Что ожидает рынок недвижимости в 2023 году?

Для российской экономики последние три года оказались более чем богаты на внешние потрясения. И каждый раз бизнесу приходилось вносить корректировки в свои планы и адаптироваться к изменяющимся условиям. Ценовая война на нефтяном рынке начала 2020 года, несколько волн пандемии Covid-19 с широким перечнем ограничений, начало СВО и беспрецедентное санкционное давление, частичная мобилизация — все это так или иначе отразилось на всех сферах нашей жизни. В том числе, и на рынке жилой недвижимости.

Рост издержек застройщиков из-за разрушения логистических цепочек в период пандемии, а также льготная ипотека привели к опережающему инфляцию росту цен на квартиры в 2020-2021 годах. В это же время ажиотажный спрос привел к рекордному объему сделок на рынке новостроек и росту объемов инвестиций девелоперов в приобретении новых площадок. Однако в 2022 году повышение ключевой ставки центрального банка до 20% и введение, по сути, заградительных ставок по ипотечным кредитам привели к падению спроса в отдельных регионах на более чем 90%. В Москве и Санкт-Петербурге падение было менее критичным, но тем не менее спрос мгновенно сократился на 35-40% по сравнению с предыдущими периодами.

В июле на фоне снижения ключевой ставки и увеличения доступности ипотеки спрос постепенно начал восстанавливаться, но влияние частичной мобилизации вновь внесло свои коррективы и привело к повторному провалу спроса в сентябре-октябре. Неопределенность продления программы льготной ипотеки привели к реализации отложенного спроса в ноябре-декабре, однако о восстановлении рынка говорить не стоит.

Что ждать рынку

Так чего же стоит ожидать от в 2023 году на первичном рынке жилой недвижимости?

Из-за высокой неопределенности и степени ее влияния на рынок я бы не стал прогнозировать осуществление катастрофических сценариев. Однако, учитывая увеличение частоты реализации "черных лебедей", исключать их появление в 2023 году тоже было бы не верно.

Что касается реальных доходов россиян в 2023 году, добиться их роста, скорее всего, не удастся. Более того, по оценкам экспертов произойдет их снижение на 1,2%, что так же негативно скажется на возможностях широких слоев населения накопить на покупку нового жилья. Несмотря на рост расходов госсектора, направленных на поддержку минимального уровня доходов населения, полностью нивелировать снижение уровня доходов вряд ли получится.
Сохранение льготной ипотеки до июля 2024 года безусловно будет способствовать поддержке спроса на рынке жилой недвижимости, однако увеличение ставки до 8% несколько снизит это влияние. При этом важны доступность рыночной ипотеки и разница между ипотечными ставками на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости. Так, в октябре 2022 года разница между ставками по выданным ипотечным кредитам составила 5,3 процентных пункта, что обусловило перетекание спроса со вторичного на первичный рынок. Такого эффекта удалось достичь за счет субсидирования банкам части процентной ставки со стороны застройщиков. Однако со временем эффект субсидирования ставки может начать уменьшаться, что приведет к выравниванию структуры спроса. По прогнозам ЦБ РФ ключевую ставку планируется держать в диапазоне 6,5-8,5% при условии сдерживания роста инфляции, что позволяет предположить сохранение доступности ипотеки.

Большой разрыв между ценами первичного и вторичного рынков негативно скажется на возможностях улучшения жилищных условий, и в тех случаях, когда для покупки квартиры в новостройке продается уже имеющаяся у покупателя недвижимость.

Однако опыт предыдущих лет позволяет предположить, что для недопущения кризиса в отрасли будут усилены меры государственной поддержки — как в части стимулирования спроса, так и в части снижения затрат на обслуживание кредита и субсидирования строительства инфраструктуры. Но из-за усиления санкционного давления и попыток западных стран ослабить экономику России, возможно увеличение бюджетного дефицита, которое, в итоге, может привести к постепенному сокращению мер государственной поддержки бизнеса и увеличению избирательности.

Однако строительство все же находится в более выгодном положении, поскольку от состояния отрасли зависит множество смежных сфер деятельности с огромным числом рабочих мест. Кроме того, немаловажно, что сегодня уровень локализации производства строительных материалов для жилищного строительства составляет порядка 95%, что снижает ее зависимость от импортных поставок.

Что ждет застройщиков

В итоге в 2023 году спрос на квартиры может сократится до уровня 2019 года. При этом, для основной массы ситуация застройщиков не будет критической, хотя и может привести к уходу с рынка части игроков.

Таким образом, снижение объемов спроса в условиях высокой конкуренции с большой долей вероятности заставит застройщиков искать варианты сохранения рентабельности бизнеса. А значит, снижение цен возможно только в пределах рентабельности застройщика. Надо понимать — когда рентабельность застройщика падает ниже приемлемого для него минимального уровня, он приостанавливает реализацию новых проектов и начинает ограничивать объем экспозиции квартир на рынке, чтобы сбалансировать спрос и предложение. В связи с этим в краткосрочной перспективе снижение цены на рынке возможно на 20-25% от пиковых значений начала весны этого года. Причем частично это снижение уже реализовано в виде скрытых скидок, которые не нашли отражение цене договоров и в официальной статистике не отразились (например, компенсации застройщиками банкам снижения ставок ипотечных кредитов для покупателей квартир).

В среднесрочной перспективе снижение спроса заставит застройщиков искать способы снижения себестоимости строительства, что на фоне высокой инфляции будет достаточно проблематично. В выигрышном положении окажутся застройщики, имеющие в собственные производственные мощности. И здесь возможно два варианта развития — либо снижение качества строительства, что обеспечивает более быстрый эффект, либо усовершенствование технологии и организации строительства, что требует времени и дополнительных инвестиций. А значит, второй вариант возможен лишь в среднесрочной перспективе, и его эффект мы вряд ли увидим в 2023 году.