Метры без будущего: какая недвижимость потеряет в цене
Метры без будущего: какая недвижимость потеряет в цене - 16.08.2026, ПРАЙМ
Метры без будущего: какая недвижимость потеряет в цене
Рынок недвижимости входит в фазу жесткой переоценки. Сам по себе метраж больше не гарантирует ни ликвидности, ни роста стоимости. Капитал уходит из объектов,... | 16.08.2026, ПРАЙМ
МОСКВА, 16 авг — ПРАЙМ. Рынок недвижимости входит в фазу жесткой переоценки. Сам по себе метраж больше не гарантирует ни ликвидности, ни роста стоимости. Капитал уходит из объектов, которые не могут объяснить собственное будущее, и перетекает в те, где есть ресурс для развития. 📉 Что такое "метры без будущего"Ресурс объекта — это всё, что позволяет ему оставаться востребованным не только сегодня, но и через несколько лет. Для дата-центра это электроэнергия и надежность подключения. Для склада — транспортная доступность, высота потолков и нагрузка на пол. Для офиса — инженерия, гибкие планировки и доступ к кадрам. Для торгового центра — трафик и повод для визита.Но самого наличия ресурса мало. Он должен работать на экономику объекта. "Метры без будущего" — это объекты, которые существуют и даже приносят доход, но не способны принять следующий спрос, изменить функцию или объяснить будущему покупателю, почему они должны стоить дороже. Капитал уходит не из недвижимости. Он уходит из объектов, которые не могут объяснить собственное будущее.📊 Где расслоение уже видноВ офисах слабее выглядят объекты с устаревшей инженерией, ограниченной мощностью и высокими эксплуатационными расходами. По данным CMWP, спрос на офисы в Москве в первом квартале 2026 года составил 190 тысяч квадратных метров — на 54% меньше, чем годом ранее. Около 30% свободных помещений экспонировались больше года.На складах ситуация еще нагляднее. По данным CORE.XP, в первом квартале 2026 года в Московском регионе ввели рекордные 475 тысяч квадратных метров складов, а спрос при этом снизился на 23%. Арендаторы выбирают конкретные локации и объекты, которые реально повышают эффективность их бизнеса. В сегменте ЦОД ценность определяется не самим зданием, а подтвержденной мощностью энергоснабжения.Общий признак один: объект может приносить деньги сегодня, но уже не способен принять более сильного пользователя, увеличить доход или найти понятного следующего покупателя.🔍 Из чего складывается ресурс объектаМожно выделить пять уровней ресурса объекта:Физический. Электроэнергия, инженерия, вода, вентиляция, транспорт, цифровые сети, мощность и надежность подключения.Функциональный. Может ли объект менять планировку, арендатора или сценарий использования без дорогой перестройки.Территориальный. Что происходит вокруг: растет ли население, появляются ли рабочие места, развивается ли транспорт.Юридический. Качество прав на землю и здание, возможность реконструкции, смены функции, привлечения финансирования.Рыночный. Сильный пользователь, устойчивый денежный поток, качественное управление и понятный следующий покупатель.Метраж отвечает только на вопрос, сколько пространства принадлежит собственнику. Ресурс отвечает на другой вопрос: сколько вариантов будущего это пространство позволяет реализовать.⚠️ Стабильность, которая скрывает потолокНаибольший риск сегодня у собственника, который считает текущий доход доказательством будущей стоимости. Объект заполнен, ставка понятна, арендаторы привычные. Но стабильный денежный поток может скрывать проблемы: зависимость от одного арендатора, заканчивающиеся договоры, устаревшую инженерию, недостаток мощности.Особенно опасна ситуация, когда объект формально заполнен, но уже не способен принять арендатора следующего уровня. Собственник видит сегодняшний доход. Рынок уже начинает видеть потолок этого дохода.Сначала объект просто перестает расти. Потом начинает требовать больше вложений. Затем появляется дисконт. Метры без будущего редко выглядят проблемными заранее. Часто они выглядят вполне стабильными — до тех пор, пока рынок не потребует от них следующего шага.🏆 Кто выиграет следующий циклНа горизонте трех-пяти лет рынок разделится на три группы.Первая — объекты, у которых ресурс уже есть. Они будут получать капитал и премию.Вторая — объекты, где ресурс можно создать. Именно здесь появится максимальная предпринимательская доходность.Третья — объекты, где добавить ресурс экономически невозможно. Они будут терять ликвидность, менять функцию или уходить под снос.Следующий цикл выиграют не самые новые и не самые дешевые здания. Его выиграют объекты, способные принять следующий спрос, сменить функцию и создать следующий денежный поток.Автор: Константин Конов, предприниматель, инвестор, основатель компании YOUKON
МОСКВА, 16 авг — ПРАЙМ. Рынок недвижимости входит в фазу жесткой переоценки. Сам по себе метраж больше не гарантирует ни ликвидности, ни роста стоимости. Капитал уходит из объектов, которые не могут объяснить собственное будущее, и перетекает в те, где есть ресурс для развития.
Все изменилось. На какой недвижимости сейчас проще заработать
6 августа, 05:05
📉 Что такое "метры без будущего"
Ресурс объекта — это всё, что позволяет ему оставаться востребованным не только сегодня, но и через несколько лет. Для дата-центра это электроэнергия и надежность подключения. Для склада — транспортная доступность, высота потолков и нагрузка на пол. Для офиса — инженерия, гибкие планировки и доступ к кадрам. Для торгового центра — трафик и повод для визита.
Но самого наличия ресурса мало. Он должен работать на экономику объекта. "Метры без будущего" — это объекты, которые существуют и даже приносят доход, но не способны принять следующий спрос, изменить функцию или объяснить будущему покупателю, почему они должны стоить дороже. Капитал уходит не из недвижимости. Он уходит из объектов, которые не могут объяснить собственное будущее.
📊 Где расслоение уже видно
В офисах слабее выглядят объекты с устаревшей инженерией, ограниченной мощностью и высокими эксплуатационными расходами. По данным CMWP, спрос на офисы в Москве в первом квартале 2026 года составил 190 тысяч квадратных метров — на 54% меньше, чем годом ранее. Около 30% свободных помещений экспонировались больше года.
На складах ситуация еще нагляднее. По данным CORE.XP, в первом квартале 2026 года в Московском регионе ввели рекордные 475 тысяч квадратных метров складов, а спрос при этом снизился на 23%. Арендаторы выбирают конкретные локации и объекты, которые реально повышают эффективность их бизнеса. В сегменте ЦОД ценность определяется не самим зданием, а подтвержденной мощностью энергоснабжения.
Общий признак один: объект может приносить деньги сегодня, но уже не способен принять более сильного пользователя, увеличить доход или найти понятного следующего покупателя.
🔍 Из чего складывается ресурс объекта
Можно выделить пять уровней ресурса объекта:
Физический. Электроэнергия, инженерия, вода, вентиляция, транспорт, цифровые сети, мощность и надежность подключения.
Функциональный. Может ли объект менять планировку, арендатора или сценарий использования без дорогой перестройки.
Территориальный. Что происходит вокруг: растет ли население, появляются ли рабочие места, развивается ли транспорт.
Юридический. Качество прав на землю и здание, возможность реконструкции, смены функции, привлечения финансирования.
Рыночный. Сильный пользователь, устойчивый денежный поток, качественное управление и понятный следующий покупатель.
Метраж отвечает только на вопрос, сколько пространства принадлежит собственнику. Ресурс отвечает на другой вопрос: сколько вариантов будущего это пространство позволяет реализовать.
⚠️ Стабильность, которая скрывает потолок
Наибольший риск сегодня у собственника, который считает текущий доход доказательством будущей стоимости. Объект заполнен, ставка понятна, арендаторы привычные. Но стабильный денежный поток может скрывать проблемы: зависимость от одного арендатора, заканчивающиеся договоры, устаревшую инженерию, недостаток мощности.
Особенно опасна ситуация, когда объект формально заполнен, но уже не способен принять арендатора следующего уровня. Собственник видит сегодняшний доход. Рынок уже начинает видеть потолок этого дохода.
Сначала объект просто перестает расти. Потом начинает требовать больше вложений. Затем появляется дисконт. Метры без будущего редко выглядят проблемными заранее. Часто они выглядят вполне стабильными — до тех пор, пока рынок не потребует от них следующего шага.
🏆 Кто выиграет следующий цикл
На горизонте трех-пяти лет рынок разделится на три группы.
Первая — объекты, у которых ресурс уже есть. Они будут получать капитал и премию.
Вторая — объекты, где ресурс можно создать. Именно здесь появится максимальная предпринимательская доходность.
Третья — объекты, где добавить ресурс экономически невозможно. Они будут терять ликвидность, менять функцию или уходить под снос.
Следующий цикл выиграют не самые новые и не самые дешевые здания. Его выиграют объекты, способные принять следующий спрос, сменить функцию и создать следующий денежный поток.
Автор: Константин Конов, предприниматель, инвестор, основатель компании YOUKON
В разделе "Мнения" сайта Агентства экономической информации "ПРАЙМ" публикуются материалы, предоставленные аналитиками, трейдерами и экспертами российских и зарубежных компаний, банков, а также публикуются мнения собственных экспертов Агентства "ПРАЙМ". Мнения авторов по тому или иному вопросу, отраженные в публикуемых Агентством материалах, могут не совпадать с мнением редакции АЭИ "ПРАЙМ".
Авторы и АЭИ "ПРАЙМ" не берут на себя ответственность за действия, предпринятые на основе данной информации. С появлением новых данных по рынку позиция авторов может меняться.
Представленные мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала и носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по совершению каких-либо действий и/или сделок, в том числе по покупке либо продаже ценных бумаг. По всем вопросам размещения информации в разделе "Мнения" Вы можете обращаться в редакцию агентства: combroker@1prime.ru.
Доступ к чату заблокирован за нарушение правил.
Вы сможете вновь принимать участие через: ∞.
Если вы не согласны с блокировкой, воспользуйтесь формой обратной связи
Обсуждение закрыто. Участвовать в дискуссии можно в течение 24 часов после выпуска статьи.
