МЕЖДУ ЗЕМЛЕЙ И НЕБОМ
Кроме капитальных гаражей и комфортабельных подземных паркингов, в столице существует и менее цивилизованный сегмент рынка машиномест, славящийся своей доступностью. Специалисты указывают, что самым дешевым предложением на рынке гаражей Москвы являются "ракушки" – почти вымерший формат личных стоянок, который давно находится вне закона.
Купить "ракушку" можно всего за 10 тысяч рублей, но привлекает данный продукт далеко не каждого автовладельца.
Подобные приобретения весьма рискованны, так как в любой момент "ракушку" могут снести, поясняет ситуацию руководитель офиса "Митино" компании "Инком-Недвижимость" Лев Литовкин.
Поэтому на смену "ракушкам" в Москве постепенно приходят городские мини-стоянки, представляющие собой огороженную территорию с навесом из поликарбоната.
Цена машиноместа на такой стоянке варьируется от 100 до 200 тысяч рублей – по московским меркам это считается экономичным предложением, а размещаются такие объекты обычно в непосредственной близости от жилых домов, что делает подобные паркинги весьма популярными у автовладельцев, отмечают специалисты.
Однако на этом "демократия" на рынке столичных машиномест и заканчивается – цена на капитальные гаражи колеблется уже от 300 до 600 тысяч рублей.
"Причем если гараж удачно расположен рядом с жилой застройкой, его стоимость может достигать 1 миллиона рублей", - подчеркивает Литовкин.
Примечательно, что примерно в этой же ценовой категории находятся и "народные" гаражи, строящиеся при поддержке правительства Москвы. Как рассказали РИА Новости в ГУП "Дирекция строительства и эксплуатации гаражного назначения Москвы", стоимость машиноместа в "народном" гараже начинается с 300 тысяч рублей, но в зависимости от готовности гаражного объекта и его месторасположения, например, в центре Москвы, может достигать и 880 тысяч рублей.
Изначально власти рассчитывали реализовывать "народные" гаражи по фиксированной цене в 350 тысяч рублей, но действительность внесла в эти планы свои коррективы – строительство в центре города оказалось существенно дороже из-за необходимости строить подземные паркинги и решать обязательные вопросы, связанные с переносом коммуникаций.
"Народные" гаражи, возводимые в других округах, также зачастую оказывались невостребованными у граждан из-за неудобного месторасположения. В итоге руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев признал, что программа давно уже нуждается в модернизации, а город готов и дальше рассматривать предложения от гаражно-строительных кооперативов по строительству гаражей, которые могли бы стать хорошей альтернативой паркингам, возводимым по программе "Народный гараж".
ПАРКОВКИ ДЛЯ БОГАТЫХ
Наиболее дорогие машиноместа в Москве реализуются в подземных паркингах под жилыми зданиями (как правило, элитными и бизнес-класса), а также в качественных многоуровневых паркингах.
Себестоимость подземного строительства выше, чем наземного, поэтому машиноместа в паркингах под жилыми домами стоят дороже, чем в наземных, указывает руководитель департамента экспертизы проектов компании "Миэль-Новостройки" Анна Соколова.
Цены на отдельные машиноместа в подземном паркинге в зависимости от класса жилого комплекса, стадии его готовности, площади и расположения самого машиноместа могут варьироваться от 440 тысяч рублей до 1,5 миллионов рублей, уточняет глава "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.
В свою очередь директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский отмечает, что в сегменте жилья бизнес-класса машиноместо в подземном паркинге обойдется покупателю в 50-80 тысяч долларов, а в элитных домах стоимость машиноместа может достигать и 100-200 тысяч долларов.
Как подчеркивают эксперты, позволить своему железному другу такую роскошь могут лишь покупатели элитных квартир или жилья бизнес-класса стоимостью примерно от 1 миллиона долларов, в то время как простым жителям центра Москвы приходится подыскивать более демократичные варианты, что крайне проблематично.
"Проблему нехватки парковок для хранения авто в центре Москвы можно решить только путем сооружения подземных гаражей", - уверен генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Впрочем, эксперт добавляет, что даже при реконструкции старого здания достроить под ним подземный паркинг не всегда возможно – градозащитники настойчиво требуют от девелоперов сохранить тысячи городских объектов в том же виде, в каком они создавались, когда машин еще и в помине не было.
Поэтому, солидарны все собеседники агентства, лучше всего машиноместами в столице обеспечены спальные районы, где достаточно места для возведения плоскостных крытых паркингов, себестоимость которых невелика.
В ДВУХ ШАГАХ
Впрочем, помимо стоимости машиноместа, определяющим фактором для покупателя является также его расположение относительно места жительства.
Шаговая доступность – главное условие при покупке гаражей, а критическое время пешего хода до машиноместа составляет около 5 минут, утверждает Литовкин.
Он полагает, что именно по причине неудачного расположения гаражных комплексов провалилась программа "Народный гараж".
"Половина возведенных паркингов до сих пор остается нераспроданной из-за того, что добираться до них нужно чуть ли не на автобусе, что при стоимости машиноместа от 300 тысяч рублей является, конечно, неприемлемым", - объясняет Литовкин.
Слова эксперта подтверждает недавний отчет столичного департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры – в июне ведомство сообщило, что программа "Народный гараж" не получила популярности у автовладельцев. Спрос на многие уже построенные по программе гаражи оказался ниже запланированного, и в настоящее время многие из них простаивают, а итоговая цена на машиноместа оказалась выше изначально заявленных 350 тысяч рублей.
При этом наличие или отсутствие гаражей в шаговой доступности в подавляющем большинстве случаев не влияет на стоимость жилья и спрос на квартиры, считают эксперты.
По мнению Соколовой, исключение составляет лишь жилье премиум-класса, где для покупателей наличие машиноместа является одним из обязательных условий покупки.
Поэтому застройщики стремятся спланировать такие жилые дома с расчетом, чтобы количество машиномест на 30-50% превышало число квартир в доме, указывает Зиминский.
В сегменте эконом-класса и комфорт-класса наличие в шаговой доступности гаражного комплекса со свободными машиноместами является скорее лишь одним из преимуществ, повышающих привлекательность предложения, уверен Хрусталев.
Такие лоты, по его мнению, обычно быстрее уходят с рынка, но машиноместо всегда оплачивается отдельно и не влияет на стоимость жилого объекта.
ИПОТЕКА НА ГАРАЖ
Достаточно высокие цены на машиноместа в Москве способствовали появлению гаражной ипотеки – в настоящее время ряд банков предлагает своим клиентам продукты для покупки машиномест в гаражных комплексах.
Например, Сбербанк выдает кредиты на приобретение гаражей и машиномест по программе "Гараж" сроком до 30 лет под 13% годовых в рублях с первоначальным взносом 10%.
В продуктовой линейке банка "ВТБ 24" также присутствует ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося гаража с первоначальным взносом от 30% на срок до 50 лет под 10,9% годовых в рублях, говорит вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ "ВТБ 24" Георгий Тер-Аристокесянц.
Он указывает, что стоимость машиноместа в столице зачастую сравнима со стоимостью квартиры в регионе и даже в Подмосковье, поэтому необходимую сумму не получить с помощью потребительского кредита – нужна именно ипотека, которая предполагает длительный срок кредитования и более низкую процентную ставку.
Как правило, на покупку гаража оформляется кредит до 1 миллиона рублей, констатирует Тер-Аристокесянц.
Покупателям машиномест в "народных" гаражах также предлагается ипотека на срок до 30 лет с процентной ставкой 9,5% годовых, добавляет также представитель Дирекции гаражного строительства.
Он отмечает, что ежемесячный платеж по кредиту на покупку машиноместа будет меньше стоимости аренды того же машиноместа в месяц, которая, по его подсчетам, составляет в настоящее время от 2 до 7 тысяч рублей.
НЕВОСТРЕБОВАННЫЕ МАШИНОМЕСТА
Однако, несмотря на все попытки властей, застройщиков и банкиров сделать "гаражный" продукт массовым, эксперты констатируют, что спрос на машиноместа в Москве в настоящий момент ограничен.
Большинство покупателей жилья эконом-класса и комфорт-класса не готово одновременно платить и за квартиру, и за машиноместо, объясняет Соколова.
Обычно покупка места в паркинге откладывается на момент заселения.
По статистике только около 50% покупателей квартир в строящихся жилых комплексах сразу планируют покупку гаража, остальные откладывают это решение на момент заселения, в итоге часть машиномест остается невыкупленной к моменту сдачи дома, делится данными Тер-Аристокесянц.
Эксперты подчеркивают, что данная ситуация наблюдается во всех сегментах жилья, за исключением элитных домов в центре города, где наблюдается наибольший дефицит машиномест, а покупатели не ограничены в бюджете.
В элитных жилых комплексах строятся относительно небольшие подземные паркинги по общему количеству квартир, и существует вероятность, что машиноместа раскупят еще до завершения заселения, говорят участники рынка.
Таким образом, в центре Москвы, где паркингов мало, а машиноместа стоят дорого, спрос на них остается высоким. Собственники элитного жилья не готовы отказывать себе в комфорте и способны дополнительно потратить пару-тройку миллионов рублей на место для парковки своего автомобиля. В то же время в спальных районах города, лучше обеспеченных относительно доступными машиноместами, наоборот, находится немного желающих раскошелиться на покупку гаража за полмиллиона рублей. Для большинства покупателей квартир в нецентральных районах столицы гараж остается слишком дорогим удовольствием. Так что московские дворы, видимо, еще долго будут выполнять функцию стоянок для личного транспорта под открытым небом.
