Дата: 01.07.2011
Автор: Хвацкий О
Авансовые платежи по налогу на имущество ПИФов управляющие компании должны перечислись до 1 июля.
Поправки в Налоговый кодекс, обязывающие управляющие компании (УК) платить налог на недвижимость, являющуюся активами ПИФов под их управлением, вступили в силу 1 января этого года. Ставка этого местного налога не может превышать 2,2% от стоимости имущества (недвижимости), и в регионах, в которых сконцентрированы активы крупнейших паевых фондов (Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодарский и Пермский края, Татарстан, Свердловская, Новосибирская, Нижегородская и Саратовская области), эти предельные 2,2% как раз и составляет.
САМ МИНФИН НЕ РАЗБЕРЕТ
Первые отчисления по новому налогу УК провели еще 30 апреля. Итоги этих авансовых платежей выявили массу интересных нюансов, разобраться в которых многие бухгалтеры не могут до сих пор. Прежде всего, возникает резонный вопрос: какая именно недвижимость облагается новым налогом. Ни Налоговый кодекс, ни два письма Минфина, посвященные этой теме (дословно повторяющие одно другое), не содержат перечня видов активов ПИФов, подлежащих налогообложению.
Дальше - больше. Правоустанавливающие документы не содержат и еще одного важного указания: с какой стоимости недвижимости платить налог, с балансовой или с оценочной, которая может превышать первую на порядок. В письмах Минфина признается право фондов платить налог по балансовой стоимости недвижимости, но в них же указано, что в соответствии с законом "Об инвестиционных фондах" УК должны производить оценку имущества независимым оценщиком не реже раза в год. А эта оговорка дает возможность фискальным органам по-разному определять величину налоговых платежей.
Проблемой стало и администрирование налога, ведь для его уплаты необходимо встать на налоговый учет по месту регистрации недвижимости; если имущество фонда разбросано по разным городам, то это выливается в дополнительные расходы. Да и зарегистрироваться в ФНС далеко не всегда удается быстро. По информации представителя одной из пермских управляющих компаний, этот процесс зависит не столько от региона, сколько от конкретной налоговой инспекции.
> С земельными участками, входящими в ПИФы, возникли свои проблемы. По словам гендиректора управляющей компании "Солид - фонды недвижимости" Вадима Сачкова, с точки зрения механизма уплаты налога все понятно: есть кадастровая оценка земельного участка, есть определенные ставки налога. Расчет производится, исходя из максимальной ставки для земель, занятых жилым фондом и сельхозназначения - 0,3%, для прочих - 1,5%. Однако, как отмечает бизнесмен, не у всех земельных участков в России определена кадастровая стоимость. Кроме того, есть случаи, когда кадастровая стоимость расположенных рядом участков различается в разы, часто из-за технической ошибки, но на ее устранение тоже требуются время и деньги.
Неверное исчисление налога чревато для управляющих компаний серьезными санкциями. Поквартально собираемые платежи являются авансовыми, то есть у тех, кто допустил ошибку, есть возможность скорректировать сумму выплат до конца года. Однако, как констатирует собеседник "ДП" - бухгалтер одной из пермских УК, пожелавший остаться неназванным, штрафы и пени за неверно исчисленные налоги нельзя "повесить" на фонд, управляющая компания будет выплачивать их из собственных средств. А с учетом стоимости имущества фондов (часто это десятки миллионов рублей) такие штрафы могут исчисляться в сотни тысяч.
КАК СЕРПОМ ПО БАЛАНСУ
Напомним, офисную недвижимость ее владельцы стали "упаковывать" в ПИФы для минимизации налогооблагаемой базы еще в начале 2000-х. На тот момент действовала норма: так как ПИФ не является юридическим лицом, он не может быть и плательщиком налога на имущество. Соответственно, УК не является собственником недвижимости - обязательств по платежам в казну не имеет. В итоге число закрытых ПИФов недвижимости (ЗПИФН) к 2010 году в стране достигло 220-ти.
В Пермском крае осенью 2008 года работали 9 крупных ЗПИФН. Стоимость их чистых активов, по оценке "РБК", превышала 0,5 млрд. рублей. Инвесторы воспринимали такую форму вложений как вклады в так называемые "внутренние оффшоры". Прибыль существенно превышала ставки по банковским депозитам, при этом налоговые издержки ,в этом сегменте были минимальными. На рынке доверительного управления недвижимостью отметились УК "Ермак" и УК "Витус", корпорация "Перспектива" и "Камская долина", фонд "Стратегия" и УК "БКС - фонды".
> Финансовый кризис, а затем и новации в налоговом законодательстве серьезно подкосили привлекательность ПИФов недвижимости. С декабря прошлого года по март текущего досрочно прекратили свою деятельность в России почти 10% фондов. Стоимость чистых активов этих организаций на момент принятия решения о закрытии превышала 5,7 млрд. рублей. Частные инвесторы стремительно переходят в другие, менее проблемные проекты, в этом же бизнесе остаются лишь крупные арендодатели офисной недвижимости. Ситуация в Прикамье не сильно отличается от общероссийской. Правда, есть и местный колорит - пермяки постепенно выводят недвижимое имущество из ПИФов и организуют его перерегистрацию.
ЛОЖКА МЕДА В БОЧКЕ ДЕГГЯ
За время действия изменений в системе налогообложения недвижимости ПЙФов методом проб и ошибок вырабатываются и механизмы разрешения спорных ситуаций. По данным ФНС, не облагаются налогом на имущество незавершенные и не введенные в эксплуатацию объекты недвижимости, имущественные права на недвижимое имущество, а также объекты недвижимости, предназначенные для продажи. При этом в любом случае управляющие компании обязаны платить налог с завершенных объектов недвижимости, сдаваемой в аренду.
> Проясняется ситуация и с расчетом налога. Гендиректор компании "Альбион Финанс" Екатерина Черных считает, что управляющие компании ПИФов, как и другие юридические лица, должны платить налог с остаточной (балансовой) стоимости. При этом она приводит в пример зарубежный опыт. В частности, налогообложение американских рентных трастов недвижимости (REIT) такое же, как и у корпораций. Рыночные оценки при исчислении налога в расчет не берутся.
Кроме того, согласно поправкам налог на имущество уменьшен при инвестициях в портовую и аэропортовую инфраструктуру. В документе говорится, что с 1 января 2011 года по 1 января 2025 года при исчислении сбора он будет сокращен на сумму законченных капвложений в строительство, реконструкцию или модернизацию судоходных сооружений, а также портовых сооружений и сооружений воздушного транспорта. Но это касается только того имущества, которое внесено в базовую балансовую стоимость объекта.
Даже предварительную оценку вступившим в силу поправкам давать не берутся ни налоговики, ни управляющие компании. Хотя представители последних прозрачно намекают: шероховатости нововведений по итогам года, скорее всего, придется сглаживать сначала в высших налоговых инстанциях, а потом, не исключено, и в судебных. Работы хватит всем.
