Рост ставок объясняется возросшим интересом арендаторов к качественным офисам. Объем купленных и арендованных площадей в 1-3 кварталах 2010 г превысил 1 млн кв м, что на 31 проц больше уровня всего 2009 г. При этом объем завершенных проектов в 1-3 кварталах был на 59 проц ниже, чем годом ранее. Рост спроса при снизившихся темпах роста предложения привел к дальнейшему снижению доли пустующих площадей до 14,7 проц.
По данным нового отчета компании Jones Lang LaSalle по офисной недвижимости за 3-й квартал, ставки аренды продолжили рост, хотя и не так стремительно. Двигателем этого роста стали Москва /6,3 проц/, Стокгольм /5,4 проц/ и Лондон /2,9 проц/. Ставки аренды на остальных рынках, рассматриваемых в индексе, не подверглись изменению, за исключением испанских городов: ставки аренды в Мадриде упали на 2,7 проц, а в Барселоне на 2,5 проц. Существенные уступки арендаторам были характерны для многих рынков, и чистые ставки аренды в среднем оказались на 17 проц ниже максимальных базовых ставок. Самые большие расхождения были отмечены в Великобритании, Ирландии и в некоторых городах Нидерландов. Также была отмечена существенная разница между премиальными и остальными площадями – ставки на не премиальные активы по-прежнему испытывали давление.
Средняя европейская доля вакантных площадей по-прежнему выражается в двузначных числах, однако этот показатель оставался стабильным на отметке 10,3 проц. С начала года показатель находится на уровне 10,2-10,3 проц. Хотя доля вакантных площадей продолжила снижение в странах Центральной и Восточной Европы – в основном за счет рынков Москвы и Праги – показатель немного вырос в странах Западной Европы на 20 базисных пунктов и составил ровно 10 проц. Доля вакантных площадей более всего расходилась со средним пятилетним показателем в Барселоне, Мадриде, Люксембурге и Москве. С другой стороны, этот показатель в Берлине и Франкфурте оказался всего в нескольких процентных пунктах от среднего пятилетнего показателя. Доля вакантных площадей выше 15 проц по-прежнему наблюдалась в Амстердаме, Дублине и Будапеште. Однако показатели по всей Европе существенно расходились: так, самая низкая доля /6,4 проц/ пришлась на лондонский West End. Хотя доля вакантных площадей сократилась в 8 из 24 включенных в индекс рынков, аналитики Jones Lang LaSalle считают, что на большинстве рынков этот показатель уже либо достиг, либо преодолел свой пик.
Количество завершенных проектов сокращается. Всего 1,2 млн кв м площадей вышли на европейский рынок в 3-м квартале, что на 16 проц ниже по сравнению с предыдущим кварталом и на 15 проц ниже среднего показателя за пять лет. Многие инвесторы по-прежнему избегают рисков, а финансирование на спекулятивные проекты отсутствует; поэтому редевелопмент площадей класса "B" в класс "А" является наименее рискованным вариантом. По мере поглощения нового предложения, доля вакантных площадей будет снижаться. Тем не менее, выход на рынок освободившихся помещений будет поддерживать предложение на относительно высоком уровне, в то же время объем площадей класса "А" будет уменьшаться.
Хотя общий объем сделок снизился на 12 проц и составил 21 млрд евро за все летние месяцы, активность вновь увеличится к концу года, благодаря низким процентным ставкам и растущей кредиторской активности. Доходность на премиальные активы продолжила сокращаться на 13 из 24 рассматриваемых рынках, наибольшее сокращение было зафиксировано в Париже и в Москве, где ставки доходности сократились на 50 базисных пунктов за квартал. Также ставки доходности упали на 25 базисных пунктов в лондонском Вест Энде, Стокгольме, Мадриде, Гааге и Будапеште.
По всему региону средневзвешенная стоимость активов выросла на 4,9 проц за квартал и сейчас на 17,3 проц выше стоимости за тот же период в прошлом году. Ставки аренды оставались относительно стабильными, так что рост стоимости активов в первую очередь был обеспечен сокращением доходности, что продолжает стимулировать рынки с относительно слабыми показателями. Так, в Мадриде стоимость активов увеличилась на 0,4 проц, несмотря на дальнейшее падение арендных ставок. В Москве, Стокгольме и Лондоне стоимость активов увеличилась благодаря росту арендных ставок и сокращению доходности. На других рынках рост был полностью обеспечен сокращением доходности.
Jones Lang LaSalle – компания, предоставляющая финансовые и комплексные услуги в области недвижимости. Оборот компании в 2009 г составил 2,5 млрд долл.
