Катастрофические прогнозы. Произойдет ли обрушение рынков недвижимости?

Последние три года были непростыми для отечественной экономики. Частота возникновения внешних шоков существенно возросла, внося в планы по развитию участников российского рынка существенную неопределенность. При этом несмотря на катастрофические прогнозы, обрушение рынков недвижимости так и не произошло. Российский бизнес продемонстрировал волю и стремление к адаптации в новых условиях. Государство также не осталось в стороне, предприняв ряд существенных мер по поддержке строительного сектора.

При этом ждать безоблачного будущего пока не стоит. Усиление санкционного давления и последовавший за ним рост ключевой ставки практически положили рынок жилой недвижимости на лопатки — с апреля по июнь 2022 года в отдельных регионах продажи упали до уровня единичных сделок.

В Москве количество зарегистрированных ДДУ в апреле упало на 35,2% по сравнению с мартом. В мае падение продолжилось и снижение числа зарегистрированных ДДУ составило 21%. Однако уже в июне, по данным Росреестра, спрос начал восстанавливаться. В сентябре число зарегистрированных сделок превысило 95 тысяч, что всего на 5,5% ниже показателя прошлого года за аналогичный период.

Основным драйвером восстановления спроса стало снижение ключевой ставки ЦБ, возобновление программ льготного кредитования, а также компенсация застройщиками процентных ставок по ипотечным кредитам своих покупателей. Так по данным Единой информационной системы жилищного строительства в Москве средняя ставка по ипотечным кредитам, взятым в мае для приобретения квартир на первичном рынке, составила 2,86%, тогда как по квартирам на вторичном рынке этот показатель составил 12,06%. Под влиянием этого факта произошло смещение спроса со вторичного рынка на первичный. Так в мае ипотечных кредитов на первичном рынке было взято 2431 или 66% от всего объема против 1247 на вторичном рынке.

По мере восстановления спроса ставка по ипотечным кредитам, выданных под покупку квартир на первичном рынке, начала постепенно расти. Это говорит о снижении застройщиками компенсации банкам и сокращении для клиентов "скрытых" скидок. Данная диспропорция объективно носит временный характер и по мере восстановления рынка должна быть нивелирована. Основным фактором прекращения перетекания спроса в рынок первичной жилой недвижимости является разница в ставках ипотечного кредитования первичного и вторичного рынках, а также существующая сегодня разница в ценах между квартирами на первичном и вторичном рынках.

На фоне снижения ключевой ставки стали снижаться ставки по ипотеке на вторичном рынке — до 9,25%, что привело к возврату покупателей. По итогам августа число ипотечных кредитов на первичном рынке составило лишь 45% от общего числа. 3750 на первичном рынке против 4467 на вторичном.

Вторичный рынок начал восстанавливаться, но свои коррективы внесла частичная мобилизация. Негативный фон и риски неопределенности привели к пока еще не оцифрованным изменениям на рынке недвижимости. На рынок снова выбросили большое количество инвестиционных квартир, тем самым увеличивая объем предложения на вторичном рынке, что привело к снижению средней стоимости по цене сделок.

Появившиеся проблемы на рынке труда коснутся и рынка ипотечного кредитования, поскольку банкам придется закладывать дополнительные риски как в стоимость кредита, так в изменения требований к заемщикам. Этот процесс не может произойти одномоментно, и поэтому с большой долей вероятности в октябре-ноябре мы увидим снижение объемов выдачи ипотечных кредитов.

При этом значительного снижения цен на квартиры в 4 квартале 2022 года и в 2023 году ожидать не стоит, поскольку "срочные" квартиры поглотятся рынком достаточно быстро. Снижение средних цен в 4 квартале вероятнее всего произойдет в пределах 5%.

Пока сложно предсказать точные сроки выхода на восстановительный тренд, при благоприятных обстоятельствах это может случиться уже в 1 квартале 2023 года. После схода волны ажиотажных продаж мы вероятнее всего увидим период "замороженных" цен на первичном рынке, поддерживаемых различным программами стимулирования спроса со стороны государства, так и ростом издержек застройщиков на фоне роста строительной себестоимости последних лет.

На вторичном рынке по мере восстановления спроса цены будет восстанавливаться быстрее. Основными факторами будут снижение в 2023 разрыва в ставках кредитования, рост стоимости нового строительства и как следствия цен на квартиры в новостройках. Ожидать значительного роста цен так же не стоит, снижение доходов населения в 2022 вряд ли будет нивелировано по результатам 2023 года. Как следствие следует ожидать роста цен на квартиры с темпами, отстающими от инфляции.