"Одни убытки". Пять ошибок при вложении средств в недвижимость
Профессор Кулаков назвал пять ошибок при вложении средств в недвижимость
МОСКВА, 26 окт – ПРАЙМ. Считается, что недвижимость – один из самых надежных активов. Применительно к столицам и городам-миллионникам это правда. Впрочем, здесь тоже не исключены ошибки, в результате которых вложения окупаются не так, как планировал инвестор.
Вот конкретная ситуация из практики, которая собрала коллекцию инвестиционных ошибок.
Человеку, который искал вариант вложения в недвижимость, приятель предложил купить у него коммерческое помещение на первом этаже нового спального микрорайона. Лот выглядел привлекательно: стоимость за квадратный метр была на уровне средних значений, у помещения были два арендатора – представители крупных производителей продуктов питания, место бойкое – перекресток двух местных дорог, рядом с остановками шести автобусных маршрутов. Поэтому потенциальный инвестор без колебаний подписал договор купли-продажи и цессии, то есть переуступки прав в договорах с арендаторами.
Ошибочность этого приобретения стала понятна через несколько месяцев. В пяти кварталах от объекта недвижимости открыли новую станцию метро, и схема движения наземного транспорта была изменена. Перекресток тут же перестал быть бойким местом. Арендаторы уведомили о расторжении договора и показали пункт, на основании которого они могут уйти одним днем. Нового арендатора с ценником на 20% ниже прежнего пришлось искать шесть месяцев, вложившись перед этим в ремонт помещения. Окупаемость инвестиций в этой ситуации перешагнула десятилетний порог.
Какие ошибки допустил инвестор?
- Первая – неверно оценил коммерческую привлекательность локации. Это касается как жилой, так и нежилой недвижимости. Поскольку инвестиции носят долговременный характер, важно учитывать градостроительные планы на несколько лет вперед. В противном случае сдать квартиру или помещение на первом этаже жилого дома по запланированной цене не получится, а сроки окупаемости могут существенно удлиниться.
- Вторая – инвестор не привлек к анализу договора юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости. Профессионал обратил бы внимание на порядок расторжения договора с арендаторами, которые, собственно, и являются источником дохода.
- Третья – не был изучен рынок недвижимости, реальные сроки окупаемости. Инвестор исходил из того, что недвижимость в цене только растет. Это не так. Например, в 2021 году на фоне пандемии стоимость участков в Подмосковье выросла на порядок и составляла около 3 млн рублей. Возможно, инвесторы считали такой интерес к загородным домам долгосрочным трендом, однако буквально через несколько месяцев, весной 2022 года цена за сотку земли резко спустилась до 250 тысяч рублей. Не столь эпично, но существенно колеблется и уровень доходности от сдачи жилья. То есть, ориентироваться на цены аренды в текущем моменте недальновидно, стоит в качестве базового варианта окупаемости рассматривать самые неблагоприятные периоды рынка.
- Четвертая – инвестор не закладывает в бизнес-модель возможные расходы. А они непременно будут. Любая собственность — это не только доходы, но и обременения. Как минимум, текущие ремонты и ликвидация последствий аварий, от которых никто не застрахован. Есть фактор недобросовестных арендаторов, который тоже следует учитывать.
- Пятая ошибка – принимать решение об инвестициях на основе чужих историй успеха. Даже если в окружении потенциального инвестора есть друзья, родственники или знакомые, которые успешно вложили свободные средства и получают устойчивый пассивный доход, это означает только одно – они не совершили первых четырех ошибок из приведенных в этом материале. Но от них никто не застрахован.
И, наконец, цифры для размышления и, возможно, принятия решений.
- Средняя доходность от сдачи квартиры сегодня составляет около 5% годовых.
- Годовая инфляция – 8%
- Средняя доходность депозитов – 15,5%.
Автор - Кирилл Кулаков, президент СРО Региональная ассоциация оценщиков, профессор НИУ МГСУ
В разделе "Мнения" сайта Агентства экономической информации "ПРАЙМ" публикуются материалы, предоставленные аналитиками, трейдерами и экспертами российских и зарубежных компаний, банков, а также публикуются мнения собственных экспертов Агентства "ПРАЙМ". Мнения авторов по тому или иному вопросу, отраженные в публикуемых Агентством материалах, могут не совпадать с мнением редакции АЭИ "ПРАЙМ".
Авторы и АЭИ "ПРАЙМ" не берут на себя ответственность за действия, предпринятые на основе данной информации. С появлением новых данных по рынку позиция авторов может меняться.
Представленные мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала и носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по совершению каких-либо действий и/или сделок, в том числе по покупке либо продаже ценных бумаг. По всем вопросам размещения информации в разделе "Мнения" Вы можете обращаться в редакцию агентства: combroker@1prime.ru.
Подробнее
