Льготная ипотека в России: программы, условия, изменения в 2023 году

МОСКВА, 7 июн — ПРАЙМ. В 2023 году ипотеку с господдержкой выдают на новых условиях. Какие льготные программы существуют в России, кто и как может получить кредит по сниженной ставке, под какой процент, может ли семья купить вторичную недвижимость, последние изменения в госпрограммах и советы экспертов — в материале агентства «Прайм». 

Льготная ипотека

«Государственная программа льготного кредитования на приобретение жилья от застройщика запущена в России в 2020 году и принята правительством РФ (Постановление от 23 апреля 2020 года №566) как мера поддержки граждан и инструмент стимулирования развития строительного сектора страны в пандемию. Программу продлевали уже четыре раза — до июля 2021 года, затем до 1 июля 2022 года, 1 января 2023 года. Сейчас льготная ипотека действует до 1 июля 2024 года и вместе с семейной ипотекой остается драйвером ипотечного рынка. По нашим данным, почти 90% новостроек в 2023 году люди покупают с помощью госпрограмм», — комментирует Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».

Суть

Суть льготной ипотеки в том, чтобы помочь людям приобрести собственную квартиру в новостройке с помощью жилищного кредита, условия которого выгоднее рыночных, прежде всего, по ставке. В 2023 году её базовый размер — 8%. Ярослав Баджурак поясняет, что разницу между процентом госпрограммы и рыночной ставкой государство субсидирует банкам-участникам льготной ипотеки. «Помимо этого, мы как финансовый маркетплейс видим, что кредитные организации, включая лидеров сектора дополнительно дисконтируют проценты в среднем на 1%-1,5%. В результате ставки по кредиту для заёмщиков становятся выгоднее, а финансовая нагрузка немного меньше», — говорит эксперт. 

Льготную ипотеку может взять гражданин РФ. В условиях программы нет ограничений по возрасту или наличию детей. Её можно оформить на:

• покупку квартиры или дома у застройщика;

• строительство частного дома самостоятельно или по договору подряда;

• покупку земли для строительства частного дома. 

Ярослав Баджурак поясняет, что банки самостоятельно устанавливают верхнюю и нижнюю возрастную границу, в соответствии с риск-политикой. Как правило, минимальный возраст заёмщика — 21 год, но в некоторых кредитных организациях — от 18 лет. Предельный возраст для погашения кредита тоже разный — от 65 лет до 75 лет. Учитывая, что срок кредитования по льготной ипотеке — 30 лет, взять жилищный кредит на максимально длинный срок сможет человек и в 45 лет.

Кому положена

«Государство может предоставлять льготы на приобретение жилья в ипотеку некоторым категориям граждан (молодым семьям, сотрудникам IT-компаний, военнослужащим, лицам, имеющим детей или состоящим на жилищном учете). Преференции могут выражаться в снижении суммы первоначального взноса, пониженной процентной ставке или льготной стоимости жилья», — говорит ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко. В России действует несколько специальных программ с льготной ставкой, которую субсидирует государство, что позволяет заёмщикам брать жилищные кредиты под низкую процентную ставку. 

Какой процент и сколько придется платить

«С 1 января 2023 года ставка по льготной ипотеке повышена до 8% годовых. При этом банки вправе повысить ставку при отказе от страхования жизни и здоровья (как правило, на один процентный пункт), — говорит Мария Сорока, руководитель департамента ипотечного кредитования агентства «Этажи», Москва. Эксперт отмечает, что господдержка составляет 8% годовых, но ряд банков выдает по 7,7% и даже под 7,45%. Семейная ипотека — 7%,  ряд банков кредитует под 6,45- 6,7%, IT-ипотека 5%, минимальная ставка на рынке 4,1%.

Изменения в 2023 году

Льготные госпрограммы продолжают действовать в 2023 году. Принципиальные изменения произошли в семейной ипотеке. Теперь она доступна людям с двумя и более несовершеннолетними детьми, а также с одним ребёнком, рождённым после 1 января 2018 года. По сути, это сейчас самая выгодная по ставке (6%) массовая программа для населения. Ярослав Баджурак отмечает, что с начала года по популярности этот вид кредита обогнал льготную ипотеку и стал локомотивным продуктом в линейках банков как по количеству сделок, так и по объемам выдачи.

«С её помощью семьи с детьми могут купить не только новостройку, но и вторичную недвижимость, если в регионе не вводятся новостройки. Семейную ипотеку также можно комбинировать с рыночными программами банков, чтобы брать квартиры большего метража и стоимости», — пояснил эксперт. Он отметил, что весной 2023 года один из крупнейших банков стал давать скидки за такие квартиры, уменьшая на 0,2% ипотеку на готовое и строящееся жилье больше 85 кв.м. по всем госпрограммам и суммирует ее с другими дисконтами

ИТ-ипотека стартовала в 2022 году и в 2023-м претерпела некоторые изменения. Ярослав Баджурак уточняет, что теперь кредит под 5% и ниже смогут взять все сотрудники отрасли, а не только работники аккредитованных в Минцифре компаний. Расширился возрастной диапазон, новые границы: 18 лет — 55 лет. Кроме того, снижен порог минимальной зарплаты. До вычета НДФЛ житель городов-миллионников должен получать 120 тыс. рублей, в других регионах — 70 тыс. рублей. Специалист ИТ в Москве по-прежнему должен зарабатывать не меньше 150 тыс. рублей. По новым условиям весь доход можно суммировать для расчета платежеспособности. Требования по стажу тоже стали мягче. Теперь, чтобы не потерять выгодную ставку, после получения ипотеки специалисту нужно быть трудоустроенным в аккредитованной компании не менее пяти лет, а не весь срок выплаты кредита.

Дальневосточная ипотека имеет самую низкую ставку — всего 2%. Сейчас она действует до 2030 года. С дисконтами банка кредит еще дешевле. Но по условиям программы воспользоваться ей смогут люди до 35 лет и только один раз, чтобы купить любую недвижимость в 11 субъектах ДФО. Возможно, что программа получит распространение на все северные регионы. В 2023 году разработку Арктической ипотеки ведут Минстрой, Минфин и Минвостокразвития.

А вот военная ипотека теперь доступна всем военнослужащим по контракту. Согласно ФЗ № 162 от 28.04.23 года «О внесении изменения в статью 5 Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих"» все контрактники включены в накопительно-ипотечную систему и могут взять льготный кредит независимо от даты включения их в реестр. Если контрактник вернулся на службу, то все его накопления в НИС будут также восстановлены, какой бы ни была причина увольнения ранее.

«Еще одно ограничение льготной госпрограммы действует с 2023 года. Принцип — одна ипотека в одни руки. То есть люди, которые уже имеют один льготный кредит, теперь не смогут взять новый. Так правительство исключило из программы покупателей, которые пользовались льготной ипотекой для инвестиций в недвижимость», — говорит Ярослав Баджурак.

Владимир Путин поручил кабмину до 1 октября рассмотреть предоставление льготной ипотеки педагогам, а также представить предложения по льготным ипотечным программам для молодежи.

Попадает ли вторичное жилье под программу

Ярослав Баджурак отмечает, что по общему правилу вторичную недвижимость купить с помощью льготной ипотеки нельзя, несмотря на то, что данный вопрос за последние три года неоднократно обсуждался в руководстве страны. «Вряд ли эта госпрограмма будет масштабирована на "вторичку". Ведь она адресована массовому покупателю, а, значит, расширение потребует дополнительных серьезных государственных расходов. Это в текущих обстоятельствах маловероятно», — считает эксперт. 

Мария Сорока уточняет, что приобретение вторичного жилья по госпрограммам возможно, если это покупка по ДКП (договор купли-продажи) от застройщика или готового жилья от паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Возможна и покупка жилья от физлица по договору уступки (ДУПТ) по семейной ипотеке и IT-ипотеке, а вот покупка по ДКП от физлица невозможна. 

«Чтобы получить льготную ипотеку, необходимо быть гражданином России и соответствовать требованиям банка к максимальному возрасту заёмщика. Большинство банков оформляют ипотечные кредиты с господдержкой только лицам, возраст которых на момент оформления кредита не менее 18 лет и не старше 45 лет», — отмечает  Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global. Эксперт уточняет, что льготную ипотеку можно оформить вместе с созаёмщиками, до 3-х человек, причём созаёмщиком могут быть не обязательно родственники. Созаёмщики предоставляют те же самые документы в банк, что и основной заёмщик, но к возрасту созаёмщиков ограничений нет. Есть ограничения по гражданству — даже близкий родственник, в том числе супруг/супруга, не имеющий российского гражданства, не может быть вашим созаёмщиком.

По мнению Ярослава Баджурака, льготную ипотеку проще и удобнее получить в своём зарплатном банке. Или перевести свою зарплату в один из банков-лидеров ипотеки. Кредитные организации всегда лояльнее относятся к действующим клиентам и стимулируют их дополнительными скидками к ставке 0,3%-0,5%. С большой вероятностью банк одобрит кредит человеку с высокой зарплатой и большим первоначальным взносом. 

Необходимые документы

Пакет документов для заявки на льготную ипотеку, как правило, стандартный с небольшими отличиями в разных банках. Прежде всего, потребуется паспорт гражданина РФ (заемщику и созаёмщику) и заявление-анкета от каждого. Для подтверждения занятости и дохода нужны справка о доходах (ранее 2-НДФЛ) от бухгалтерии или отдела кадров. Многие кредитные организации разрешают подтвердить доход справкой по форме банка или выпиской из личного кабинета Соцфонда РФ.

«Если человек по каким-то причинам не может подтвердить свой доход, то для проверки ему дополнительно потребуется предоставить любые документы: военный билет, загранпаспорт, водительское удостоверение, СНИЛС. У индивидуального предпринимателя банк запросит налоговую декларацию, свидетельство о регистрации ИП, лицензию (если предусмотрено деятельностью). Супруги созаёмщики должны подтвердить факт брака сканом или копией документа. Для расчета платежеспособности у заёмщиков с детьми банк запросит копии свидетельства о рождении. Вообще, как показывает практика, чем больше заёмщик предоставляет информации о себе, тем выше вероятность одобрения его заявки и выгоднее условия кредитования», — говорит специалист.

«Банки по-прежнему не раскрывают причины отказа по заявке, это не запрещено законом. Наша практика говорит о том, что наиболее частая проблема — высокая долговая нагрузка и низкая зарплата человека. Так, не одобрят льготную ипотеку человеку, который платит 80% зарплаты по другим долгам (то есть его предельная долговая нагрузка выше 80%). В идеале ПДН не должна превышать 50%, и чем нагрузка меньше, тем лучше», — говорит Ярослав Баджурак. Человек, который уже имеет льготную ипотеку, также не получит новый кредит. С 2023 года данное ограничение появилось в условиях госпрограммы, чтобы закрыть её от так называемых инвестиционных спекулянтов.

По словам аналитика Аналитического центра Банки.ру Инны Солдатенковой, отказывать в любой ипотеке, в том числе и льготной, банки могут по двум основным причинам.

1. Плохая кредитная история или ее нет вообще. Важно иметь в виду, что отрицательная кредитная история может сформироваться, в том числе, если все обязательства перед кредиторами у вас погашены — из-за ошибочных данных в отчете. «Проверить это можно, заказав отчет из БКИ (а узнать его на "Госуслугах", либо оставив обращение в ЦБ) — 2 раза в год это можно делать бесплатно. Если в кредитном отчете действительно есть ошибки — нужно будет обращаться к кредиторам, в отношении обязательств которых отражена информация о том, что ваши долги не погашены, и просить их ликвидировать ее», — поясняет эксперт.

2. Недостаточный уровень дохода. Банки рассчитывают показатель долговой нагрузки. Если отношение ежемесячных платежей заемщика по всем имеющимся кредитам и займам (с учетом планируемой ипотеки) будет превышать 50% ежемесячного дохода заемщика (или дохода семьи, если ипотека оформляется в официальном браке), то в ипотеке с высокой вероятностью откажут.  Если же показатель превысит 60% — вероятность отказа по льготной ипотеке достигает максимума, поскольку по кредитам, выданным таким заемщикам, банки вынуждены формировать повышенные резервы, что невыгодно для них с экономической точки зрения. Выход — привлечь платежеспособного созаемщика из числа близких родственников или третьих лиц.

«Кроме того, есть категории заемщиков, которые находятся в стоп-листах большинства банков из-за сферы ведения их трудовой деятельности. В частности, сюда входят игорный бизнес, массажные салоны, операции с антиквариатом, блогерство, астрология, нетрадиционная медицина, некоммерческая деятельность, сдача недвижимости в субаренду, операции с криптовалютой, многоуровневый и сетевой маркетинг и т.д.», — говорит Инна Солдатенкова.

«Льготная ипотека — кредитные продукты, обеспеченные залогом недвижимого имущества, с процентной ставкой ниже, чем большинство программ, и со специальными условиями для заемщиков», — поясняет Сергей Соловых, руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle. Часто путают понятия, называя льготной ипотекой только ту программу, которая доступна для всех граждан РФ, где субсидируются кредиты свыше 6 миллионов рублей (а в Москве и Санкт-Петербурге — свыше 12 миллионов рублей), а размер процентной ставки составляет 8% годовых. Эта программа действует до 1 июля 2024 года. Однако льготной может быть ипотека и при других обстоятельствах. Льготы в виде сниженной процентной ставки могут предоставляться разным категориям заемщиков и в зависимости от требований россиянам доступны следующие льготные программы ипотечных кредитов:

Семейная. Ставка составляет 6%, размер кредита ограничен 15 миллионами рублей для всех регионов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга (для них 30 миллионов рублей). До июля 2024 года ей могут воспользоваться семьи, в которых есть ребенок, рожденный с января 2018 года до конца текущего года, а также те, у кого уже есть два и более ребенка, не достигших совершеннолетия, а также те, у кого ребенку присвоен статус «инвалид».

Для IT-специалистов. Действует до конца 2024 года, ставка — до 5% годовых. Сбруи Иващенко отмечает, что Минцифры России запустило сайт, на котором представлена информация о льготной ипотеке для сотрудников IT-компаний. На странице можно изучить условия программы и требования, предъявляемые к заемщику, ознакомиться со списком уполномоченных банков, ответами на частые вопросы.

Дальневосточная ипотека. Действует до конца 2030 года, ставка — до 2% годовых на жилье в ДФО, не более 6 миллионов рублей. Сергей Соловых говорит, что по данной программе достаточно строгий перечень заемщиков по критериям профессии, возраста.

Сельская ипотека с бессрочным действием программы. Ставка от 0,1 до 3% в зависимости от территориального расположения приобретаемых объектов недвижимости. А предельный размер кредита — 5 миллионов рублей.

Военная ипотека с программой накопительной системы по условиям отдельных подзаконных актов. По словам Сергея Соловых, много нюансов в зависимости от срока службы, срока участия в накопительной программе, причин увольнения со службы, целей кредитования.

Эксперт отмечает, что льготные ставки по ипотеке получили и жители новых российских регионов — до 2% годовых, если жилье или земля приобретается на территории вновь вошедших субъектов РФ.

Основной рекомендацией для потенциальных заемщиков льготной ипотеки является четкий расчет собственных сил и условий программ. Александр Цыганов, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России советует ознакомиться с каталогом программ государственной поддержки на сайте единого института развития в жилищной сфере — ДОМ.РФ, он регулярно обновляется и содержит свежую и важную информацию о существенных условиях предлагаемых ипотечных программ, возможности и перспективах участия в них. Есть и ресурс, на котором можно найти информацию о большинстве строящихся многоквартирных домов (Единая информационная система жилищного строительства ДОМ.РФ и Минстроя России — сайт наш.дом.рф). «Также обязательно нужно посмотреть сайт администрации своего субъекта федерации, там должна быть информация о региональных программах поддержки приобретения жилья, величине и условиях предоставления субсидий, льготных ипотечных программах, в том числе населенных пунктах, включенных в программу сельской ипотеки. В ряде субъектов действуют или разрабатываются программы дальневосточного и арктического гектаров, которые хорошо сочетаются с мерами по поддержке индивидуального жилищного строительства. Поэтому первый и главный совет — обязательно заняться поиском информации на проверенных сайтах, провести ее анализ и выбор оптимальной для себя программы поддержки приобретения жилья», — говорит эксперт.

Чтобы избежать неприятностей при оформлении льготной ипотеки, Инна Солдатенкова советует внимательно читать условия договора и кредитования банков.

Наиболее распространенные подводные камни — это:

• Необходимость покупки заемщиком дополнительных услуг (например, оплата единовременного платежа за снижение ставки, покупка расширенного страхования и т.д.). Нужно понимать, что от них можно отказаться, но быть готовым, что банк, с большой долей вероятности, повысит ставку выше уровня, указанного в рекламе.

• Отказ банка принимать страховой полис от неаккредитованной страховой компании. Чтобы избежать этого, нужно заранее уточнить список аккредитованных страховых и оформлять полис там.

• Изменение банком условий кредитования (например, повышение первого взноса, ставки, сокращение суммы). Такое может случиться, если заемщик не успел выйти на сделку в течение срока одобрения. В среднем он составляет в банках 3 месяца, но часто в рамках акций банки могут предлагать наиболее привлекательные условия при заключении кредитного договора в течение двух недель с момента одобрения заявки.

• Применение банком санкций в отношении заемщика (повышение ставки, требование о досрочном возврате кредита и т.д.) в случае нарушения условий договора. Например, такое может случиться, если заемщик без уведомления банка будет сдавать недвижимость в аренду, произведет существенную перепланировку, не пролонгирует страховку и т.д.

Еще один нюанс, про который важно помнить при оформлении льготной ипотеки — это то, что в качестве части первоначального взноса по ней большинство банков разрешают использовать сертификат (материнского) семейного капитала, а оформившие ипотеку многодетные семьи могут впоследствии использовать для ее погашения ипотечную компенсацию от государства.