает около сотни представительств. Помимо Соединенного Королевства компания представлена в таких странах, как Франция, Италия, Испания, Россия, ОАЭ, Ливия, Сингапур и Австралия.
Сегодня компания Chesterton одно из наиболее динамично развивающихся агентств недвижимости в мире. В 2010 году открылось 5 новых офисов компании, в том числе представительство в России. Chesterton International Real Estate в Москве предоставляет весь спектр услуг по покупке и продаже эксклюзивной московской городской и загородной жилой недвижимости, а также зарубежной недвижимости по всему миру.
