Сектор недвижимости в III квартале: охлаждение рынка после перехода на эскроу-счета

С 1 июля вступили в силу новые правила регулирования рынка недвижимости, обязывающие девелоперов размещать привлекаемые средства на эскроу-счетах.

Законом предусмотрен переходный период в 3-5 лет, в течение которого от использования эскроу-счетов освобождаются проекты со степенью готовности многоквартирного дома более 30% и количеством заключенных договоров долевого участия не менее  10% от общего числа жилых и нежилых помещений в жилом доме. Изменения в законодательной базе отразились на динамике  спроса на недвижимость: если в 1п19 в ожидании вступления в силу новых правил число заключенных договоров купли-продажи на рынке Москвы и Санкт-Петербурга выросло на 20% г/г, то в 3к19 оно сократилось на 10% г/г. Такая динамика объяснялась опасениями по поводу уровня предложения и цен, и мы полагаем, что давление на рынок сохранится до 2п20, когда произойдет нормализация базы сопоставления. Тем временем снижение ключевой ставки Банка России в сентябре–октябре в общей сложности на 75 бп (до 6,5%) привело к снижению средних ставок по ипотечным кредитам, которые в октябре обновили исторический минимум на уровне ниже 9,5%. За 9м19 объем завершенного строительства вырос на 8% г/г благодаря высокому объему продаж в 2017–2018 гг. Однако перспективы на среднесрочном горизонте выглядят менее оптимистично ввиду наблюдаемого охлаждения рынка и ожидаемой консолидации сектора. В последнее время цены на реализуемую недвижимость вышли для застройщиков на первый план по сравнению с объемами продаж, и в 3к19 цены на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга выросли на 12–15% г/г. С точки зрения инвестиционной привлекательности нашим фаворитом является Группа ЛСР (12-мес. прогн. цена 920 руб., полная доходность 37%, Покупать), акции которой опустились в цене на 10% по сравнению с максимумом 2019 г. и торгуются с коэффициентом P/NAV в 0,5x. Дивидендная доходность акций компании составляет 11%.