O1 Properties начинает размещение дебютных еврооблигаций

Российский девелопер коммерческой недвижимости O1 Properties (B1/B+ S&P) завтра начнет размещение дебютных еврооблигаций. Бумага будет выпущена по правилу RegS и 144А и будет макетироваться для инвесторов в России, США, Великобритании и Швейцарии, отмечает Алексей Булгаков из Sberbank Investment Research.

Компания была создана после выделения коммерческого девелоперского бизнеса группы "ФК Открытие" в 2013 году. Компанию контролирует (бывший) акционер и основатель "Открытие Холдинга" Борис Минц, на данный момент она не является публичной и не имеет торгуемых акций.

Компания владеет и управляет 13 бизнес-центрами в Москве совокупной арендуемой площадью 0,5 млн. кв. м. Бизнес начался с приобретения группой "Открытие" основных активов у девелопера Horus Capital Сергея Гордеева в 2008-2009 годах (у последнего были в обращении CLN, все они были своевременно погашены в 2008 году). Несколько представителей менеджмента Horus Capital, включая финансового директора, по-прежнему работают в O1 Properties. С тех пор компания приобрела новые объекты недвижимости, преимущественно в 2012-2013 годах, т. е. до девальвации рубля и на пике цен российской недвижимости. Большинство недавних приобретений (2015-2016 годов) оплачивались в основном акциями.

По данным отчетности МСФО, на конец июня 2016 года совокупный долг компании составил $2,8 млрд., на 88% состоящий из обеспеченных валютных кредитов от российских и зарубежных банков, прочий долг представляет собой локальные рублевые облигации. Операционный денежный поток в 1П16 составил $0,13 млрд., свободный денежный поток был почти нулевым после вычета капвложений и стоимости обслуживания долга. Заявленная рыночная стоимость портфеля недвижимости на конец 2015 года была равна $3,7 млрд., причем негативная переоценка портфеля в долларовом выражении с конца 2013 года составила всего около 15%. Заявленная стоимость активов на конец 2015 года составляла $9 тыс. - 12 тыс. /кв. м арендуемой площади для офисов класса А+ и $6 тыс. - 7 800 /кв. м для офисов класса А. Соотношение кредитов и заявленной рыночной стоимости недвижимости составляет около 66%. У компании солидный набор арендаторов (почти 80% из них представлены международными корпорациями, такими как PwC, Deloitte, JP Morgan, ABB), до окончания сроков договоров аренды с этими клиентами остается в среднем около четырех лет. 

В цене размещаемых облигаций должен быть учтен ряд негативных для отрасли факторов, таких как нулевой рост экономики, возросший процент свободных площадей (22% в среднем по офисам класса А в Москве в 1К16 против 14% в 2012-2013 годах), постепенный переход арендаторов от дорогостоящих старых договоров аренды (в 2012-2013 годах средние ставки аренды в Москве составляли $1 100 - 1 200/кв. м в месяц) на более низкие ставки ($600 - 900/кв. м в месяц в 1К16). Поскольку большая часть долга эмитента обеспечена залогом, цена также должна отражать структурную субординацию. С другой стороны, в отличие от большинства ожидающихся первичных размещений российских корпоративных еврооблигаций в 2П16, данное размещение, скорее всего, получит поддержку в виде спроса со стороны российских инвесторов: контролирующий акционер компании в 2013-2015 годах также приобрел несколько средних по размеру российских частных пенсионных фондов. 

Размещение протестирует интерес рынка к высокодоходным еврооблигациям российских эмитентов, считает Алексей Булгаков.