Как изменятся цены на жилье до конца года?

Пандемия сильно повлияла на рынок недвижимости и в России, и в мире. Каждый сегмент претерпел свои изменения. Если для торговой, гостиничной и офисной недвижимости это был очень непростой период, то в логистическом и жилых секторах произошел существенный рост. Интерес инвесторов сместился в сторону складских и жилых объектов, что повлекло значительный рост ставок аренды в складах. При этом жилая «первичка» продемонстрировала ряд рекордов: рост зарегистрированных ДДУ (договор долевого участия), рост объема выдачи ипотечных кредитов, доля жилой недвижимости в объеме инвестиционных сделок также возросла, крупнейшие девелоперы получили значительную прибыль. Выросла и цена квадратного метра: именно этот показатель в отдельных регионах страны опередил уровень инфляции.

Главным драйвером рынка недвижимости в пандемию оказалась льготная ипотека, которая разогнала спрос по всей стране. Но ситуация резко изменилась после решения Банка России поднять ключевую ставку до 20%. Банковские ставки по ипотеке выросли до 25%, по сути став заградительными. Как следствие, в апреле-мае 2022 года количество сделок на первичном рынке резко сократилось, а в отдельных регионах остановилось вовсе. Все это заставляет нас задуматься о том, чего ждать в ближайшем будущем от цен на жилье.

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, необходимо понимать, из каких компонентов состоит современный рынок недвижимости, а также осознать интересы его участников. Это не только продавец и покупатель, но и банки, которые кредитуют девелоперов, федеральные органы власти, которые не только регулируют отрасль, но и применяют механизмы экономического стимулирования рынка, в том числе льготная ипотека. Органы управления федеральных субъектов отвечают за градостроительную деятельность. Добавим сюда большое число смежных отраслей, которые поставляют на стойку материалы и оборудование.

Льготная ипотека и ажиотажный спрос 2020-2021 годов исчерпали возможности роста спроса на фоне снижения доступности жилья. Новый рост возможен только за счет двух факторов — либо снижение цен на квартиры, либо за счет увеличения доступности ипотеки. При этом мы видим, что льготная ставка в 9% пока не воспринимается покупателями в качестве стимула к покупке, соответственно, наиболее вероятная модель поведения — ждать, когда новостройки станут более доступными, и формировать накопления для того, чтобы обслуживать кредит.

Девелоперы, ориентированные на масс-сегмент, конечно, могут пойти на снижение цен, но только в приделах маржинальности проекта. Снижение цен ниже минимального уровня необходимой рентабельности приведет к остановке вывода новых проектов на рынок, что ограничит предложение жилья на локальных рынках, но в конечном итоге сбалансирует спрос и предложение. Необходимо учитывать, что с учетом инертности строительных процессов на это потребуется время. Кроме того, рост издержек застройщиков в последние годы будет основным фактором сдерживания снижения цен.

Банки также не заинтересованы в обвале цен на «первичку», поскольку ранее выданные застройщикам кредиты окажутся не обеспеченными залогом. При этом увеличить собственную долю девелопера в проекте в условиях обвала цен на недвижимость невозможно из-за высокой закредитованности застройщиков жилья. В этой связи банкам проще дополнительно финансировать застройщиков, закрывая глаза на отставание продаж от согласованных объемов.

Местные органы власти также заинтересованы в стабильном уровне цен на недвижимость, поскольку на них завязаны не только программы развития регионов, но и наполнение местных бюджетов — налог на имущество выплачивается в зависимости от кадастровой стоимости объекта, которая базируется на его рыночной стоимости. Поэтому во избежание обвала цен, местные власти могут регулировать локальный рынок жилья, например, ограничивая выдачу разрешений на строительство.

Для федеральных органов власти стабильная работа строительной отрасли — первоочередная задача, поскольку эта отрасль обеспечивает работой не только строителей, но и 85 других смежных отраслей, от производителей металла до поставщиков фурнитуры.

При этом нельзя отрицать, что даже при отсутствии шоков цены на новостройки в 2022 году будут снижаться. Однако это снижение будет иметь ограниченный характер — в зависимости от региона корректировка цен может составить 10-20%, более драматическое падение выглядит маловероятным.

Рынок будет приспосабливаться к меняющимся условиям, вероятнее всего, в этом году новых проектов будет меньше, при этом застройщики пойдут на скидки и индивидуальные условия для покупателей. Самым действенным механизмом будут скрытые скидки — через субсидирование банками ипотечных ставок для клиентов. Возможность комбинирования льготной и рыночной ипотеки позволит увеличить спрос на квартиры в новостройках Московского региона, Санкт-Петербурга и Краснодарского края. Кроме того, нас ожидает улучшение условий льготной ипотеки. Существует возможность поэтапного снижения ставки по ней до 7%.

Как и всегда, пик снижения спроса придется на летний период, осенью спрос начнет восстанавливаться. В четвертом квартале цены могут перейти к росту, однако он вряд ли позволит выйти на уровень цен 1 квартала 2022 года.

2023 год пройдет в поиске оптимального баланса спроса и предложения на локальных рынках, что приведет к стабилизации цен, которые будут следовать за ростом издержек застройщиков на фоне существующей инфляции.