МОСКВА, 31 июл — ПРАЙМ. Чтобы получить максимум выгоды от своего имущества, будь то недвижимость или ценные бумаги, собственник может передать его в доверительное управление (в этом случае делегирование полномочий не подразумевает передачу права собственности доверительному управляющему). Подробнее о том, что это такое, как заключить договор, какие условия в нем прописывать, можно ли передать в доверительное управление денежные средства — в материале агентства "Прайм".
Доверительное управление
Константин Бахтин, эксперт-юрист консалтинговой группы "Гебель и партнеры", отмечает, что доверительное управление (ДУ) — это длящееся использование имущества, которое было передано управляющему, в интересах собственника посредством осуществления ряда юридических и фактических действий в пределах определенного срока. Получаемый от управления доход принадлежит собственнику имущества или другому лицу, которым не может быть непосредственно доверительный управляющий.
"В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона передает другой на определенный срок имущество для совершения с ним различных действий в интересах выгодоприобретателя. Важно учитывать, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему", — уточнил эксперт.
Что можно передать в доверительное управление
По словам Константина Бахтина, передать в доверительное управление можно практически любое имущество. Согласно ст. 1013 ГК РФ, объектами по договору могут быть целые предприятия, недвижимость, ценные бумаги, исключительные права и другое.
Деньги могут быть самостоятельным объектом доверительного управления только в случаях, прямо предусмотренных законом. Кроме этого, по общему правилу закон запрещает обременять доверительным управлением имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Виды доверительного управления
В широком понимании можно выделить два вида ДУ: доверительное управление недвижимостью и ценными бумагами. Последний, в свою очередь, также делится на несколько подвидов:
-
Паевые инвестиционные фонды (коллективное доверительное управление). Это одна из форм коллективного инвестирования, при которой деньги инвесторов вкладываются в паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Дальнейшими инвестициями и извлечением выгоды занимается управляющая компания, которая и выступает в роли доверительного управляющего.
-
Стандартные стратегии. Как правило, характерны для управляющих компаний при крупных коммерческих банках. Они разрабатывают и предлагают различные варианты по инвестированию и после заключения договора берут на себя все действия с ценными бумагами согласно выбранной стратегии.
-
Индивидуальные стратегии (индивидуальное доверительное управление). В этом случае стратегия управления ценными бумагами разрабатывается непосредственно под конкретного человека и может постоянно меняться. Управление бумагами в этом случае берет на себя инвестиционный управляющий. Именно он будет решать, когда и какие активы стоит продать, а какие купить, а также совершать иные действия, направленные на извлечение выгоды в рамках заключенного договора.
Доверительный управляющий
Как уточняет Константин Бахтин, управлением имуществом по договору, а также совершением других действий в интересах выгодоприобретателя занимается доверительный управляющий. Это может быть индивидуальный предприниматель (ИП) или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В отдельных случаях, предусмотренных законом, выполнять функции доверительного управляющего также может гражданин без статуса ИП или некоммерческая организация.
По общему правилу доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного ему по договору имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. При этом в отдельных случаях законом и договором могут быть предусмотрены определенные ограничения по совершению тех или иных действий.
"Все сделки с вверенным имуществом доверительный управляющий совершает самостоятельно и от своего имени, но обязательно указывая, что он действует именно в качестве такого управляющего. Если совершаемые действия не требуют письменного оформления, достаточно проинформировать другую сторону об участии доверительного управляющего. В случае составления письменных документов после имени или наименования управляющего должна быть сделана пометка "Д.У.". При несоблюдении данного требования он обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними принадлежащим ему имуществом", — дополнил эксперт.
В пределах, установленных законом или предусмотренных по договору, управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении переданного ему имущества. Распоряжаться недвижимостью такой менеджер может, если это предусмотрено соглашением.
Доверительный управляющий несет ответственность в соответствии со ст. 1022 ГК РФ. Так, за непроявленную заботливость с него могут быть взысканы упущенная выгода и убытки, причиненные его поведением. Ответственность за последние наступает в случае, если не будет доказано, что они произошли в результате непреодолимой силы, непосредственных действий выгодоприобретателя или собственника имущества.
Как выбрать
В случае управления недвижимостью, важно проверить наличие потенциального доверительного управляющего в реестре юридических лиц и ИП. Это поможет сразу исключить мошенников, которые не имеют права в принципе вести такую деятельность. Далее следует изучить сайт кандидата (если такой есть), выяснить все условия сотрудничества и найти отзывы на других интернет-ресурсах. Проверить, участвует или участвовала ли компания (или ИП) в каких-либо судебных процессах и как они разрешились.
В случае с ценными бумагами функции управления ими может на себя взять только та компания, которая имеет лицензию ЦБ РФ. Именно с проверки этого момента стоит начинать выбор доверительного управляющего. Далее нужно обратить внимание на следующие пункты:
-
место в рейтингах надежности, которые составляют авторитетные рейтинговые агентства;
-
объем активов в управлении;
-
предлагаемые условия сотрудничества;
-
уровень доходности в прошлом и сейчас.
Передача имущества в доверительное управление
Ольга Полетцкая, руководитель департамента по работе с партнерами Colife, уточняет, что сдать квартиру в аренду можно с помощью доверительного управления, при котором посредник возьмет на себя поиск жильцов, гарантирует регулярную выплату арендной платы в срок независимо от проживающих квартирантов, сделает ремонт при необходимости и застрахует объект.
"Это тот случай, когда хозяин квартиры предоставляет право временно распоряжаться недвижимостью посреднику, который за определенный процент избавляет владельца недвижимости от проблем и обеспечивает ему чистый и постоянный доход: самостоятельно находит жильцов, выплачивает аренду, даже если квартирантов в текущий момент нет, гарантируют регулярную выплату арендной платы и оплату услуг ЖКХ, делает ремонт и стилизует квартиру, а также решает бытовые вопросы, которые встают перед арендатором", — пояснила эксперт.
Также в доверительное управление можно передать предприятие. Собственник на ограниченный срок привлекает стороннюю компанию (или ИП) для управления своей компанией или ее частью. Такой вариант особенно удобен, если владелец предприятия живет за рубежом и не может напрямую им руководить.
Договор
Доверительное управление невозможно без заключения договора, и чтобы он был признан действительным, важно учесть некоторые моменты.
Как заключить
После того, как был выбран доверительный управляющий, с ним необходимо до заключения договора обговорить все условия сотрудничества и прийти к соглашению. Как правило, составление документов берет на себя именно управляющий.
Для составления договора о доверительном управлении недвижимым имуществом потребуется предоставить некоторые документы, например выписку из ЕГРН и доверенность на управляющего. После составления договора следует еще раз внимательно прочитать все условия и убедиться, что они соответствуют предварительным договоренностям. Также можно обратиться к юристу, который изучит документ и поможет исключить скрытые риски.
Стороны
Сторонами по договору являются учредитель доверительного управления — собственник или другое лицо, предусмотренное законом, а также доверительный управляющий.
Основные положения
По словам Константина Бахтина, существенными условиями любого договора доверительного управления являются:
-
состав передаваемого имущества;
-
сведения об учредителе управления или выгодоприобретателе (наименование организации или ФИО гражданина).
Из текста закона следует, что договор может носить как возмездный, так и безвозмездный характер. Если предполагается оплата оказываемых услуг, то размер и форма вознаграждения являются существенными условиями. Оно может быть установлено в твердой сумме или в форме определенного процента.
Эксперт также отмечает, что стороны вправе предусмотреть внесение управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены в результате недобросовестного исполнения установленных обязанностей.
Сроки
Срок действия договора по общему правилу — не более 5 лет, но законом предусмотрена возможность его продления, если ни одна из сторон не заявит о прекращении сотрудничества.
Регистрация в Росреестре
Согласно ст. 1017 ГК РФ факт передачи недвижимости в ДУ нужно зарегистрировать в Росреестре. Если это не сделать, то в случае возникновения споров и разбирательств, договор признают недействительным.
Чтобы зарегистрировать договор ДУ, можно обратиться непосредственно в Росреестр, а можно подать документы через МФЦ. В частности, пакет бумаг включает в себя:
-
паспорт;
-
акт приема-передачи квартиры;
-
договор доверительного управления;
-
согласие супруга или супруги, заверенное нотариусом (если собственник недвижимости состоит в браке);
-
квитанцию об оплате госпошлины.
Расторжение
Константин Бахтин отмечает, что соглашение считается недействительным и не влечет юридических последствий, если нарушена форма договора или не соблюдены требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества.
Также основания прекращения доверительного управления предусмотрены в ст. 1024 ГК РФ. В частности, к ним относятся смерть выгодоприобретателя или ликвидация юридического лица, осуществляющего ДУ, отказ управляющего от выполнения своих обязанностей и другие.
Плюсы и минусы доверительного управления
Как уточняет Константин Бахтин, ДУ — это возможность для собственника эффективно управлять своим имуществом и извлекать из него максимальную выгоду, не имея при этом специальных знаний. В особенности она актуальна, когда речь идет не об отдельных объектах, а о целых комплексах. Иногда это позволяет просто экономить время и затраты, а в некоторых случаях данный вариант становится фактически единственным для грамотного управления имуществом.
"Вместе с этим, важно понимать, что само по себе доверительное управление не может гарантировать получения прибыли или другой выгоды. Если от недобросовестного поведения управляющего собственник и может защититься, то учесть все непредвиденные обстоятельства просто невозможно. При этом, как правило, независимо от достигнутого результата, собственнику нужно платить управляющему определенное вознаграждение", — подытожил эксперт.
Риски доверительного управления
Главные риски доверительного управления связаны с выбором недобросовестного управляющего. Он может скрыть реальную прибыль от собственника, например, сдавать квартиру посуточно или устроить в ней хостел (это критично, если не было предусмотрено договором), а также быть совсем не заинтересованным в эффективном управлении недвижимостью. Тогда получится ситуация, при которой собственник выплачивает некоторую сумму управляющему, а фактической прибыли нет. Поэтому важно на этапе составления договора уточнить, как именно будет выплачиваться вознаграждение управляющему и при каких условиях.
Советы эксперта
Доверительное управление может принести множество плюсов собственнику в случае обдуманного выбора управляющего и правильно составленного договора. Ольга Полетцкая отмечает, что когда собственник проживает за пределами России и у него нет возможности проследить за квартирами или даже оплатить коммунальные услуги, вариант доверительного управления очень актуален. К тому же, когда посредник берет квартиру в управление, то он инвестирует средства в ремонт и меблировку. Это удобно для собственника, ведь независимо от того, в каком состоянии находится квартира, она с помощью инвестиций компании принесет доход. При этом на арендную ставку владельца квартиры это никак не повлияет, уточняет эксперт.
