Рынок аренды в новых реалиях

Сегодня Банк России объявил о снижении ключевой ставки на 1,5 процентных пункта, до 8% годовых, продолжая смягчение денежно-кредитной политики.

Дальнейшее снижение ключевой ставки и, как следствие, снижение ставок по депозитам может подтолкнуть инвесторов вновь приобретать квартиры, чтобы сдавать их в аренду. Квартиры в новостройках росли быстрее, чем на вторичном рынке за счет программ льготной ипотеки и, как следствие, ажиотажного спроса. Эти факторы будут влиять на снижение доходности от сдачи квартиры в аренду.

Кроме того, на фоне ожидания падения доходов населения, а также развития возможностей удаленной работы спрос на аренду площадей снизился по сравнению с прошлым годом, при этом признаков скорейшего изменения тренда пока не наблюдается. Рост объемов строящегося жилья в течении последних лет приведет к дополнительному выводу на рынок новых объемов инвестиционных квартир, что так же увеличит диспропорцию спроса и предложения и будет сдерживать рост стоимости аренды. При этом доходность от сдачи квартир в аренду может снизиться с привычных 6-7% до уровня ниже 5% в год. Здесь дополнительно необходимо учитывать расходы, связанные с владением имуществом и расходы на ремонт после окончания сроков аренды.

С другой стороны, в отличие от депозитов банка или облигаций федерального займа, приобретенные квартиры со временем растут в цене, что позволяет защитить инвестиции от инфляции. Это справедливо, если мы говорим о долгосрочном инвестировании, поскольку, как показывает практика, инфляция и рост стоимости квартир могут протекать не равномерно, то есть существуют периоды, когда рост цен на квартиры идет опережающими темпами, которые сменяются периодами умеренного роста.

Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду, необходимо учитывать текущую конъюнктуру рынка, если инвестор ориентируется на срок инвестирования 2-3 года. Сегодня существует дисбаланс цен на первичном и вторичном рынке. Если инвестор рассматривает возможность приобретения, ориентируясь на собственные средства, или с привлечением незначительного объема заемного капитала, имеет смысл приобретать квартиру на вторичном рынке. Если, напротив, доля собственных средств не велика, то необходимо рассчитывать эффект от использования льготной ставки по кредиту на покупку квартиры в новостройке и рыночной ипотеки на вторичном рынке. Эффект не всегда может оказаться в пользу дешевого кредита за счет разницы цен на квартиры, стоимости ремонта и смещения сроков начала сдачи квартиры в аренду.

В последние годы в качестве альтернативы инвесторы больше приобретают для сдачи в аренду апартаменты или нежилые помещения на первых этажах зданий. В этом случае необходимо учитывать наличие ограничений. Так при покупке апартаментов важно помнить, что правовой статус апартаментов пока не урегулирован, при этом надежды владельцев на положительное разрешение ситуации уже заложены в цену этого вида недвижимости. До тех пор, пока этот вопрос не урегулируют законодательно, возможен как рост, так и снижение стоимости данного актива.

Для нежилых помещений первого этажа ситуация обстоит сложнее. Ранее они действительно демонстрировали высокую доходность от сдачи в аренду, значительно выше, чем у обычных квартир. Но сейчас глобальный тренд на развитие электронной торговли, который усилился в период пандемии, будет сдерживать развитие уличной торговли, что отразится на доходности от сдачи в аренду помещений в будущем. Здесь ключевым фактором успеха является расположение объекта местах с высоким трафиком.

Все большую популярность в последнее время набирают коллективные инвестиции в арендную недвижимость через ПИФы, которые позволяют вкладывать относительно небольшие объемы средств и при этом иметь неплохую доходность плюс дополнительную премию при продаже объекта в условиях завершения работы фонда. Часть ЗПИФ торгуются на бирже, что позволяет инвесторам выходить из актива до закрытия фонда.

У инвестиций в фонд есть два значительных преимущества перед прямой покупкой готовых помещений для аренды. Первое — такой недвижимостью не нужно управлять самостоятельно: искать арендаторов, обеспечивать безопасность, платить налоги государству и т.д. Все это за вас сделает управляющая компания.

Второе — помещением управляет профессиональная УК, которая тщательно выбирает объекты, учитывая их локацию, проходимость и другие параметры. Инвестору без опыта управления недвижимостью сделать это самому крайне непросто. Поэтому инвестируя в фонды недвижимости, вы получаете в полном смысле этого слова пассивный доход. Но здесь стоит помнить, что размеры дохода напрямую зависят от профессионализма и опыта управляющей компании.

Какой бы вариант инвестиций в недвижимость вы не выбрали, от прямой покупки до приобретения паев, основное преимущество арендной недвижимости заключается в существенно меньшей волатильности активов по сравнению с фондовым рынком и большей доходностью в средне- и долгосрочном горизонте инвестирования по сравнению с банковскими депозитами.