Что ждет ипотеку в 2022 году

МОСКВА, 10 янв — ПРАЙМ. По прогнозам аналитического центра ДОМ.РФ, прирост объема выданных ипотечных кредитов по итогам 2021 года, составит почти 30% в сравнении с прошлым годом. В количественном выражении рост составил около 10%. В Совкомбанке выдачи ипотеки планомерно росли на протяжении всего года. После изменения условий госпрограммы они выросли на 30% – с 35,7 млрд руб. в феврале-июне 2021 года до 46,8 млрд руб. в июле-ноябре за счет роста по рыночным ипотечным программам и по программе семейной (детской) ипотеки. 

Общий объем выдач в банке в 2021 году в сравнении с прошлым годом увеличился в 2,5 раза (на 152%) с 34,1 млрд руб. до 85,8 млрд руб. Выдачи ноября 2021 года к аналогичному периоду прошлого года выросли на +103% с 5,0 млрд руб. до 10,2 млрд руб. 

В базовом сценарии на 2022 года объем новых выдач может сократиться до 20%, при этом портфель кредитов может вырасти в среднем на 10%.

Негативное влияние на объем выдач могут оказать несколько факторов. В первую очередь, изменение условий льготной программы для новостроек и ее возможная отмена с 1 июля 2022 года. Снижение с начала июля текущего года максимальной суммы кредита по госпрограмме до 3 млн рублей привело к тому, что программа стала гораздо менее востребованной в крупных регионах с высокой стоимостью квадратного метра на первичном рынке, таких как Москва и Санкт-Петербург. Но программа сохраняет свою актуальность в других городах, где стоимость квадратного метра жилья существенно ниже. 

Во-вторых, продолжение роста процентных ставок по классическим программам ипотечного кредитования. Изменение процентных ставок в значительной степени коррелировало с динамикой ключевой ставки Банка России. Если в первую половину года ставки были стабильны, то со второй половины начался явный тренд на их увеличение (по рыночным программам) вслед за ключевой ставкой ЦБ. Так, в начале года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на вторичном рынке недвижимости составляла меньше 8%. Это был исторический минимум. В первой половине 2022 года мы прогнозируем их рост.

Рост ставок также сделает менее привлекательным рефинансирование ипотечных кредитов, на долю которых в 2021 г. приходилось около 10% ипотечных кредитов.

При этом сегмент рефинансирования может поддержать "детская ипотека" – адресная программа, ставки по которой находятся на исторически минимальных уровнях.

Третьим фактором можно назвать рост цен на рынке недвижимости.

Высокие цены и процентные ставки снизят спрос на жилье и на ипотечные кредиты.

В 2021 году, несмотря на низкие процентные ставки, рост цен на недвижимость привел к увеличению средней суммы и срока кредита. По данным Росстата, в 2021 году рост цен на рынке недвижимости продолжился почти во всех регионах России как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, на первичном рынке в Москве жилье улучшенного качества в 3 кв. 2021 г. подорожало в 1,5 раза по сравнению с соответствующим кварталом 2020 г. Средний срок выдаваемых кредитов вырос на 3,1 года, в том числе на 2,6 года на первичном рынке и на 3,5 года на вторичном рынке.

Еще одна причина возможного сокращения объемов — опережающая реализация спроса на жилье за 2020 и 2021 годы. Покупатели стремились воспользоваться льготной программой для новостроек, пока ее условия не были скорректированы, и приобретали жилье раньше, чем планировали.

Процентные ставки по вкладам выросли, и часть населения может предпочесть вклады инвестициям в жилье, так как рост цен на недвижимость уже не будет таким быстрым, как в 2020-2021 гг.

Поддержать спрос на рынке должна программа семейной (детской) ипотеки, в рамках которой банки предлагают процентные ставки менее 5%, в том числе и по рефинансированию действующих кредитов. 

Кроме того, уже сейчас мы наблюдаем все нарастающий тренд на развитие совместных специальных ипотечных программ банков и застройщиков. По таким программам можно взять кредит по льготной ставке, которую субсидирует застройщик, на всем сроке кредита. Такие программы наиболее востребованы как со стороны банка и застройщика, так и со стороны заемщика в периоды ужесточения денежно-кредитной политики, которая приводит к значительному росту рыночных процентных ставок. 

Период локдауна послужил драйвером построения новых процессов взаимодействия участников ипотечной сделки и развития цифровой ипотеки. Правительство ввело временные послабления для ипотечных сделок в части удаленной идентификации клиентов, что позволило банкам проводить их полностью онлайн. На данный момент существует основное ограничение в масштабировании таких сделок – необходимость личной идентификации банком клиента в рамках 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма".

Принятие соответствующих изменений в законодательстве серьезно повлияет на сервис предоставления ипотечных кредитов.

Начиная уже со второй половины 2020 года, мы наблюдаем рост спроса на приобретение домов с землей. При этом банки предлагают в основном программы на приобретение готовых домов, а возможности приобретения этой самой загородной недвижимости на этапе строительства сейчас ограничены, по факту у клиента есть три варианта – ипотечное кредитование, предоставляемое ограниченным количеством банков, собственные средства и потребительские кредиты. Таким образом, рынок ИЖС на текущий момент представляет собой голубой океан в части развития бизнеса и в 2022 году будут появляться новые ипотечные программы.