МОСКВА, 14 мая — ПРАЙМ, Ульяна Крайняя. Покупка дачи или домика в деревне сопряжена с возможными рисками и их последствиями. Эксперты, опрошенные агентством "Прайм", советуют использовать по максимуму общедоступную бесплатную информацию о будущей даче, которую можно собрать из государственных ресурсов.
НА СТАДИИ ПОИСКА
При этом выявить "проблемный объект", по словам директора управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анны Раджабовой, можно уже на этапе мониторинга объявлений.
"Если он находится в продаже на протяжении нескольких лет и не был реализован даже в период ажиотажного спроса 2020-2021 годов, то это повод внимательно подойти к изучению дома", — полагает она.
Вполне возможно, что цена такого варианта завышена и не соответствует рынку, а также состоянию дома.
ЧЕК-ЛИСТ
Стоит обратить внимание на документы — правоустанавливающие и правоподтверждающие. Первые представляют собой основание возникновения права собственности на дом и участок (к примеру, договор купли-продажи или договор дарения). К правоподтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
При этом особенно внимательным необходимо быть в случае, когда дом продается по доверенности. Такой способ не противоречит законодательству и в некоторых ситуациях является единственным выходом (например, если собственник проживает за рубежом). "Однако именно с продажей по доверенности связаны различные противоправные действия", — предупреждает эксперт.
Юрист Юридической группы "Яковлев и Партнёры" Станислав Козлов полагает, что большинство рисков простому покупателю допустимо оценить, заказав в МФЦ, Росреестре или через "Госуслуги" выписку об объекте недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН. Выписка позволит установить, что продавец — действительно законный правообладатель недвижимости.
Адвокат, руководитель проектов ProLegals Андрей Стаценко советует обращать внимание и на историю переходов прав на объект в выписке ЕГРН.
"Наличие большого количества переходов прав за небольшой промежуток времени может являться "подводным камнем", в этом случае стоит задуматься о более детальной проверке объекта специалистом либо о выборе другого варианта", — указывает он.
РАСПОЛОЖЕНИЕ ДОМА
Немаловажный фактор при выборе загородной недвижимости — расположение различных охранных зон относительно дома и участка, утверждает Раджабова. Это могут быть охранные зоны от инженерных сетей, объектов культурного наследия, а также природоохранные зоны.
"Если объект находится в их границах и построен без согласования с органами власти, то, по решению суда, он может быть снесен", — предупреждает она.
Для получения наиболее полной информации о зонах с особыми условиями использования территории необходимо изучить не только Публичную кадастровую карту (ЕГРН постепенно наполняется указанными сведениями, но эта работа еще не завершена), но и генеральный план, а также Правила землепользования и застройки муниципального образования, в котором расположен приобретаемый объект, отмечает Стаценко.
Перед покупкой дома также стоит, по словам Раджабовой, изучить, что будет построено в локации в ближайшие несколько лет. "Неоднократно бывали случаи, когда рядом с поселками возводились жилые микрорайоны, склады или прокладывались магистрали. Все это не только негативно сказывалось на комфортности проживания, но и приводило к снижению стоимости недвижимости", — говорит она.
Информацию о перспективах поселения эксперт советует поискать на сайтах органов власти или локальных сообществах в социальных сетях.
Участок может располагаться в границах садоводческого некоммерческого товарищества. А расположение в СНТ предполагает необходимость членства в нем и дополнительных расходов, связанных с общим имуществом, которые могут быть значительными и являться предметом споров с руководством СНТ, продолжает Стаценко.
Индивидуальное расположение дома этот риск исключает, но в этом случае собственнику придётся самостоятельно позаботиться о проезде на земельный участок и об иных коммунальных нуждах.
ПРИСОЕДИНЕНИЕ К СЕТЯМ
При покупке дома надо определить, на каком расстоянии от объекта расположены сети — прежде всего электричество и газопровод.
Этот фактор, по мнению Стаценко, не утратил актуальности несмотря на наличие "социальной газификации". При более близком расположении сетей к земельному участку подключение возможно провести в более короткие сроки.
"При покупке уже готового дома необходимо получить от продавца заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями, проверить исправность приборов учета ресурсов, а также получить договоры о технологическом присоединении с актами, чтобы подтвердить, что подключение было на законных основаниях", — указывает юрист.
ИЗБУШКА НА КУРЬИХ НОЖКАХ
Эксперты не советуют покупать "морально устаревший дом". Это касается не только внешнего вида, но и планировочных решений, а также возможностей модернизации (в том числе оснащения "умными" опциями).
К тому же основные элементы дома (фасад, фундамент, несущие конструкции, инженерные сети) могут находиться в не лучшем техническом состоянии, предупреждает Анна Раджабова.
Исключение составляют только ситуации, когда "участок в хорошей локации предлагается по привлекательной цене, а клиент планирует построить новый дом".
ПЕРЕД СДЕЛКОЙ
Перед заключением сделки Станислав Козлов рекомендует убедиться в том, что договор вы подписываете именно с продавцом. Для этого попросите продавца предъявить паспорт. По возможности, сделайте его копию или сфотографируйте. Обратите внимание на срок действия паспорта.
Если продавцом выступает представитель, то обратите внимание на срок действия доверенности, проверьте паспортные данные поверенного, указанные в доверенности и содержащиеся в его паспорте. Разумно будет проверить и действие доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты.
"Проверьте продавца на наличие о нем информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Продавец, признанный банкротом, не вправе самостоятельно совершать сделку по продаже своей недвижимости, что в противном случае влечет недействительность такой сделки", — уверяет юрист.
Кроме того, на объект недвижимости может быть наложен арест, запрет на совершение регистрационных действий. Заплатив продавцу обозначенную в договоре сумму денег, вы не сможете зарегистрировать переход права собственности на недвижимость, тем самым фактически оставшись и без денег, и без дачи.
Помимо юридической проверки недвижимости Козлов советует провести ее осмотр с привлечением технического специалиста, поскольку дом или отдельные его элементы могут создавать угрозу жизни и здоровью, требовать капитального ремонта.
Соблюдение этих рекомендаций позволит уберечь ваши деньги от действий мошенников и недобросовестных граждан, продающих проблемную недвижимость, уверен юрист.
