МОСКВА, 21 дек — ПРАЙМ. В первой половине 2020 года главной проблемой жилищного рынка московского региона была неопределенность, поэтому власти предпринимали множество мер для поддержки отрасли. Однако ближе к декабрю рынок настолько "спасли", что на нем возник ажиотажный спрос и стремительный рост цен. Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, полагают, что жилье продолжит дорожать и в следующем году, несмотря на всеобщее падение доходов.
НОВОСТРОЙКИ: ЦЕНЫ БЕЗ ТОРМОЗОВ
Стремительный рост цен в этом году относится к настораживающим трендам. Из-за него участники рынка начали озвучивать самые разные опасения. Во-первых, многие начали беспокоиться, не приведет ли происходящее к формированию ипотечного пузыря. Другие усердно подсчитывали, осталась ли при нынешних ценах для покупателей какая-то выгода от дешевой ипотеки или взлет цен ее нивелировал? Третьи прогнозировали, что застройщики навлекут на себя гнев властей, если не умерят аппетиты. Опрошенные РИА Недвижимость эксперты сошлись на том, что перечисленные риски действительно актуальны, но пока ни один из них не близок к реализации.
В этом году было сразу несколько рекордов, рассказала председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Это и ценовой рекорд – средняя цена квадратного метра новостроек комфорт-класса превысила 202 тысячи рублей (рост свыше 16,5% за год), и отрицательный рекорд по объему экспозиции – в ноябре на витрине "старой" Москвы находилось всего около 1,9 миллиона квадратных метров квартир и апартаментов всех классов. Год назад миллион квадратных метров приходился только на квартиры бизнес-класса, а совокупная экспозиция составляла 2,9 миллиона, подсчитала она.
По подсчетам аналитиков bnMAP.pro, к концу ноября средний чек сделки вырос в годовом выражении на 12,4% в Московской области и на 18,2% в "старой" Москве. В последнем случае средний бюджет покупки достиг почти 14 миллионов рублей, на присоединенных территориях Москвы превысил 7 миллионов, в Подмосковье составил 4,7 миллиона рублей. Это произошло главным образом за счет удорожания новостроек, так как площадь приобретаемого жилья в среднем почти не изменилась.
Многие из опрошенных экспертов отметили, что рост цен не нужно списывать только на аппетиты застройщиков, так как на это есть и вполне объективные причины.
Важно не путать реальное изменение стоимости квадратного метра с изменением средней цены по рынку, которая показывает, скорее, структурные изменения предложения и выросла в этом году примерно на 15-20% из-за вымывания наиболее дешевых лотов, отметил директор департамента финансов компании "Инград" Петр Барсуков.
Факт более быстрого повышения цен на бюджетные проекты верен и для Москвы, и для Московской области, обратил внимание директор по аналитике и оценке группы "Самолет" Илья Витковский. Прежде всего это связано с тем, что изначально максимальный размер ипотечного кредита по субсидированной программе составлял 8 миллионов рублей, соответственно, был более адаптирован под подмосковные объекты. Потом лимит увеличили до 12 миллионов, и программа охватила и многие проекты в Москве, пояснил он.
На ценах сказались и внутриотраслевые факторы – переход на эскроу-счета, снижение объема предложения в большинстве городов, увеличение доли лотов, реализуемых на поздних стадиях строительства, и, соответственно, снижение доли доступного предложения на котловане, а также удорожание строительных материалов, уточнил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
КОМПЕНСАЦИОННЫЙ СПРОС
Из-за локдауна весь второй квартал прошел почти без сделок, поэтому, говоря об ажиотажном спросе, который наблюдался осенью, нужно понимать, что новостройки сейчас приобретались в том числе и за счет нереализованного спроса. Это подтверждают и данные Росреестра: к примеру, за октябрь в Москве было заключено 9895 ДДУ – это на 65% больше, чем в октябре прошлого года. Но по итогам десяти месяцев в Москве зарегистрировано 83,8 тысячи ДДУ, а это на 5% меньше, чем за аналогичный период 2019 года, то есть, несмотря на осенние рекорды, рынок пока только догоняет прошлогодние показатели.
Однако период настоящего ажиотажа на нем все-таки был, но пришелся он на март.
Так, по данным сервиса bnMAP, в марте 2020 года было заключено 12,9 тысячи ДДУ в московском регионе, из которых 5,2 тысячи – в старых границах Москвы, 1,6 тысячи – на новых территориях столицы и 6,1 тысячи – в Подмосковье. Годом ранее больший объем сделок с новостройками – 2,1 тысячи ДДУ – был зафиксировано только в новой Москве, а в целом по московскому региону в марте 2019 года заключили 12,2 тысячи ДДУ.
"В марте был короткий период ажиотажного спроса на фоне девальвации рубля из-за развала сделки ОПЕК+", – пояснил Попов.
Весной наблюдался всплеск, связанный с ожиданием карантина, полагает гендиректор агентства Homeapp Алексей Игошин. По его словам, люди уже понимали, что в любой момент могут все закрыть, и кому срочно надо было продать или купить, те торопились. Так и случилось – карантин все поставил на паузу.
"Ажиотажный спрос в этом году был вызван стремительным падением ключевой ставки. По нашим расчетам, снижение ставки на 1,5-2 процентных пункта приводит к тому, что в банки приходит совершенно новый пласт клиентов. А за год с июня 2019 по август 2020 ключевая ставка упала на 3,75 процентного пункта, и на рынок вышли сразу два новых потока клиентов!", – прокомментировал ситуацию Спиваков.
В ноябре и декабре, когда о продлении льготной ипотеки уже стало известно, фиксируется снижение активности покупателей, добавил Попов.
Директор компании Genpro Даниил Катриченко полагает, что на спрос повлияло процентное уменьшение банковских депозитных ставок. "Людям просто стало не выгодно хранить деньги на депозите. Альтернативой является либо играть на фондовых рынках, а это более рисковый инструмент, особенно для новичков. Второй вариант сохранить и прирастить свои вложения – инвестирование в недвижимость. А снижение ипотечных ставок только простимулировало назревший спрос", – объяснил он.
Отсюда высокая доля ипотеки как очередной рекорд рынка недвижимости уходящего года, указал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков. В ноябре ее доля в общем объеме сделок составила 62%. Больше было только в июне – 66%. Также по итогам ноября наибольшая доля ипотеки наблюдается в массовом сегменте – 67%. Но и в бизнес-классе она нехарактерно высокая – 57%.
Таким образом, ответственными за рост продаж, по мнению экспертов, стали несколько ключевых факторов: отложенный спрос, опасения за то, что сбережения обесценятся, падение ставок по депозитам, стремление успеть либо до начала карантина, либо до завершения действия программы льготной ипотеки, ну и главное – сама льготная ипотека.
ОТКУДА ДЕНЬГИ, ЗИН?
В начале пандемии многие участники рынка выражали сомнение в том, что принятые меры, в том числе и льготная ипотека, смогут как-то поддержать спрос, поскольку ожидали сильного снижения доходов у потенциальных покупателей и, как следствие, падения продаж. Однако этого не произошло.
Льготная ипотека сделала доступной покупку квартиры для новой целевой аудитории, рассказала руководитель отдела аналитики компании "Мосреалстрой" Екатерина Николаева. На рынок выходят и инвесторы, и люди, покупающие жилье для себя. Осенью доля инвесторов в общей массе покупателей достигала 20%, что на 5-10% выше показателей за последние полтора года. Сейчас, с учетом беспрецедентного роста цен, доля инвесторов опять стала снижаться, сообщила она.
На фоне общего спада экономической активности, некоторые отрасли испытывают подъем, значительная доля клиентов относится именно к этим сферам деятельности, указала Николаева. Среди таких секторов — фармацевтика, сервисы логистики и доставки, сервисы видеоконференций, видеоигры. Технологические компании выиграли от перевода сотрудников на дистанционную работу, карантин помог им снизить расходы на ведение бизнеса.
Часть покупателей есть те, кто продал имевшуюся у них недвижимость, либо с целью улучшения жилищных условий, либо с целью снижения существовавшей ставки по ипотечному кредиту за счет льготной программы, поделился наблюдениями директор компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.
По его данным, в этом году наиболее активно интересовались ипотекой в Москве работники розничной торговли (12% заявок), на втором месте — работники здравоохранения (11%), на третьем – представители информационных технологий и телекоммуникаций (6%), на четвертом – образования (4%), на пятом – банковской сферы (3%).
ОСКАЛ КОРОНАКРИЗИСА
Хотя строительная отрасль смогла удержать продажи на высоком уровне, коронакризис все-таки основательно потрепал ее участников. Одной из самых заметных проблем стала нехватка рабочих рук на стройках, а также увеличение себестоимости строительства.
"Одно только соблюдение санитарных норм обходится девелоперам в сотни миллионов рублей ежемесячно. Для примера в "Инграде" затраты на содержание одного рабочего увеличились на 20 тысяч рублей ежемесячно", – пожаловался Барсуков.
Массовый отток мигрантов тоже стал проблемой, отметил он. В апреле, до временной приостановки строительства на всех проектах московского региона, общее число рабочих на всех объектах "Инграда" составляло примерно 9,5 тысячи человек. "На сегодняшний день на наши стройки подрядчики привлекли около 7 тысяч человек. Таким образом, мы видим, что с весны число рабочих снизилось на 2,5 тысячи", – подсчитал представитель компании.
Основной причиной такого уменьшения стало закрытие границ: иностранные рабочие уехавшие во время приостановки строительства за пределы России, просто не могут вернуться обратно. Российских строителей не хватает. Подрядчики пытаются решить эту проблему, привлекая людей из регионов, а также перекупая бригады рабочих друг у друга, рассказал Барсуков.
"Те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги, в среднем на 30%. Есть ситуации, когда в процессе строительства на этапе трудоемких работ, бригады отказываются и переходят к другому подрядчику на другой объект, где выполняют более легкие виды работ за большую стоимость. Проблема нехватки качественной рабочей силы остается нерешенной. Если границы останутся закрытыми, ситуация обострится еще больше", – прогнозирует он.
Негативное влияние кононакризиса выражается и в падении реальных доходов населения и росте безработицы, добавил Витковский. Несмотря на доступную ипотеку, многие семьи не уверены в стабильности доходов и откладывают решение о приобретении квартиры. В том числе, вследствие этого фактора в 2021 году серьезного роста рынка, по его мнению, не ожидается.
Серьезной проблемой для отрасли становится и снижение собственно доступности жилья для потенциальных покупателей, полагают некоторые участники рынка.
Повышение цен на новостройки создало ситуацию, в которой почти вся выгода от льготной ипотеки достается застройщикам, считает Попов. По его подсчетам, снижение ставки с 8,5%, какой она была в начале года, до 6,5% при стандартном сроке погашения (около десяти лет) позволяет сократить суммарные выплаты на 17%. Но, поскольку подорожание новостроек уже переросло это значение, получается, что девелоперы "перенесли" в цены уже практически всю государственную субсидию, подчеркнул он.
Часть покупателей, решившихся на покупку, видит только низкую ипотечную ставку, но не оценивают свои доходы и потенциальные ежемесячные расходы, указал Игошин. В результате уже сейчас ЦБ заявляет о росте дефолтного ипотечного портфеля с начала года на 11%.
Не исключены меры со стороны государства для сдерживания стремительного роста цен. В первую очередь они будут направлены на наращивание темпов строительства и увеличение объемов предложения, в том числе за счет проектов с госучастием, полагает Родионцев.
ВТОРИЧКА: РЫНОК БЕЗ ТОВАРА
В начале локдауна казалось, что вторичному рынку отчаянно не повезло: если новостройки хоть как-то смогли поддержать продажи за счет дистанционных продаж, то "вторичка" не смогла даже этого. Однако со временем вторичный рынок разогнался, и к концу октября, по крайней мере, в Москве, пришел ровно с таким же отставанием от прошлого года, как и новостройки.
"За десять месяцев 2020 года в Москве было зафиксировано 111 тысяч регистраций договоров покупки готового жилья. Это на 5% меньше, чем годом ранее. В октябре 2020 года было зафиксировано 18,4 тысячи сделок (это на уровне рекордных показателей, характерных для конца года в начале 2010-х, когда в столице не был так развит сегмент новостроек)", – прокомментировал ситуацию Попов из ЦИАН.
Однако проблемой для рынка неожиданно стало то, что при восстановившемся и даже слегка разогнавшемся спросе на нем осталось очень мало предложения.
"Почему продавцы до сих пор не вернулись и не хотят реализовывать? В определенной степени они вернулись, просто увеличилось количество покупателей", – пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Не вернулись те продавцы, которые в качестве альтернативного варианта ищут определенные объекты в конкретных локациях, которых сейчас нет в продаже, либо те, кто не хочет выходить в денежную массу, либо это какие-то сложные альтернативы, которые невозможно провести, полагает она.
Также на снижение уровня предложения влияет и то факт, новостройки подорожали сильнее, чем вторичная недвижимость. В такой ситуации многим продавцам, которые реализуют свое жилье с целью последующего приобретения квартиры на "первичке", просто не хватает тех денег, которые они могли бы выручить от продажи, добавила Дымова.
Многие собственники вторичных квартир не выводят свои объекты в продажу, так как не понимают того, что будет дальше, рассказал гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. По его мнению, если ситуация с коронавирусом не изменится в лучшую сторону, то возникнет угроза увольнений и безработицы. В этом случае купить что-то с помощью ипотеки будет сложно. А ведь большинство тех, кто продает что-то на вторичном рынке, после продажи, планирует приобрести более качественный объект на первичном рынке, подчеркнул он.
В среднем нормальной ситуацией на рынке регулярного жилья Москвы считается наличие в продаже 40-45 тысяч квартир. В этом году в апреле предложение в связи с локдауном снизилось на 30% по всем округам "старой" Москвы, исключая ЦАО, пояснил управляющий партнер компании "Миэль" Александр Москатов. Причем к концу года на рынке практически не осталось квартир по стоимости ниже 6 миллионов рублей. В Московской области ситуация с предложением похожа на московский рынок. В самых близких к Москве районах в ноябре предложение сократилось примерно на 13% по сравнению с октябрем, сообщил он.
Разумеется, такой перекос вызвал рост цен, констатировал Москатов. По его словам, наиболее информативно будет рассматривать сравнение среднего чека по разным типам квартир за август (первый ажиотажный месяц) и ноябрь. Наибольший скачок цен показали однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Стоимость "однушки" в августе – 6,5 миллиона рублей, а к началу ноября – 9,1 миллиона. Трехкомнатные квартиры в среднем продавались в августе за 13 миллионов рублей, а в ноябре уже за 17 миллионов рублей, подсчитал он.
В результате люди стали в прямом смысле слова охотиться за квартирами.
Так, в этом году снова стала актуальной практика опережающих авансов, поделился наблюдениями представитель "Миэля". Обычно три четверти рынка "вторички" – это альтернативные сделки. В условиях ажиотажа сложилась ситуация, когда у людей были деньги, но они не могли купить квартиру, так как рынок двигался очень быстро. Ликвидные лоты продавались в течение недели, а из-за высокого спроса цена могла подрасти за несколько дней. Поэтому разумно было сначала внести аванс за альтернативную квартиру, зафиксировать цену, а потом продавать свою.
ТРЕВОГИ О БУДУЩЕМ
Прогнозы экспертов рынка новостроек на 2021 год можно назвать одним словом – осторожные.
Самые позитивные из них относятся к дальнейшему развитию технологий. На рынке уже сформировались и будут активно развиваться новые форматы сделок, позволяющие производить покупку и продажу жилья полностью в дистанционном формате, также удаленно выбирая и со временем получая ипотеку, прогнозирует гендиректор жилищной экосистемы "Метр квадратный" Вячеслав Дусалеев. Компании, предлагающие клиентам сервисы удаленных сделок, смогут существенно упростить процесс покупки недвижимости, расширить свои клиентские базы за счет сделок в других регионах и сэкономить время клиента, поясняет он.
Первую половину года еще будет наблюдаться активность, простимулированная льготной ипотекой, но во второй половине года многое будет зависеть от общей экономической ситуации. Даже если период льготной ипотеки продлится, доходы населения и покупательная способность уменьшаются из-за пандемии, полагает Катриченко. Также в следующем году будет снижаться объем возводимого жилья, это заметно уже сейчас, а новые интересные проекты можно ожидать в формате малоэтажного строительства в Подмосковье, отметил он.
Впрочем, весьма вероятно, что в апреле-мае, когда действие льготного ипотечного режима будет близиться к завершению, случится еще один всплеск активности покупателей, предположил коммерческий директор МосТУ группы "Эталон" Василий Фетисов. Он объясняет это тем, что льготная ипотека "поторопила" многих покупателей, поэтому определенный объем спроса был просто хронологически перенесен из статистики 2021-2022 годов на второе полугодие 2020 года.
Однако все эксперты сходятся в одном – в 2021 году рост цен и на новостройки, и на "вторичку" продолжится.
"В 2021 году цены на новостройки продолжат расти. При этом наиболее активный рост ожидается в первой половине 2021 года на фоне высокого спроса в период действия программы льготного ипотечного кредитования", – полагает Родионцев.
Эксперты сходятся и на том, что ценник на новостройки вырастет еще на 5-8%, если не произойдет новых экономических потрясений.
Цены же на вторичном рынке в 2021 году могут увеличиться еще на 4-5% в связи с повышенным спросом. Да и восстановления объемов предложения в 2021 году вряд ли стоит ждать, прогнозирует Дарусенков. Мы предполагаем, что в следующем году стремительный рост цен перерастет в умеренный. Что касается стагнации, пока ее не наблюдается, как и предпосылок к ней, заключила Дымова.
