Российский рынок недвижимости обладает существенным потенциалом роста

ЦБ опубликовал данные по банковскому сектору за февраль, обозначившие ряд позитивных трендов на российском рынке ипотечного кредитования. Мы считаем, что акции компаний сектора получат поддержку на фоне признаков стабилизации макроэкономической конъюнктуры и снижения процентных ставок.

- Ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам в феврале снизились до 12.1%

- Ставки сопоставимы с уровнем декабря 2015 г., т.е. до начала массированной девальвации рубля

- Объем новых ипотечных кредитов в феврале вырос на 80% г/г

- Объемы кредитования выросли впервые с января 2015 г.

- В абсолютном выражении объемы новых кредитов достигли максимума за последние 14 месяцев без учета скачка в декабре 2015 г.

- Стабилизация макроэкономической конъюнктуры и снижение процентных ставок должны стать катализаторами для акций сектора

Ипотечные ставки снижаются

Средние ставки ипотечного кредитования снизились на 63 б.п. с начала года и на 260 б.п. за последние 12 месяцев (данные ЦБ). Ипотечные ставки следуют за динамикой корпоративного кредитования: ставки MosPrime снизилась примерно на 60 б.п. с начала года и на 340 б.п. за последние 12 месяцев на фоне роста ликвидности в банковской системе и сокращения стоимости фондирования. Мы ожидаем, что процентные ставки продолжат снижаться по мере ослабления инфляционного давления в экономике – за последние 6 месяцев инфляция в России замедлилась более чем в два раза до 7.3% в марте. Наш главный экономист Владимир Тихомиров ожидает, что до конца года ЦБ понизит ключевую ставку еще на 200 б.п., что, безусловно, будет способствовать существенному снижению ипотечных ставок.

Спрос на жилье должен восстановиться

Впечатляющий рост объемов ипотечного кредитования в феврале стал следствием по большей части эффекта низкой базы, однако тот факт, что в абсолютном выражении объемы вновь выдаваемых ипотечных кредитов достигли максимума за последние 14 месяцев (не считая декабря 2015 г.), указывает на влияние фундаментальных факторов: 1) рост потребительской уверенности; 2) более привлекательные цены на жилье; 3) более доступные ипотечные ставки. Рост спроса на ипотечные кредиты был в определенной степени вызван опасениями потребителей, что субсидирование ставок могут отменить.

Бенефициары – ПИК, Эталон и ЛСР

Мы ожидаем, что девелоперы жилья эконом- и комфорт-класса станут основными бенефициарами снижения ипотечных ставок, учитывая высокую долю ипотечных заемщиков в общем числе покупателей. В 2015 г. доля таких покупателей составила 39% у ПИКа, 15% Эталона (23% в 4К15) и 33% у Группы ЛСР. Снижение ипотечных ставок будет способствовать росту спроса на недвижимость, что поможет девелоперам увеличить продажи жилья.

Привлекательность сектора повышается

Российский рынок недвижимости обладает существенным потенциалом роста, учитывая значительный потребительский спрос из-за низкого объема жилищного фонда на душу населения и невысокого качества существующей недвижимости. На этом фоне крупные девелоперы жилой недвижимости находятся в очень выгодном положении благодаря сильному финансовому положению и качественным проектам, что позволит им быстрее отреагировать на восстановление спроса и нарастить долю рынка за счет менее эффективных девелоперов, которые вынуждены снизить активность или уйти с рынка. Мы считаем, что стабилизация макроэкономической конъюнктуры и снижение процентных ставок станут мощными драйверами для роста спроса на недвижимость и, соответственно, катализаторами для акций сектора. Мы сохраняем рекомендацию «ПОКУПАТЬ» по бумагам ETLN и LSRG.