МОСКВА, 10 дек — ПРАЙМ. После критики Банком России широко распространенной практики субсидирования застройщиками жилья ипотечных ставок до экстремально низких значений российские девелоперы начали постепенно отказываться от подобных продуктов, предлагая покупателям в качестве альтернативы траншевую ипотеку, различные виды рассрочек и трейд-ина, рассказали РИА Недвижимость эксперты.
Ранее Центробанк обратил внимание на рост в 2022 году доли рискованных ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки, а также растущую популярность так называемых льготных ипотек от застройщиков со ставками близкими к нулю. Низкая ставка достигается за счет завышения цены квартиры на величину комиссии, которую девелопер выплачивает банку, реинвестирования банком этой комиссии и комбинирования "проспонсированного" кредита с субсидируемой ставкой от государства. По оценке ЦБ, такая схема, не только опасна непосредственно для заемщиков и банков (из-за завышенной цены приобретаемого жилья), но и несет системные угрозы для всего рынка.
Для снижения рисков ЦБ с декабря ввел "ограничительную" макропруденциальную надбавку на выдачу ипотеки на "первичку" по договорам участия в долевом строительстве с первоначальным взносом ниже 10% и пообещал дополнительно ужесточить регулирование в случае сохранения негативных тенденций на ипотечном рынке. Прямых же мер против именно "ипотеки от застройщиков" с нерыночным уровнем ставок пока принято не было.
Однако, по словам эксперта "Циана" Виктории Кирюхиной, многие застройщики стали заранее искать альтернативные инструменты поддержки спроса, постепенно отказываясь от "нулевых" программ. К настоящему времени примерно 30% использовавших такие схемы девелоперов отказались от них, оценил директор управления новостроек "Инком-Недвижимости" Владимир Кочетков.
В качестве альтернативы часть застройщиков предлагают покупателям ипотеку траншами или разнообразные виды рассрочек, отсроченные платежи, трейд-ин с проживанием, рассказал директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования "Метриума" Дмитрий Веселков. По его мнению, именно траншевая ипотека может стать главной альтернативой субсидированным кредитам от застройщика и одним из ключевых драйверов покупательского спроса в ближайшее время.
При траншевой ипотеке деньги выдаются заемщику частями, каждая из которых имеет свою процентную ставку. Ставка чаще всего субсидируется застройщиками до момента ввода объекта в эксплуатацию: платежи на первом этапе в некоторых случаях могут не превышать одного рубля в месяц. Подобные программы существовали и раньше, но не имели широкого распространения и настолько мягких условий, сейчас же этот вид кредитования активно развивается и тоже уже привлек внимание ЦБ. Глава регулятора Эльвира Набиуллина заявила, что здесь есть риски и для покупателей жилья, и для застройщиков, в частности, вероятность роста ставок по проектному финансированию и роста цен на новостройки, и пообещала по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования.
"Но пока нет никаких предпосылок к тому, чтобы ЦБ ограничил выдачу траншевой ипотеки. Главная его претензия к кредитам с околонулевыми ставками заключается в том, что они предполагают значительное удорожание реализуемых квартир. А траншевая ипотека не подразумевает существенных переплат", — считает Веселков. По его словам, для покупателя основное удобство траншевой ипотеки состоит в том, что в период минимальных платежей он может оплачивать съемное жилье или копить средства на досрочное погашение кредита.
