При выборе застройщика необходимо узнать, работает ли он по ФЗ N 214. Именно данный закон регламентирует порядок приобретения жилья по договору долевого участия, который предоставляет покупателю максимум юридических гарантий. В этом случае договор участия в долевом строительстве регистрируется в Федеральной регистрационной службе (также как и сделки на вторичном рынке – договоры купли-продажи, дарения и прочее). Соответственно, двойная продажа жилья невозможна, что, несомненно, является преимуществом для дольщика. В любом случае, выбирая девелопера, нужно обратить внимание на его репутацию, наличие реализованных и строящихся объектов, лицензию на строительство. Также необходимо проверить наличие специальных ипотечных программ, сотрудничество с банками: если они дают кредиты под строительство вашего будущего дома, значит, уверены в его завершении. «Кроме того, важно - работает ли девелопер с крупными риэлторскими агентствами, - говорит директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - Дело в том, что профессиональные продавцы не станут заниматься реализацией сомнительных проектов».
Независимо от того, работает ли девелопер по ФЗ № 214, у него должен быть в наличии определенный пакет документов, главными из которых являются:
- не просроченные документы на земельный участок - право собственности либо договор аренды;
- разрешение на строительство;
- инвестиционный контракт. Необходимо проверить срок его действия и распределение площадей между участниками договора. Это покажет, сколько и каких именно площадей достанется участникам договора после завершения строительства, что говорит о том, правомочен ли выбранный застройщик продавать определенную квартиру, машиноместо и т.д.
- акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства). Только после подписания акта реализации начинается оформление объекта в собственность.
«Любой покупатель имеет право потребовать данный перечень документов у застройщика, чтобы удостовериться в его надежности, - говорит А.Зиминский. - Более того, обычно их всегда можно найти на сайте девелопера».
Далее необходимо определить, на каком этапе строительства дома осуществляется покупка квартиры. Приобретать жилую недвижимость можно на любой стадии строительства. Однако, квартиры в доме, сданном госкомиссии, будут стоить дороже еще строящегося объекта со сходными характеристиками на 15-20%. Кроме того, банки более лояльно относятся к сданному жилью, а значит, его можно купить по ипотеке. «Прежде чем заниматься покупкой, определите ваши приоритеты, - комментирует А.Зиминский. - Если не хотите рисковать и располагаете достаточным бюджетом, то проще и спокойнее приобретать жилье в готовом доме. Если же есть потребность сэкономить, то покупку можно сделать и на начальном этапе строительства. Главное – соблюдать все меры безопасности и внимательно проверять информацию, полученную от застройщика».
Также нужно уточнить, с какой управляющей компанией заключен или будет заключен договор. Далеко не все управляющие компании качественно выполняют свою работу. Известно много случаев, когда фирма назначает высокие цены за свои услуги, при этом мусор не вывозится, неисправные коммуникации не ремонтируются, подготовка к отопительному сезону производится с опозданием. И даже после расторжения договора между ТСЖ с управляющей компанией, последняя может не пустить в технические помещения персонал новой фирмы. При этом громкое имя далеко не всегда является гарантией надежности. «Чтобы не попасть в такую ситуацию, узнайте, какие объекты уже находятся в управлении компанией, - советует А.Зиминский. – Проверьте в открытых источниках, не было ли у нее проблем. Кроме того, запросите ориентировочный размер эксплуатационных платежей».
Перед покупкой квартиры необходимо поинтересоваться условиями сдачи дома. Иногда ключи не выдают, пока не будут построены все корпуса в комплексе. Случается, что жилье сдают корпусами или даже подъездами. Надо узнать, каким образом планируется сдавать дом. Это важно, если покупатель снимает жилье, планирует продавать квартиру, в которой живет, пока строится дом, берет кредиты. «Зная время возможного заселения, есть шанс спланировать другие финансовые и бытовые вопросы, связанные с переездом на новое место жительства», - заключает А.Зиминский.
В общем, внимательнее подходите к покупке квартиры, анализируйте все возможные факторы, не обращайтесь к малоизвестным на рынке фирмам или компаниям, которые не предоставляют полный комплект документов, иначе можете остаться и без денег, и без квартиры.
